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??上市房企三費(fèi)管控依然面臨挑戰(zhàn)。

??2023年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)尚未復(fù)蘇，雖然降本增效、向管理要效益早已成為上市房企共識(shí)，但疲弱的銷(xiāo)售行情下，企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用管控難度進(jìn)一步加大。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021年，TOP50上市房企三費(fèi)費(fèi)用率平均數(shù)約10%，而2022年這一數(shù)值超過(guò)12%，2023年，上市房企三費(fèi)費(fèi)用率繼續(xù)升至13.09%。

??房企間的費(fèi)用率分化也在進(jìn)一步加劇。值得注意的是，今年上半年，中海地產(chǎn)不再是TOP50上市房企中三費(fèi)費(fèi)用率最低的企業(yè)，濱江集團(tuán)取而代之，上半年的三費(fèi)費(fèi)率僅有3.71%；對(duì)比之下，華夏幸福上半年三費(fèi)費(fèi)用率高達(dá)54.84%，二者相差超50%。

??整體而言，央企、國(guó)企和部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)費(fèi)用率相對(duì)較低，而出險(xiǎn)房企普遍費(fèi)用管控能力較弱。不過(guò)，為了保證現(xiàn)金流，部分出險(xiǎn)房企發(fā)展急速收縮，三費(fèi)也隨之下降，這也是上半年超六成房企虧損的情況下，個(gè)別民營(yíng)房企卻能正向盈利的原因。

??三費(fèi)“抬頭”部分出險(xiǎn)房企收縮明顯

??2023年上半年，上市房企三費(fèi)費(fèi)率有所“抬頭”。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，相比2022年末，今年上半年TOP50上市房企中有接近一半的企業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率上升。

??這其中不乏一些頭部房企和大型央企，例如中海地產(chǎn)2022年三費(fèi)費(fèi)用率為4.2%，今年上半年升至4.41%；萬(wàn)科的三費(fèi)費(fèi)用率從2022年升至5.02%；招商蛇口則從4.63%上漲至6.35%；華潤(rùn)置地從6.16%上漲至7.84%。此外，建發(fā)國(guó)際、保利置業(yè)、中國(guó)金茂今年上半年三費(fèi)費(fèi)用率均有所上升。

??對(duì)比之下，部分出險(xiǎn)房企上半年三費(fèi)費(fèi)用率驟降。

??最典型的是中梁控股。2022年，中梁控股的三費(fèi)費(fèi)率為9.24%，而上半年這一數(shù)值已經(jīng)降至4.27%。

??另一方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者此前統(tǒng)計(jì)，上半年有超六成房企虧損，在此情況下，中梁控股依然微弱盈利。據(jù)其內(nèi)部人士表示，刨除其他有點(diǎn)微利主要是三費(fèi)降得比較多，收縮比較快。

??與中梁控股類(lèi)似的還有正榮地產(chǎn)，上半年三費(fèi)費(fèi)用率已經(jīng)從2022年的12.63%下降至7.88%；中南建設(shè)上半年三費(fèi)費(fèi)用率從11.14%下降至8.08%，金科股份、榮盛發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)上半年三費(fèi)費(fèi)用率相比2022年均有較大幅度下降。

??一位上市房企財(cái)務(wù)人士表示，出險(xiǎn)房企三費(fèi)收縮，核心在于保證現(xiàn)金流，在現(xiàn)階段，現(xiàn)金流一斷就都完了。而部分大型的央企三費(fèi)費(fèi)用上升實(shí)際上與公司仍在擴(kuò)張發(fā)展相關(guān)，雖然這一輪行業(yè)調(diào)整中民營(yíng)房企受挫嚴(yán)重，但卻是央企、國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

??雖然由于急速收縮導(dǎo)致部分出險(xiǎn)企業(yè)三費(fèi)降低，而一些央企、國(guó)企由于持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致三費(fèi)有所上升，但整體而言，TOP50上市房企中，三費(fèi)費(fèi)率較低的企業(yè)仍以頭部房企和央企、國(guó)企為主，例如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠地控股、招商蛇口、綠城中國(guó)等，三費(fèi)費(fèi)率普遍在10%以下。

??而三費(fèi)費(fèi)率較高的企業(yè)中，出險(xiǎn)企業(yè)占比較多。弘陽(yáng)地產(chǎn)、中國(guó)恒大、寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、華夏幸福、碧桂園，這些出險(xiǎn)企業(yè)三費(fèi)費(fèi)率均在20%以上。

??上述人士認(rèn)為，近期這波政策預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成短期利好，但長(zhǎng)期來(lái)看，收入和預(yù)期問(wèn)題不解決，市場(chǎng)難以保持熱度。所以短期內(nèi)，一些出險(xiǎn)房企為了保證現(xiàn)金流依然會(huì)繼續(xù)壓縮三費(fèi)。

??濱江費(fèi)用管控強(qiáng)過(guò)中海

??房企財(cái)務(wù)費(fèi)率劇烈分化

??長(zhǎng)期以來(lái)，中海地產(chǎn)都是業(yè)內(nèi)盈利楷模，超強(qiáng)的盈利能力也源于其極致的費(fèi)用管控。不過(guò)，今年上半年，中海地產(chǎn)“費(fèi)用管控能力最強(qiáng)”的稱(chēng)號(hào)要讓位于濱江集團(tuán)了。

??數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)三費(fèi)費(fèi)用率僅為3.71%，其中銷(xiāo)售費(fèi)用率為1.38%，管理費(fèi)用率為1.08%，財(cái)務(wù)費(fèi)用率為1.25%，三個(gè)單獨(dú)項(xiàng)在業(yè)內(nèi)也都處于較低水平。

??據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)自2017年至2022年，三費(fèi)費(fèi)用率均低于其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的樣本房企的平均水平。濱江集團(tuán)對(duì)成本的細(xì)致把控，與其長(zhǎng)期穩(wěn)定的供應(yīng)商體系和人均過(guò)億元的營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)軍團(tuán)隊(duì)密不可分。

??反觀中海地產(chǎn)，從2021年至今，其三費(fèi)費(fèi)用率在持續(xù)上漲，但整體費(fèi)率仍舊不足5%，管控能力依舊相對(duì)較強(qiáng)。

??不過(guò)值得注意的是，雖然從數(shù)據(jù)上看，濱江集團(tuán)的三費(fèi)管控能力強(qiáng)于中海地產(chǎn)，但二者歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)卻遠(yuǎn)不在一個(gè)等級(jí)。從2023年中期數(shù)據(jù)來(lái)看，中海地產(chǎn)半年盈利為134.9億元，而濱江集團(tuán)盈利僅為16.37億元。

??除了濱江集團(tuán)和中海地產(chǎn)，上半年，三費(fèi)費(fèi)用率控制在5%以下的企業(yè)還有中梁控股；三費(fèi)費(fèi)用率在5%~10%的企業(yè)有18家；三費(fèi)費(fèi)用率在10%至20%之間的企業(yè)有16家；20%以上企業(yè)有7家。

??雖然銷(xiāo)售費(fèi)用率是房企三費(fèi)中比較難降低的，但今年上半年，在TOP50上市房企中，仍然有約一半房企銷(xiāo)售費(fèi)用率在降低，總體降幅比較平穩(wěn)，降幅最高為榮盛發(fā)展，下降2.84%。這說(shuō)明，在銷(xiāo)售持續(xù)疲弱的市場(chǎng)環(huán)境下，房企也開(kāi)始意識(shí)到部分營(yíng)銷(xiāo)手段難以抵抗行業(yè)大勢(shì)，因此不再像之前一樣投入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。

??相比營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率的平穩(wěn)變動(dòng)，今年上半年，房企財(cái)務(wù)費(fèi)率則劇烈分化，財(cái)務(wù)費(fèi)用管控較好的房企，費(fèi)率不足1%，例如龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、中海地產(chǎn)、金輝控股等7家房企，而有些房企財(cái)務(wù)費(fèi)用高企導(dǎo)致費(fèi)率較高，例如世茂集團(tuán)、華夏幸福，上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用率均在20%以上。

??此外，今年上半年，有21家房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率下降，有22家房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率上漲。不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企收縮杠桿依然是大趨勢(shì)，隨著供需兩端政策發(fā)力落地，房企融資環(huán)境改善，預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用可能會(huì)再降低。