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??房企違約，就像打開了潘多拉魔盒，發(fā)生了第一次，就很難關上閘門。

??6月13日，禹洲集團發(fā)布公告，內容涉及2023年到期、息票率9.95%的2億美元高級綠色票據(jù)。隨著該筆票據(jù)于6月8日到期，仍未能支付到期本金利息，已構成違約事件，該票據(jù)于同日從港交所摘牌退市。

??“公司正在尋求關于離岸債務整體解決方案，目前還在積極溝通推進中，有最新進展會第一時間公告。禹洲人于艱難環(huán)境中決不放棄、絕不躺平。”禹洲集團方面回應。

??在此之前，禹洲集團已多次發(fā)生海外債務違約事件。

??去年3月7日，禹洲集團有一筆于2023年到期、票面利息為8.5%的美元債券，在寬限期過后仍未能如期支付，宣告正式違約；3月31日又發(fā)生3只美元債項下違約事件；兩個月后，禹洲集團再次發(fā)布公告，因資金鏈斷裂，無法支付已到期且超過寬限期的多筆境外美元債券。

??禹洲集團只不過是出險房企計劃啟動整體債務重組的案例之一。

??6月9日融信中國公告稱，該公司一筆本金總額為3.16億美元、利率為8.1%的優(yōu)先票據(jù)，已于6月9日到期，融信中國尚未支付有關款項。目前融信中國債券違約已超過百億元，2023年還將面臨上百億元到期債務。

??融信中國方面表示，將積極與債權人接洽，尋求相關債務整體解決方案，集團亦將保持項目穩(wěn)定運營以及銷售和回款力度，從而盡最大努力保護所有利益相關方利益。

??6月11日，易居企業(yè)公告稱，公司未能償還2023年到期7.6%優(yōu)先票據(jù)。這也并非易居企業(yè)首次發(fā)生債務違約。去年4月，易居企業(yè)就因未能償付一筆到期票據(jù)而違約。

??5月14日，合景泰富公告稱，在一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)強制贖回日，該公司未能按期予以兌付1.19億美元，構成違約事件。構成強制贖回是源于近期一筆2.12億元債務未按時償還，觸發(fā)若干長期附息銀行及其他借貸的交叉違約。在此背景下，合景泰富開啟尋求境外債務全面重組。

??多位業(yè)內人士認為，民營房企正處于群體性危機之中。“現(xiàn)在民營房企還有多大自救能力呢？體量稍大些的項目都很難找到接盤方，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨投資收縮現(xiàn)狀。”一位出險民營開發(fā)商無奈感慨。

??“這半年來，房地產(chǎn)市場銷售并未企穩(wěn)，復蘇非常緩慢。不止出險房企，整個民營房企都面臨融資端和銷售端雙重困境。這種情況下，企業(yè)既要保交付，又要維持正常運營，要支付人員工資、支付債務利息等，企業(yè)現(xiàn)金流已經(jīng)是一種非常艱難的狀況了。”一位同樣發(fā)生債務違約的50強民營房企人士說。

??“暴雷或出險房企的最終結局，取決于其債務處置或重組結局。只要債務處置或重組最終能成功，就不會走到清盤破產(chǎn)那一步。”一位金融人士表示。

??出險房企之所以在債務重組方面推動艱難，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，主要是由于公司實際控制人與債權人之間都不肯做出較大讓步和妥協(xié)。這種情況下，只能以公司長期無法復業(yè)為代價來考驗債權人和公司實際控制人誰承擔持續(xù)損失的能力更強。

??“其最終結果要么是雙方就此達成妥協(xié)推動債務重組，要么是債權人依法申請對公司重整或破產(chǎn)清算。后者實際上對于實際控制人的權益與話語權都會有較大影響，甚至會讓實際控制人在上市公司中的權益歸零，并后續(xù)被連帶追責。”柏文喜表示。

??從出險房企化債動作來看，根據(jù)港股出險房企信息披露情況，債務重組進展情況較好的企業(yè)包括融創(chuàng)中國、旭輝集團等，債務重組包含展期、債轉股、資產(chǎn)清償?shù)榷喾N形式，多數(shù)房企還是以展期方式為主；債務情況仍比較嚴峻的企業(yè)包括中國恒大、世茂集團等。

??房企資金來源主要有兩個渠道，一是銷售回款，二是融資。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，100家典型房企境內債權融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權融資61億元，同比減少84.4%。

??“大多數(shù)民營房企融資困難，尤其是已經(jīng)出現(xiàn)債務風險的房企，很難有銀行愿意給其發(fā)放貸款。他們用于保交樓的現(xiàn)金流幾乎全部來自銷售回款和出售資產(chǎn)。”一位銀行業(yè)人士稱，廣大房企尤其是出險房企的銷售情況正變得越來越糟。

??值得關注的是，在化債艱難之下，今年房企還將面臨更大規(guī)模的債務到期壓力。

??天風證券地產(chǎn)研究團隊發(fā)布的報告顯示，2023年房地產(chǎn)行業(yè)境內外債到期規(guī)模合計達2.54萬億元，其中境內待償還債務規(guī)模預計為1.09萬億元，償債高峰期在今年6～8月。

??東方金誠研究報告亦認為，今年5～9月是房企償債高峰，在外部融資渠道難以打開的情況下，二季度樓市回暖情況將成為展期房企能否平穩(wěn)度過償債高峰、逐步恢復融資能力的關鍵。但預計二季度銷售端迎來顯著修復可能性較低。在此情況下，繼續(xù)展期大概率成為房企應對到期債券的主流選擇，而項目布局不合理、財務結構有問題的房企很可能會在本輪行業(yè)洗牌中淘汰出局。