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融創(chuàng)綠地“分家”!海南一“超級文旅地產(chǎn)大盤”被分拆

公司陳標(biāo)志 2023-09-18 08:29:05 來源:中房報(bào)

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??9月15日晚間,融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,基于目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及本集團(tuán)與合作方各自的發(fā)展規(guī)劃,本集團(tuán)及合作方擬調(diào)整目標(biāo)項(xiàng)目的合作模式,對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行分拆開發(fā)。

??上述目標(biāo)項(xiàng)目,即位于海南省瓊海市博鰲濱海旅游度假區(qū)的“超級文旅大盤”——博鰲金灣項(xiàng)目(也稱“融創(chuàng)金成·博鰲金灣”等),項(xiàng)目占地面積為2470余畝,由瓊海華悅實(shí)業(yè)有限公司、海南和融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下分別簡稱為“瓊海華悅”“海南和融”)作為開發(fā)主體開發(fā)建設(shè)。

??上述公告所稱的“分拆開發(fā)”,通俗地講就是“分家”:各方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司一(瓊海華悅)100%股權(quán)均由融創(chuàng)中國直接或間接持有;項(xiàng)目公司二(海南和融)100%股權(quán)卻歸合作方直接或間接持有。

??記者了解到,上述所稱的“合作方”,其部分股權(quán)最終實(shí)益擁有人為綠地控股。

??融創(chuàng)方面相關(guān)人士9月16日回應(yīng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者稱,博鰲金灣項(xiàng)目分拆開發(fā),實(shí)際上是企業(yè)發(fā)展的一種戰(zhàn)略調(diào)整,于融創(chuàng)而言,其在海南業(yè)務(wù)從“規(guī)模化”向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)變,對企業(yè)是件好事。

??2000畝“超級大盤”將分拆

??“項(xiàng)目總占地2600畝,總建筑面積170萬平方米,容積率僅為1.0,綠化率約為45%。區(qū)域環(huán)境全亞洲獨(dú)有,天然形成2.2公里優(yōu)質(zhì)海岸線,可以與馬爾代夫數(shù)千米淺坡沙灘相媲美。”

??這是海南“超級文旅地產(chǎn)大盤”——博鰲金灣項(xiàng)目在網(wǎng)上的“詞條名片”。博鰲金灣項(xiàng)目又名“融創(chuàng)金成·博鰲金灣”等,其位于海南省瓊海市博鰲濱海景觀大道8號。據(jù)公開資料顯示,博鰲金灣首期開盤時間為2011年12月。

??9月15日晚間,隨著融創(chuàng)中國的一則公告,這個位于博鰲黃金地段、持續(xù)開發(fā)10余年的海南“超級文旅地產(chǎn)大盤”將徹底“分家”。

??融創(chuàng)中國在《須予披露交易》公告稱,基于目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及本集團(tuán)與合作方各自的發(fā)展規(guī)劃,本集團(tuán)及合作方擬調(diào)整目標(biāo)項(xiàng)目的合作模式,對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行分拆開發(fā)。

??公告稱,于2023年9月15日,海南融創(chuàng)、合作方、平臺公司及項(xiàng)目公司訂立了股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議。根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議,各方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式,實(shí)現(xiàn)融創(chuàng)中國通過項(xiàng)目公司一(瓊海華悅)及合作方通過項(xiàng)目公司二(海南和融)分別獨(dú)立開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目相應(yīng)的地塊。

??公告稱,經(jīng)考慮本集團(tuán)、合作方、平臺公司及項(xiàng)目公司之間的股權(quán)差額款及債權(quán)債務(wù)沖抵后,最終合作方應(yīng)向海南融創(chuàng)支付差額款項(xiàng)為1723萬元人民幣(以下同)。

??記者了解到,博鰲金灣項(xiàng)目位于博鰲亞洲論壇永久會址所在地的博鰲鎮(zhèn),由瓊海華悅、海南和融兩項(xiàng)目公司為主體開發(fā)建設(shè)。

??據(jù)上述公告披露,博鰲金灣項(xiàng)目占地2471.24畝,其中瓊海華悅所開發(fā)的項(xiàng)目占地1496.73畝,海南和融占地974.51畝。

??瓊海華悅已開發(fā)計(jì)容面積51.67萬平方米(已全部交付)、未開發(fā)計(jì)容面積49.02萬平方米;海南和融已開發(fā)計(jì)容面積37.7萬平方米(其中已交付面積22.92萬平方米),未開發(fā)計(jì)容面積26.36萬平方米。

??合作方“大股東”為綠地控股

??博鰲金灣項(xiàng)目為融創(chuàng)與合作方在海南合作開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,融創(chuàng)及合作方分別透過平臺公司持有目標(biāo)項(xiàng)目50%權(quán)益。

??據(jù)了解,合作方包括廣西建工集團(tuán)有限責(zé)任公司、浙江億源投資有限公司及杭州金建實(shí)業(yè)有限公司,這3家企業(yè)股權(quán)占比分別為50%、39%和11%。而大股東廣西建工的最終實(shí)益擁有人為綠地控股集團(tuán)有限公司。

??根據(jù)雙方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議,海南融創(chuàng)同意從合作方受讓平臺公司一(杭州禾明投資有限公司)的50%權(quán)益;海南融創(chuàng)同意向合作方出讓其于平臺公司二(杭州融悅投資有限公司)和平臺公司三(浙江悅成投資有限公司)持有的50%權(quán)益。

??關(guān)于轉(zhuǎn)讓價款方面,各方根據(jù)截至今年7月31日項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目地塊的已開發(fā)情況及未開發(fā)地塊面積及未來銷售貨值等,一致同意項(xiàng)目公司瓊海華悅100%股權(quán)價值為24.5185億元及項(xiàng)目公司海南和融100%股權(quán)價值為17.1219億元。

??交易事項(xiàng)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后,海南融創(chuàng)將間接持有瓊海華悅100%股權(quán),合作方將間接持有海南和融100%股權(quán)。為此,海南融創(chuàng)應(yīng)向合作方支付股權(quán)差額款項(xiàng)3.6983億元。

??但考慮到彼此之間的股權(quán)差額款及債權(quán)債務(wù)沖抵后,最終合作方應(yīng)向海南融創(chuàng)支付差額款項(xiàng)1723萬元轉(zhuǎn)讓價款。

??融創(chuàng)從“規(guī)模化”到“精細(xì)化”

??融創(chuàng)中國方面認(rèn)為,博鰲金灣項(xiàng)目分拆是彼此發(fā)展計(jì)劃的需要,通過重組的方式實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目進(jìn)行分拆。

??記者了解到,融創(chuàng)與綠地“分家”后,彼此通過各自的項(xiàng)目公司分別獨(dú)立開發(fā)博鰲金灣項(xiàng)目的相應(yīng)地塊。

??融創(chuàng)方面認(rèn)為,通過交易事項(xiàng),各方將對各自之間及對金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算及沖抵,有利于解決目標(biāo)項(xiàng)目目前的債務(wù)問題,有助于融創(chuàng)方面集中資源專注其項(xiàng)目公司持有的地塊進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè),推進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營恢復(fù)正常。

??據(jù)了解,融創(chuàng)也是通過其“傳統(tǒng)”的操作模式——“收并購”而進(jìn)駐海南。早在2015年,融創(chuàng)通過收購的方式,獲得海南東部市縣——萬寧市的日月灣項(xiàng)目,這也是融創(chuàng)扎根海南的第一站。

??2016年,融創(chuàng)收購了博鰲金灣項(xiàng)目。之后,融創(chuàng)在海南的項(xiàng)目遍布海口、三亞、陵水等房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。有數(shù)據(jù)顯示,截至2018年底,融創(chuàng)在海南的土地儲備近400萬平方米,可銷售面積超過400萬平方米。

??但從2018年開始,受“環(huán)保風(fēng)暴”及海南“全域限購”等因素影響,融創(chuàng)與其他房企一樣,在海南的房地產(chǎn)開發(fā)受挫,業(yè)績開始“走下坡路”,融創(chuàng)海南區(qū)域公司也因業(yè)績逐年下滑而降格為城市公司。

??針對此次博鰲金灣項(xiàng)目的“分拆”,多名不愿具名的融創(chuàng)方面人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,項(xiàng)目分拆也是意料之中的事情,這個項(xiàng)目也存在一些亟待解決的問題,“時間還是拖得長了一點(diǎn)。”

??“目前,融創(chuàng)在海南的項(xiàng)目本身也不算多了,博鰲金灣項(xiàng)目這樣分拆,對多方都是更有利的事。”上述人士告訴記者,融創(chuàng)在海南,此前一直想要走“規(guī)模擴(kuò)大化”的路子,但在當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境下,更需要轉(zhuǎn)型走“精細(xì)化”的路子。

??針對記者的采訪,綠地方面未對此次博鰲金灣項(xiàng)目分拆進(jìn)行置評。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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