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??在銷售及融資端復(fù)蘇均未達(dá)預(yù)期的背景下，越來越多民營房企走上了整體債務(wù)重組的道路。

??5月14日，合景泰富集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“合景泰富”，01813.HK）發(fā)布了一則內(nèi)幕消息，透露有一筆本金約1.19億美元的債務(wù)逾期未支付，構(gòu)成違約事件，希望尋求境外債務(wù)的全面解決方案。

??2022年及2023年是民營房企的償債高峰，去年合景泰富已經(jīng)償付了約113億元的到期債務(wù)，并完成了16億美元境外債的交換要約，但今年還有超過200億元的境內(nèi)外債務(wù)到期。合景泰富方面表示，盡管公司已做出最大努力，但可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

??5月15日，一位知情人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，合景泰富啟動境外債的全面重組是希望將更多現(xiàn)金流用于保交付與穩(wěn)銷售，目前尚未有具體的重組方案，但大概率會參考旭輝控股集團(tuán)的路徑。

??從交換要約到全面重組

??5月14日的公告顯示，合景泰富2024年到期、票面利率為6%的優(yōu)先票據(jù)應(yīng)于5月14日支付本金的15%及相關(guān)利息，但該公司未能在這個強(qiáng)制贖回日期支付約1.19億美元的款項(xiàng)。

??這是合景泰富去年根據(jù)交換要約發(fā)行的新票據(jù)。2022年9月，該公司宣布對一年內(nèi)到期的三筆美元債券進(jìn)行交換要約，包括2022年9月到期、總額9億美元的兩筆票據(jù)，以及2023年9月到期的7億美元票據(jù)。為此，該公司發(fā)行了兩筆新票據(jù)，其中一筆的本金約7.95億美元，2024年1月到期，年利率6%。另一筆的總額約6.36億美元，年利率7.875%，于2024年8月到期。

??還債的壓力此前已顯現(xiàn)。根據(jù)合景泰富4月28日發(fā)布的年報，該公司未能在當(dāng)天支付本金2.12億元的借款，觸發(fā)了約311.6億元的借款須按要求償還。

??合景泰富在公告中表示，自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)面對前所未有的挑戰(zhàn)，民營開發(fā)商面對更大的流動資金壓力。整體行業(yè)困境使購房者對未來經(jīng)濟(jì)增長信心減弱，影響其對中國整體房地產(chǎn)銷售的需求，市況變動令中國眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營及融資現(xiàn)金流減少。“本集團(tuán)一直依賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)。”而根據(jù)地方政府的相關(guān)政策，合景泰富的絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)售現(xiàn)金托管，以確保在建物業(yè)竣工。因此，盡管已做出最大努力，但該公司可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

??有鑒于此，合景泰富認(rèn)為只有探尋境外債務(wù)狀況的全面解決方案，才能確保企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營。

??從年報數(shù)據(jù)來看，雖然此前的交換要約暫解了燃眉之急，但合景泰富的短債規(guī)模仍不小。截至2022年底，該公司可動用的現(xiàn)金約33.6億元，而一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約222.45億元。

??截至2022年底，該公司的有息借款總額約754億元，包括約460.6億元的銀行及其他貸款，272.1億元的優(yōu)先票據(jù)及21.2億元的境內(nèi)公司債。銀行及其他貸款中，約30.6億元是以港元及美元計值，加上優(yōu)先票據(jù)，境外債務(wù)的總額約302.7億元。

??根據(jù)旭輝控股集團(tuán)的境外債重組方案，該公司的債務(wù)展期不超過7年。參考這一方案，通過境外債的全面重組，合景泰富將能獲得數(shù)年的轉(zhuǎn)圜時間。

??今年的目標(biāo)是“強(qiáng)銷售、降負(fù)債”

??為了籌集償債資金，確保公司仍有可持續(xù)發(fā)展能力，合景泰富提出了幾個方案，包括與銀行積極溝通，為合資格的項(xiàng)目開發(fā)爭取相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)貸款，尋求其他替代性融資及借款，加快物業(yè)銷售，尋求合適機(jī)會出售若干項(xiàng)目公司的股權(quán)及整棟商業(yè)物業(yè)等。

??新增融資方面有所突破，1月份，合景泰富成功發(fā)行7億元中期票據(jù)，并由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

??資產(chǎn)變現(xiàn)也在持續(xù)推進(jìn)。5月12日，合景泰富透露將出售兩個項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，總代價約7.5億元。這兩個項(xiàng)目公司在上海持有6個項(xiàng)目，總建筑面積約37.3萬平方米。合景泰富表示，為改善流動性，公司一直在為資產(chǎn)物色潛在買家，這次出售所得款項(xiàng)也將用作債務(wù)償還等用途。

??在年報中，合景泰富強(qiáng)調(diào)2023年的主要經(jīng)營目標(biāo)是“強(qiáng)銷售、降負(fù)債”，積極推進(jìn)銷售及大單寫字樓銷售，增強(qiáng)現(xiàn)金流動性。該公司對于自己的家底還是比較有信心的，截至2022年底，其土地儲備的權(quán)益建筑面積約1441萬平方米，總建筑面積約1967萬平方米，權(quán)益比約為73%。其中粵港澳大灣區(qū)及長三角兩個區(qū)域的土地儲備、可售資源的占比分別為65%、82%。

??2023年，合景泰富的可售貨值主要集中于大灣區(qū)及長三角區(qū)域的一線及強(qiáng)二線城市，該公司認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)市場回暖，買家信心重塑后，一二線城市市場需求較大，反彈速度快，去化能力更強(qiáng)。今年第一季度，僅僅是廣州的合景·臻頤府、臻溋·名鑄兩個項(xiàng)目就錄得了18億元的銷售額。

??截至2022年底，合景泰富已開業(yè)45個投資性物業(yè)，其中商場11個、寫字樓10個、酒店24個，2022年權(quán)益租金收入規(guī)模約18.82億元。該公司的寫字樓主要分布在廣州、上海、成都、蘇州、南寧等城市的核心商務(wù)區(qū)，其中有6個位于廣州。早在2022年初，合景泰富就已組建了大客戶銷售團(tuán)隊(duì)以促進(jìn)整售式大單項(xiàng)目，可銷售的寫字樓貨值約為100億元。除了變現(xiàn)價值較高外，這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)也可作為擔(dān)保物，有利于該公司進(jìn)行債務(wù)融資。