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??房企融資難的狀況仍然沒有明顯改善。

??2022年以來，“第三支箭”、“金融16條”、“股權融資優化5條新政”相繼出臺，針對房企的紓困方向也從此前的“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。進入2023年，政策延續此前的基調，首批改善優質房企資產負債表名單出爐，但民營房企受益有限。

??今年以來，典型房企的月度融資總量基本上都在低位徘徊，僅3月份融資總量一度沖破600億元，其它月份的融資總量只有400-500億元左右。

??5月典型房企的融資總量更是跌至300億元以下，創下2020年以來房企單月融資總量的新低，說明房企融資環境尚未恢復。

??2023年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環比減少56.4%，同比減少60.4%。5月房企融資規模創下了2020年以來單月融資的新低，房企融資環境仍然不容樂觀。

??5月房企境內債權融資205.17億元，環比減少58.3%，同比減少60.9%；境外債權融資13.96億元，環比減少54.4%，同比減少79.3%；資產證券化融資為44.16億元，環比減少44.8%，同比減少39.9%。

??今年1-5月，80家典型房企新增債券類融資成本3.75%，較2022年全年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個百分點，境內債券融資成本3.51%，較2022年全年降低0.03個百分點。

??從單月看，5月房企融資成本為3.34%，環比下降0.05pct，同比下降1.26pct，本月僅越秀地產在澳門金融資產交易所發行了一筆13.96億元人民幣的境外債，因此房企境外融資成本僅為3.8%。

??由于本月境內發債的企業仍然是招商蛇口、金融街、保利等國央企，因此境內融資成本3.29%，環比下降0.1pct，仍然保持在較低的水平。

??5月融資總量最大的企業是保利發展，融資總量為44.64億元，主要是保利發展在5月發行了一筆15億元的公司債、一筆9.29億元的ABN和一筆20.35億元的ABS。

??2023年1-5月，TOP10房企的平均融資額為38.15億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP31-50的房企融資規模同比增加了18.16%，增加幅度最大。

??從融資成本看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.95%，較2022年全年下降0.18pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.15pct。不過，TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.6pct，降幅最大。

??5月21日，萬科150億定向增發獲得深交所受理，5月22日，天地源12.5億配股募資計劃獲得西安市國資委的同意。另外，保利發展125億A股增發僅在16日回復了交易所的問詢函，并沒有實質性的進展。整體來看，近期房企配股融資熱度處在較低水平。

??房企配股融資在今年1-2月曾經掀起一輪小高潮，但進展緩慢。目前僅萬科完成了H股39.15億港元的配售，以及雅居樂完成了4.21億元人民幣的配售，其余房企的配股計劃仍在進展過程中。

??由于證監會在2月17日發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。

??但今年以來，僅嘉創地產在3月3日以介紹方式在港交所上市，3月23日掛牌，以及深圳控股旗下的深業物業向港交所遞交了招股書。另外，去年12月通過上市聆訊的眾安智慧生活3月份宣布延期上市后，4月底再次向港交所提交招股書。而龍湖智創生活在招股書到期后表示將暫緩上市。

??近期香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，房企旗下公司上市之后破發的情況屢屢出現，動搖了境內房企及旗下公司上市的信心，積極性也越來越低。

??5月房企共有26筆債券到期，剔除已經提前贖回的部分后約為339億元，環比減少64.24%。提前關注到2023年5月將有21筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為349億元，環比增加2.95%。

??從到期債券規模來看，單筆金額最高是恒大于2017年發行的一筆10億美元的公司債。

??在債務違約方面，本月10日宋都集團公告稱因控股股東宋都控股未及時清償銀行款項，導致企業出現銀行借款逾期，同時月內已經暴雷的金科和恒大都有新增債務違約。

??整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內僅能惠及白名單優質企業，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前房地產銷售仍未全面復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

??昨天，《中國經濟時報》發布《一線城市房地產限購應適時優化調整》文章稱，業內預計，6月，中央和地方政府有望加快推進穩樓市政策的出臺，進一步探索豐富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復市場信心和預期。其中，一線城市房地產限購等限制性政策調整值得關注。

??早在3月時，我們在對未來政策進行展望時就曾經判斷，接下來有望全面退出限制性政策，包括三四線城市取消限購、一二線城市局部松綁、取消認房認貸、下調首付比例、豪宅限價放開以及全面取消限售等，多管齊下助企紓困，同時也可以給市場更多的信心。

??只有對經濟、對市場恢復信心，才能從根本上緩解房企的流動性問題，融資困境也將迎刃而解。