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??繼華潤置地后，又一央企地產商擬發行保障性租賃住房公募REITs（不動產投資信托基金）。

??近日，招商蛇口保障性租賃住房REITs項目發布財務顧問、評估機構、法律顧問、現金流預測及審計機構等服務商邀標公告，采取單一來源采購方式，公示時間為5月25日至5月30日。

??中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，招商蛇口即將發行保障性租賃住房REITs，既是對自身既有保租房存量資產和沉淀投資的盤活，也是優化招商蛇口財務結構和流動性，提升資產質量和繼續擴大保租房業務的必要和利好之舉。

??在招商蛇口2022年度業績發布會暨投資者交流會上，招商蛇口總經理助理兼董事會秘書余志良曾透露，公司正在積極部署租賃住房REITs賽道，未來以REITs作為退出通道的資產交易會形成一個常態化的安排，未來公司在資產運營的業務模塊里頭都會體現。

??另據招商蛇口財報顯示，截至2022年末，公司在深圳、上海共落地3個保障性租賃住房項目，新增管理面積4.9萬平方米，新增房源1262間；輕資產深耕重市，2022年在深圳新增輕資產管理面積6.2萬平方米，房源2644間。

??作為創新投資品種，REITs是一種以不動產為底層資產的標準化金融產品，通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

??2020年4月，我國公募REITs開始在交通設施、市政工程、產業園區等基礎設施領域試點，2021年，為進一步落實中央“房住不炒”要求，保障性租賃住房被列入試點范圍。

??截至目前，已有4只保障性租賃住房REITs完成發行，分別是紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT。這4只保障性租賃住房REITs在發售當日漲幅顯著，平均漲幅為27.3%。

??對此，中銀證券分析師夏亦豐表示保障性租賃住房REITs上市首日表現良好主要基于兩點，一是穩定持續的分紅；二是存量REITs歷史漲幅較大，激發投資者熱情。

??“目前上市的4只產品的底層資產均為優質的保障性租賃住房資產，出租率均在90%以上，租金收入穩定，而且每年都會有2%以上的租金上漲可能，因此可以為投資者帶來穩定持續增長的分紅收入。”夏亦豐解釋。

??記者注意到，4只保障性租賃住房REITs中，華夏基金華潤有巢REIT是首只由上市房企申報的產品，從運行情況來看，項目保持了較好的滿租率，在一定程度上實現了保障性租賃住房REITs規劃的預期目標。華潤置地也由此打開基礎設施資產盤活新渠道，更是在房企發行保障性租賃住房REITs方面起到示范效應。

??今年5月初，華潤置地董事局主席李欣也曾表示，華潤有巢REIT底層資產包括位于上海松江區的兩個項目，均為R4租賃住房用地上建設的大型租賃社區。兩個項目背靠長三角G60科創走廊，周邊產業發展勢頭良好，人口長期凈流入，租賃需求旺盛，開業半年即實現滿租，項目出租率長期保持較高水平。

??李欣還提出，華潤有巢規劃了可持續的擴募計劃，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關項目達到穩定經營狀態，且符合監管要求之后，將盡快啟動擴募籌備。“未來，華潤有巢的投資戰略將聚焦于一線、強二線城市的可擴募資產，不斷提高優質資產獲取能力，賦予華潤有巢REIT不斷成長的動力。”

??除去穩定持續的分紅外，投資公募REITs獲得的收益還有買賣價差。夏亦豐表示，盡管保障性租賃住房REITs采取封閉運作，但后續會在交易所上市交易，投資者可以在二級市場進行競價交易。而當前存量REITs價格走勢整體表現優異，這與傳統的地產板塊的投資行情形成鮮明對比。”

??但夏亦豐也表示，此前REITs價格的普漲受產品稀缺、避險情緒、政策加持和無風險利率下行等諸多利好推動。“隨著時間的推移和市場環境的變化，公募REITs的上述利好因素也可能會變化，底層資產的估值也可能會受到運營風險和基本面的影響。”

??盡管隨著保障性租賃住房頂層設計的不斷推進，金融、土地、財稅等方面的支持政策密集出臺，保障性租賃住房“融投管退”發展模式的雛形已經逐漸明晰。但該類業務仍面臨著一些待進一步解決的問題。

??結合華潤有巢運營情況，柏文喜分析，目前存在的問題主要還是在國有建設用地上建設保租房由于地價較高而推高了總投資，但是租金水平受政府指導而導致較小的凈現金流所能支持的REITs融資規模無法覆蓋初始投資，從而讓保租房失去了以REITs融資實現可持續發展的可能性。

??三盛資本投資總監李超認為，底層資產的質量是最大的風險。“之所以前期試點只放開了基礎設施，就是監管層出于為投資者負責的態度，但是投資終究是個人的事，每個人都是自己投資業務的第一責任人，學會辨別資產質量、選擇實力雄厚的發起人、優秀的資產管理團隊，這是最好的風險控制手段。”

??“正是因為以上局限，才使得保租房在很大程度上面臨著市場化和商業化的可持續發展難題，成為對于企業而言始終需要政策支持與政策補貼的無法完全市場化的‘雞肋’業務。”柏文喜表示。

??夏亦豐認為房企入局保障性租賃住房REITs需要進行兩步，“最核心的還是先將旗下長租公寓項目納入保租房，當納保完成后，根據底層資產的運營情況，滿足上市要求后即可考慮分拆。”