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??近期，高力國際發布了2023年上半年國內主要城市大宗交易相關數據，主要城市合計錄得92起大宗成交，總交易金額865億元，是去年同期成交量的131%。各資產類型中，寫字樓交易最為活躍。

??在寫字樓資產中，傳統房企成為重要交易對象之一。2023年上半年華潤置地作價7.17億元出售深潤大廈部分樓層，華遠地產也將華遠中心部分辦公樓轉給外文出版社。

??“以往房企快速擴張追求規模開發了很多寫字樓項目，新發展階段下這些資產成為拖累企業持續發展的沉重包袱，因而優化資產結構成為很多房企的迫切追求。”一位資管人士表示，上半年大宗交易中房企出售資產占總成交的1/3。

??大悅城也開始計劃剝離重資產。8月30日，北交所信息顯示，大悅城旗下西單大悅城參股公司出讓中糧置地廣場100%股權，掛牌價42.56億元。公開資料顯示，中糧置地廣場位于北京北二環安定門外，建筑面積81454平方米，商業及配套面積9510平方米。

??“對購物中心、寫字樓、公寓等流動性較低的不動產而言，企業掛牌轉讓能夠有效盤活存量資產，進一步優化企業資產，助力企業持續發展。”上述資管人士表示。

??正向流動

??位于北京二環安定門外的中糧置地廣場人來人往，這里因區域及地段優勢，被諸多知名企業選擇，如摩根士丹利、CBA聯盟、國聯證券等。

??“中糧置地廣場租金報價16元/天·平方米，是附近比較高端的寫字樓，目前項目出租率90%，是屬于人氣比較旺的項目。”一名寫字樓中介人員表示，以此來看大悅城控股出售該項目并非“難以為繼”。

??大悅城控股為何將人氣較旺的中糧置地廣場出售？

??一位商業地產人士告訴記者，對一個成熟的商業地產開發企業而言，選擇在運營成熟時溢價退出，遠比長期持有更具價值。

??以李嘉誠家族資產接手方之一的基匯資本為例，在其接手的項目中，北京盈科中心、上海仙樂斯廣場、廣州西城都薈等均為自持一段時間后便果斷退出。

??基匯資本相關負責人此前在接受媒體采訪時表示，“基匯資本是2014年4月以9.28億美元總價買入盈科中心的，選擇出讓是由于和投資人有一個協議，持有物業達到一定的限期后會在合適的時機出售，現在正是時候。”

??另外，深圳前海的周大福金融大廈南塔則是還未建成就順利完成網簽，以超32億元金額整體出售給世界500強金融機構。

??從買方來看，在經濟發展具有一定不確定性的情況下，具有穩定收益回報的寫字樓也是值得投資的優質資產。

??從今年上半年大宗交易來看，不乏字節跳動80億元收購鐵獅門上海尚浦領世F1A&B、中泰證券27億元購入綠地外灘中心寫字樓等案例，市場交易活躍。

??模式轉型

??來自大悅城控股的相關信息顯示，中糧置地廣場于2016年9月開工，2018年7月交付，累計投資25.89億元。以當前售價來算資產整體增值約164%。

??一位業內資深人士表示，業主出讓項目并不是一件壞事，整售很重要的原因在于引入了一位具備實力的買家，后者在寫字樓品質把控、租戶完整性方面都較有價值。

??“房企持有大型商業物業都會面臨后續運營壓力。對大悅城控股而言，寫字樓項目整體投資回報周期較長、回流資金較慢，若能一次性出售無疑將助力企業更好發展。”上述資管人士表示認為。

??從此次情況來看，出售中糧置地廣場不僅可以幫助大悅城補充流動資金，參與到其他優質項目投資中，還能降低重資產投資的集中風險，助力大悅城控股調整資產架構。

??近年來，大悅城控股在加重輕資產發展模式上，從開發運營向資產管理逐步轉型。截至2023年6月末，大悅城控股通過管理服務方式，已服務運營匯京雙子座、中糖大廈、大興達瑞興、天津津投廣場等項目。另外，2023年上半年大悅城在投資拓展上堅持優中選優，獲取了2宗優質地塊，土地面積5萬平方米，計容建筑面積12萬平方米，土地款總額19億元。

??此外，大悅城控股出售的中糧置地廣場有望成為今年北京大宗寫字樓交易最高紀錄，或將為北京寫字樓市場注入一針強心劑。

??優化資產

??事實上不止大悅城，近兩年國企、央企不斷調整資產結構，旗下商業項目接連被掛牌出售。在2023年上半年大宗交易中，華潤、建發、華遠等均出售了部分寫字樓資產。

??從國資委此前曾透露的一組數據來看，2012年至2022年央企資產總額從31.4萬億元增長到了去年底的81萬億元，其中包含許多存量資產。如果這些存量資產能充分盤活釋放，將對國企、央企資產配置效率產生重要影響。

??近年來，相關部門愈加關注國企、央企存量資產管理優化問題，陸續出臺了多個文件，尤其是國家發展和改革委印發的《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，要求“聚焦盤活存量資產重點方向、優化完善存量資產盤活方式、加大盤活存量資產政策支持、用好回收資金增加有效投資、嚴格落實各類風險防控舉措及建立工作臺賬強化組織保障”。

??為此，許多地方企業迅速作出反應。不過對于存量資產優化盤活，有業內人士提示到，存量資產盤活所需資金量大、回收資金周期長，盤活并不直接等于資產變現，而是要有新的價值創造出來，存量盤活的盈利就是在長期經營中不斷提升資產價值，從而有穩定的現金流回報。

??當國企、央企出售存量資產獲得現金流后，能否發揮現金流的最大價值，還需要企業進一步攻堅。