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??“過去六個月，我們期待的零售商場復蘇情況理想。雖然未來仍有不少挑戰，但我們依然樂觀。”太古地產有限公司（以下簡稱“太古地產”，1972.HK）主席白德利在8月11日召開的中期業績會上說。

??在港股內房股2023年中報按兵不動之時，一些港資房企率先發布了2023年中期成績單。在恒隆、九龍倉之后，太古地產也披露了其2023年中期業績。

??財報顯示，2023年上半年，太古地產收入72.97億港元，同比增長6%；公司股東應占基本溢利39.01億港元，同比下降6%；經常性基本溢利38.92億港元，同比增加2.2億港元，主要反映香港及內地的零售物業組合和酒店業務快速復蘇。

??同時，太古地產上半年債務凈額約295.14億元，同比增加56%；資本凈負債比率為10.2%，同比增加3.7個百分點。

??眾所周知，與內地房企高周轉、高負債沖擊規模不同，港資房企的標簽就是經營穩健、負債率低而利潤率高，即使在房地產下行周期，其負債和盈利狀況有所波動，但總體而言可圈可點。

??內地市場一直是太古地產的重要布局地，2023年上半年，太古地產在香港和美國的投資物業分別錄得物業估值虧損凈額20.28億港元及8100萬港元，而內地的投資物業則實現正收益，錄得物業估值收益凈額4.61億港元。

??正因如此，當恒隆和九龍倉等港資對內地市場下半年保持謹慎觀望態度時，太古地產則要樂觀許多。

??白德利表示，在內地將繼續引領向前，并積極進軍其他一線城市和新興一線城市。目前，太古地產在西安及三亞發展的兩個大型投資項目正如火如荼進行，此外，白德利表示“還在積極拓展大灣區業務”。

??內地計劃投放500億港元

??積極拓展大灣區業務

??2022年3月，太古地產曾宣布了一項1000億港元投資計劃。按照慣例，在此次業績會上，太古地產也向外界宣布了這項投資計劃的最新進展。

??太古地產方面稱，該項計劃目前進展順利，正集中在多個核心市場，包括香港、內地及東南亞發展新項目，約40%的資金已承諾投放到全新投資項目。

??根據太古地產的投資計劃，將投放300億港元至香港物業組合，持續投資旗艦項目太古坊及太古廣場。太古地產收購的仁孚工業大廈和華廈工業大廈，以及計劃中的糖廠街一塊用地，未來將會成為太古坊總體規劃一部分。同時，太古廣場六座預計于今年底落成，毗鄰的太古廣場五座的提升工程已完成。這兩項物業將進一步提升及豐富“太古廣場”辦公樓品牌，以配合物業組合向東擴展。

??在內地業務拓展方面，太古地產的計劃是投放500億港元，目標是在2032年前將其在內地的投資總樓面面積增加一倍。太古地產披露，目前公司在西安和三亞的策略性投資進展順利。其中，西安太古里是一個以零售為主導的大型項目，選址于古代長安城；海南省三亞市零售項目則是太古地產首個以零售為主導的度假型商業項目。今年2月，太古地產購入成都遠洋太古里余下權益，項目已由太古地產全資擁有。

??太古地產還在積極拓展大灣區業務，包括正研究在廣州荔灣區聚龍灣片區和深圳福田區投資大型項目，亦考慮繼續投資上海浦東區。

??另外，在太古地產的千億港元投資計劃中，有200億港元用于物業組合的買賣，包括在東南亞的物業買賣。目前，太古地產在香港和東南亞共有6個項目正在發展中。

??寫字樓業務差強人意

??尋找機會處置非核心資產

??今年上半年，太古地產的香港及內地零售業務顯著反彈。

??其中，太古地產香港零售物業組合的租金收入總額為12.3億港元，較2022年同期上升17%；內地商場零售銷售亦有增長，同比升14%。白德利表示，這主要是由于政府取消所有旅游及防疫限制措施，令消費信心回升，部分商場的零售銷售額重回疫前水平。

??盡管經濟環境不明朗及股市波動，太古地產預計，香港的人流和租戶銷售額將會持續改善。透過集團強大的營銷活動和會員獎賞計劃，銷售動力將能維持。

??在內地，太古地產上半年零售物業租金收入總額上升30%至20.42億港元；撇除租金支援和人民幣幣值變動，租金收入總額上升37%。太古地產預計，市場對零售樓面的整體需求穩定，并在2023年下半年穩步復蘇。預計廣州和成都奢侈品牌零售商對零售樓面的需求殷切，上海的奢侈時裝、化妝品和時尚生活品牌零售商及餐飲行業商戶對零售樓面的需求將會穩定，而北京的零售銷售及市場對零售樓面的需求將會穩步恢復。

??相比零售市場的明顯反彈，太古地產旗下的寫字樓業務表現差強人意。

??“受供應增加影響，加上經濟前景持續不明朗，香港辦公樓需求偏低，市道疲弱。”太古地產行政總裁彭國邦表示，香港辦公樓未見有新的需求出現，盡管市場環境充滿挑戰，太古地產旗下辦公樓物業組合仍表現堅穩，香港辦公樓整體租用率達到94%的高位水平，但續租租金出現不同程度的負增長，幅度為-13%～-3%。太古坊重建計劃進展良好，工程現已進入最后階段。太古坊二座共56%的樓面獲承租，已交付17個樓層予承租租戶。

??內地辦公樓方面，彭國邦表示，旗下組合表現良好，廣州太古匯辦公樓及北京頤堤港一座的出租率維持于92%的高水平，上海香港興業中心一座及二座出租率為98%。

??太古地產預計，北京、上海和廣州的辦公樓需求及市場氣氛可于2023年下半年恢復，然而，經濟前景仍不明朗。上海及廣州的辦公樓樓面供應持續增加，特別在新興非核心地段的部分區域將會對租金構成下行壓力。

??彭國邦表示，過去幾年，太古地產都有出售非核心物業，集團也會持續檢討旗下財產，尋找機會處置非核心資產。

??對于后市展望，太古地產管理層表示，內地仍是未來發展的核心市場，并看好其發展前景，尤其是許多國際品牌有意在區內擴展業務，商場樓面的需求殷切。太古地產將與伙伴通力合作，在旗下商場共同設計創新的購物體驗。

??白德利稱：“展望未來六個月，我們預期市場趨向持續復蘇。香港與內地恢復通關是疫后復蘇的重大轉折點，我們將積極參與其中。”