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??“行業(yè)中有很多人認(rèn)為我們是‘另類’。”4月20日，綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城服務(wù)”，02869.HK)董事會(huì)主席楊掌法在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)說(shuō)。疫情三年，物業(yè)風(fēng)口來(lái)臨的時(shí)候，公司頂住了壓力，不進(jìn)行收并購(gòu)，做好自己的基礎(chǔ)服務(wù)。“在那段時(shí)間，我們顯得與這個(gè)行業(yè)主流格格不入。”

??很多物業(yè)企業(yè)在后疫情時(shí)代，因?yàn)榇笏潦詹①?gòu)而嘗到“苦果”，低頭做服務(wù)的綠城服務(wù)受到的影響并不大。

??相對(duì)2021年的高速馳騁，2022年物業(yè)行業(yè)低位運(yùn)行。受關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)、市場(chǎng)等多重因素影響，2022年絕大部分上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告普遍不太好看，綠城服務(wù)業(yè)也并不例外，面臨成本上升利潤(rùn)率下降的問(wèn)題。

??“經(jīng)過(guò)對(duì)2022年業(yè)績(jī)的復(fù)盤，發(fā)現(xiàn)我們?cè)诔杀竟芸剡@塊做得確實(shí)不太好。”楊掌法說(shuō)，2023年要全面地提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，尤其是加大應(yīng)收款的收取，公司因此也成立了專案小組，做成了專題，對(duì)物業(yè)以及各專業(yè)公司的應(yīng)收款的收取作為2023年的重點(diǎn)工作，加大成本管控，實(shí)現(xiàn)全面意向管理，把物業(yè)服務(wù)和各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的成本模型進(jìn)行全面的評(píng)估，實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流的均衡發(fā)展。

??為了尋找破局之道，楊掌法在近期拜訪了多家快遞企業(yè)的負(fù)責(zé)人。從他們的運(yùn)營(yíng)模式中楊掌法找到了一些“靈感”。“第一，在科技方面的應(yīng)用。物業(yè)企業(yè)要進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型；第二，就是通過(guò)激勵(lì)機(jī)制，如何讓員工能快起來(lái)；第三，要應(yīng)用現(xiàn)有的科技設(shè)備來(lái)提高工作效率。”

??綠城服務(wù)對(duì)未來(lái)仍保持初心。

??楊掌法認(rèn)為，經(jīng)過(guò)三年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)形勢(shì)處在下行的前提下，要將為更多人提供更好服務(wù)作為市場(chǎng)拓展的一個(gè)基本策略，將進(jìn)一步地加大城市基層治理和民生工程以及生活配套業(yè)提供更多的服務(wù)。”

??在楊掌法看來(lái)，物業(yè)行業(yè)至少3年到5年的時(shí)間才能夠恢復(fù)到行業(yè)的正常水平。這期間，很多物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在要解決各自的問(wèn)題。

??“我們是市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)”

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：疫情三年，在資本追捧下，物業(yè)企業(yè)掀起上市熱潮。隨著大量物業(yè)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，這個(gè)行業(yè)似乎陷入到了通過(guò)收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的企業(yè)來(lái)支撐自身業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的“怪圈”？

??楊掌法：那個(gè)時(shí)候各個(gè)物業(yè)企業(yè)高歌猛進(jìn)，無(wú)所不能。大多數(shù)上市物業(yè)企業(yè)都在試圖通過(guò)收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的企業(yè)來(lái)支撐自身業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。很多物業(yè)企業(yè)通過(guò)PE倍數(shù)，收并購(gòu)來(lái)快速擴(kuò)張規(guī)模，提高自己的股價(jià)、市值。所謂風(fēng)口來(lái)的時(shí)候豬都會(huì)飛，物業(yè)行業(yè)那個(gè)時(shí)候真是這樣。那段時(shí)間我們對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是很擔(dān)憂的。擔(dān)憂的原因在于物業(yè)行業(yè)沒(méi)有在認(rèn)真做服務(wù)，一味追求市值以及規(guī)模。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在行業(yè)更加理性，不再是所謂風(fēng)口來(lái)的時(shí)候豬都會(huì)飛的時(shí)代了。未來(lái)物業(yè)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)是什么？

??楊掌法：我覺(jué)得疫情這三年其實(shí)最大的變化是行業(yè)從不理性回歸到了理性，回歸到了這個(gè)行業(yè)的本源。這個(gè)本源就是以客戶需求為中心。因?yàn)橛行枨蟛庞羞@個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)，才有服務(wù)的內(nèi)容和產(chǎn)品。當(dāng)大家都覺(jué)得現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)越來(lái)越難做，我并不這樣認(rèn)為，我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)更加容易做。誠(chéng)然，疫情帶來(lái)了一些困難，但也衍生了一些新的需求，我們要抓住需求提升內(nèi)功。未來(lái)物業(yè)企業(yè)應(yīng)該回歸行業(yè)初心，不要再本末倒置。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：物業(yè)企業(yè)上市一度被認(rèn)為是向關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)輸血，也曾被當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金“奶牛”。因此，物業(yè)行業(yè)風(fēng)口不再的時(shí)候，這些物業(yè)企業(yè)遭受到了前所未有的“重創(chuàng)”，如何看這些物業(yè)企業(yè)的破局之道？

??楊掌法：我把上市物業(yè)企業(yè)分為三大類。第一類是央企旗下的物業(yè)企業(yè)，主要以保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活為代表。第二類是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)企業(yè)，主要以碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)為代表。第三類就是以綠城服務(wù)為代表的市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)。

??其中，第二類企業(yè)就最容易受到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。主要原因有兩個(gè)方面，一是一些房地產(chǎn)企業(yè)自身難保，無(wú)法給予物業(yè)企業(yè)支持。二是大量收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值及無(wú)形資產(chǎn)減值，也給物業(yè)企業(yè)自身業(yè)績(jī)帶來(lái)了影響。因此，這些物業(yè)企業(yè)的破局之道有兩條，一是物業(yè)行業(yè)重新回到風(fēng)口，二是物業(yè)企業(yè)回歸本源，但他們需要一段時(shí)間解決收并購(gòu)帶來(lái)的后遺癥，因此還需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。

??“降本增效”向快遞行業(yè)取經(jīng)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2022年業(yè)績(jī)報(bào)告，大部分上市物企陷入增收不增利，我記得你們?cè)跇I(yè)績(jī)上說(shuō)過(guò)，是收入增幅下降疊加成本上升，對(duì)你們的盈利狀況帶來(lái)了一定的影響。對(duì)于成本控制這塊，你們有什么好的方法？

??楊掌法：我們?nèi)ツ陮?duì)于成本這方面做得確實(shí)不夠好。最初的想法是想通過(guò)員工薪酬來(lái)提高工作效率，那個(gè)時(shí)候我們把項(xiàng)目上所有基層員工全部進(jìn)行加薪，平均增加了9.8%。但換來(lái)的結(jié)果是成本上去了效率沒(méi)有提高。因此，到了去年第三季度，我們發(fā)現(xiàn)是管理出了問(wèn)題。從去年第四季度開(kāi)始，我們把員工薪酬的提升和效率的提高，并在一起來(lái)抓。還有一個(gè)特殊情況是，每年12月是收費(fèi)的高峰期，但去年年底因?yàn)橐咔榉砰_(kāi)，精準(zhǔn)防疫，每天做核酸，物業(yè)收繳費(fèi)反而降低了，這也給盈利帶來(lái)了一定影響。因此，2023年，綠城服務(wù)將加大成本控制，實(shí)行全面預(yù)算管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)和各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的模型進(jìn)行全面評(píng)估，實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流的均衡發(fā)展。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你們?cè)诮档统杀镜耐瑫r(shí)，如何提高利潤(rùn)率？

??楊掌法：一是通過(guò)管理。要通過(guò)粗放型管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。二是要應(yīng)用科學(xué)技術(shù)。其實(shí)我們這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)比較低，但其實(shí)人員的浪費(fèi)也挺大的，用科學(xué)技術(shù)來(lái)提高我們的工作效率。三是要有好的機(jī)制。快遞行業(yè)在這方面做得值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。第一，他們?cè)诳萍挤矫娴膽?yīng)用。他們?cè)谕ㄟ^(guò)數(shù)字化、信息化的轉(zhuǎn)型來(lái)推動(dòng)接單派單的準(zhǔn)確和快速高效的應(yīng)用，因?yàn)槲覀兎?wù)業(yè)也一樣，例如一定要用信息化，數(shù)字化來(lái)做到為業(yè)主實(shí)時(shí)報(bào)修。第二，就是通過(guò)激勵(lì)機(jī)制，如何讓員工能快起來(lái)。第三，要應(yīng)用現(xiàn)有的科技設(shè)備來(lái)提高工作效率。比如，我們減少了人力的投入，一些工作用掃地機(jī)器人來(lái)解決。不過(guò)，我們這個(gè)行業(yè)還有很大提升空間。

??不受資本市場(chǎng)影響 堅(jiān)持長(zhǎng)期主義

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：綠城服務(wù)收入主要來(lái)自物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)、科技服務(wù)等四個(gè)業(yè)務(wù)板塊。值得一提的是，科技服務(wù)的毛利率是四大業(yè)務(wù)中最高的，毛利率達(dá)到40.9%。未來(lái)，這四大業(yè)務(wù)會(huì)如何分布？

??楊掌法：與其說(shuō)是四大業(yè)務(wù)板塊，詳細(xì)來(lái)講我們分為了八大專業(yè)公司。康養(yǎng)和教育這兩條線還在全面摸索，前期投入爬坡會(huì)長(zhǎng)一些，但這兩塊業(yè)務(wù)我認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)看一定是有商業(yè)模式的。借鑒汽車4S概念,我們成立了綠城房屋4S公司，專為業(yè)主家人解決房屋的“疑難雜癥”，預(yù)計(jì)今年實(shí)現(xiàn)10億元的收入。還有科技服務(wù)，我們主要做兩塊產(chǎn)品，一塊就是物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)型，另一塊是全域數(shù)字化，這也是浙江省政府一直在推的城市數(shù)字化建設(shè)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：綠城服務(wù)預(yù)計(jì)2023年收入增速在20%~25%區(qū)間之內(nèi)，核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)在20%~25%，保持利潤(rùn)跟收入的均衡增長(zhǎng)。毛利率保持在16.5%~17.5%，全年新簽項(xiàng)目合同保持在55億元。你們通過(guò)哪些方式去實(shí)現(xiàn)這些指標(biāo)？

??楊掌法：2023年市場(chǎng)拓展的規(guī)模會(huì)達(dá)到60億元。2023年會(huì)在維持前兩年發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重市場(chǎng)拓展的質(zhì)量，包括拓展的優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)城市和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，公司不會(huì)以量取勝，更多還是圍繞公司發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)拓展，聚焦到核心城市、核心客戶當(dāng)中，市場(chǎng)拓展堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從今年的業(yè)績(jī)會(huì)上看出，大部分企業(yè)在謹(jǐn)慎對(duì)待收并購(gòu)，你們對(duì)這塊有什么計(jì)劃和想法？

??楊掌法：不受資本市場(chǎng)的影響，不會(huì)為了追求短期規(guī)模以及市值而影響我們自己的戰(zhàn)略和定位。我們會(huì)堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，堅(jiān)持自己的核心價(jià)值觀。