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??近年來，隨著住房租賃利好政策的頻發，我國住房租賃行業正進入快速發展階段。

??2022年，行業也迎來了實質性拐點，保租房公募REITs的上市，為行業打通了“投建管服退”的閉環。

??從2021年開始，不少租賃運營商開始實現盈利，接下來，尋求第二增長曲線并實現盈利的持續增長，將成為企業需要研究的課題之一。

??2023年兩會再次將“住房租賃”寫進政府工作報告，提出“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。”充分體現了國家對于保障性租賃住房建設的重視程度。

??實際上，近年來，相關部門相繼出臺了多項金融支持政策助力住房租賃市場健康發展，同時鼓勵銀行、保險等發揮機構優勢，為保租房提供融資幫助。

??2023年2月，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，“住房租賃金融十七條”的發布也進一步加大了對租賃市場的支持力度，表明國家對于扶持保障性租賃住房的態度。

??對于住房租賃企業來說，政策的發布為住房租賃項目提供了多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，這也能在一定程度上緩解企業融資難的問題，加強完善行業的金融創新，利好機構化住房租賃企業的可持續性發展，推動企業實現盈利。

??根據上海運營成熟的四類不同物業收益率對比來看，近3年，長租公寓的收益率從2%上升至4.6%，漲幅相比其他物業較為顯著。從2022年2季度來看，同比依舊維持上漲趨勢，且收益率基本較其他物業持平，保持穩中有升的上漲態勢，疫情下也體現了長租公寓物業的強抗風險能力。

??正是由于行業的強抗風險能力以及相對穩定的收益率，此前一直困擾的盈利問題逐漸開始破解，此外，隨著國家金融支持政策利好不斷，加之獎補政策的下放，以及國家對于保障性租賃住房公募REITs的金融支持，行業漸漸開啟盈利拐點。

??2022年，瓴寓國際上海浦江華僑城柚米社區完成資產退出，實現資管閉環，在年末完成了另外兩個租賃社區的退出。此外，4單保租房公募REITs成功上市，也為保租房項目提供新的退出渠道。

??根據部分房企公布的年報，我們發現，2021年，龍湖冠寓首次實現盈利，公開的數據是全年盈利1.4億元，2022年，龍湖冠寓已經實現連續兩年盈利。招商蛇口年報也提及，招商伊敦已經連續多年在長租公寓業務方面實現盈利。

??對于目前集中式公寓開業規模榜首位的萬科泊寓來說，在此前的業績發布會上，郁亮便提過，租賃業務的前期投入已經基本完成，進入收獲期后將持續貢獻利潤，換言之，對于泊寓來說，盈利難題開始得到了一定程度的解決。

??由此看來，企業對于住房租賃行業能夠帶來盈利都持樂觀態度，這也促使越來越多的企業進入住房租賃賽道。但就目前已經實現盈利的企業來看，住房租賃行業盈利的前提或許還是需要具備一定的規模，在形成了規模化、標準化后才開始尋求利潤的增長。

??1、房地產企業正在尋求第二增長曲線

??管理學大師查爾斯·漢迪在《第二曲線：跨越“S型曲線”的二次增長》中這樣描述：“到某個時刻，第一曲線將不可避免地達到巔峰并開始下降，這種下降通常可以被延遲，但不可逆轉；第二曲線必須開始在第一曲線到達巔峰之前，這樣才有足夠的資源（金錢、時間和精力）承受在第二曲線投入期最初的下降。”

??按照企業發展生命周期理論來看，每家企業都會歷經四個階段：創業期、成長期、成熟期和持續發展期（或衰落期），這個過程即是S型的“第一曲線”，而企業必須在第一曲線還處在上升階段的同時就要開啟第二曲線即新業務的拓展。

??我國房地產行業的快速發展階段已經過去，“暴利”時代也將一去不復返，從2021年下半年開始，房地產行業正面臨前所未有的大變局和危機。

??克而瑞研究中心報告顯示，2022年，百強房企累計實現銷售總額6.46萬億元，同比下滑41.6%。房地產市場也從增量時代向存量時代邁進，房企們也在紛紛探索新的發展模式，尋求第二增長曲線，開始加大力度發展運營業務和服務業務。萬科、龍湖等頭部企業都憑借著“第二曲線”實現逆勢增長。

??住房租賃行業也從此前的快速擴張階段開始進入精細化的運營管理階段，從量的增長轉向質的提升，2022年對于行業來說也是非常艱難，但還是有部分頭部企業實現了盈利，而這些企業在實現盈利的同時，也逐漸開始探尋企業的第二增長曲線。

??2、租賃運營企業通過增值服務提高收益實現盈利破局

??隨著行業發展邏輯、發展模式的轉變，各企業的發展中心也開始向輕重兩端發展，傳統的中資產依靠租金差的盈利方式逐漸淡化，此外，隨著保障性租賃住房的大力發展，其低租金的要求也將對機構化租賃企業單純依靠租金盈利的方式有所打擊。

??住房租賃企業的盈利不是單純依靠租金的收入，還將有資產的升值以及提供服務所帶來的溢價。住房租賃行業屬于生活服務業，租房本質上是一種消費行為，隨著90后、00后成為租房的主力軍，消費理念的轉變也為行業帶來了新機遇，他們愿意通過付費來提升自己的居住體驗，因此，增值服務或將成為住房租賃行業新的盈利增長點。

??以某頭部企業的單個服務式公寓項目為例，一年通過增值服務收入約70萬，占總營收的5%，盡管營收的大部分依舊來源于租金，但增值服務也開始占據一定的比重。

??據魔方生活IPO招股說明書中提到，截至2022年6月30日，魔方生活服務集團的增值服務收入占0.7%，整體來看這部分收入微乎其微，但根據近幾年增值服務收入的變化來看，我們發現，其2021年的增值服務收入由人民幣9.4百萬元增加14.2%至人民幣10.8百萬元，同比大增，成功邁入千萬級收入。可見，住房租賃行業的頭部企業也在積極通過增值服務開啟企業的新增長點。

??增值服務最終還是需要租客買單，因此，頭部企業圍繞租客，開始更深層次的挖掘其內在需求，匹配多元化、全生命周期以及全生活場景的生活服務需求。

??根據克而瑞租售監測的企業動態情況，將目前住房租賃企業的增值服務主要分為以下幾類：

??常規服務

??目前比較常見的多經收入是場地的租金以及經營收益的分成，例如電梯間的廣告投放、停車費等。絕大多數的品牌也會為租客提供入室保潔、維修等服務。隨著租賃社區的不斷入市，定制化的社群活動也成為了標配。由于是租房，搬家對于租客來說也是剛需行為，部分企業也衍生出了搬家服務。

??在搬家服務上，多數的品牌選擇與搬家公司合作，而自如則是專門成立自如服務業務，向租客以及外部客戶提供搬家、保潔、維修等付費服務。據自如披露的相關資料，截至2022年9月，旗下“自如家服”共有超170項生活服務產品，全年服務超過150萬家庭，全年營收超過15億元。可見這部分增值服務的收入相當可觀。

??公區的收費空間

??當下的集中式公寓或租賃社區的租客主要為年輕客群，而這類客群往往有著個性化的標簽，因此，圍繞這類客群打造定制化的空間，在確保租金收入穩定的前提下，探索“以商養租”的方式。例如，現在越來越多的年輕人去考研、考證、考公務員等，他們需要一個安靜的學習氛圍，為了滿足這類客群的需求，收費自習室應運而生，目前也有不少企業將收費自習室運營到項目中。此外，隨著直播帶貨、短視頻迎來了發展機遇期，尤其是靠短視頻吸粉后，直播帶貨收割效果異常好，網紅直播也進入前所未有的紅利期，這樣的變化也為公區的打造融入了更多可能。

??與生活品牌跨界合作

??住房租賃企業與跨行業的品牌合作，更好地將租客租住生活的方方面面進行深度捆綁，為租客提供租房新體驗和租住福利。微領地浦江中心社區與大魚營造、永璞咖啡、藝巢、日食記、街聲、稻草人開門去玩等結成V星聯盟，以空間共建、社群活動、聯合權益等多種形式，打造平臺的連接和賦能能力，創造住宿、學習、娛樂、社交、就業等多維場景。

??網上商城

??通過租客在網上商城下單分成也成為住房租賃企業的營收之一，目前絕大多數的企業依托自身的APP或是小程序為租客提供生活類商品，同時會販賣一些品牌IP的周邊產品，也有少數企業自建商城，需求更多地業務增長。

??社區團購

??疫情封控期間，團長成為這場戰“疫”中備受關注的人群，從而也將社區團購延伸到租客的日常生活中。管家向租客發起團購，待成團后物品到貨后，由管家送到每戶租客門口，這為租客提供更便捷的生活體驗。

??隨著國家對于住房租賃行業的金融支持力度的不斷加大，行業發展將進入快車道，頭部企業效應持續顯現，盈利能力有望持續加強。

??在實現盈利后，行業內的優秀企業也開始紛紛探索新的盈利增長點。部分頭部租賃企業始終以租客的需求為核心，通過增值服務打造企業第二增長曲線，探尋住房租賃行業發展新路徑。