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??近日，國際評級機構穆迪將其對國內房地產行業的展望由穩定轉為負面，其認為房地產市場仍然較弱，宏觀環境和購買者預期悲觀，政策的可持續性存在不確定性，導致行業未來不確定性仍然較高。盡管對行業大勢感到悲觀，今日穆迪發布報告，卻依然保持了對國內龍頭房企萬科的Baa1評級，認為公司流動性充足、融資渠道暢通、現金短債比健康，信用狀況優良，預計萬科現金流足以完全覆蓋未來12至18個月內的土地支付和再融資需求。在保持評級不變的基礎上，由于擔心市場恢復較慢可能影響公司銷售，穆迪將萬科的評級暫時列入觀察名單。截至目前，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽都保持了萬科業內領先的信用評級。

??業內人士認為，近兩年，外資對國內房地產行業本就一直持悲觀態度，多家優質房企因此被接連調整評級。隨著近期新一輪房企違約風波和行業銷售持續低迷，外資信心愈發脆弱，穆迪也因此于9月14日將其對國內房地產行業的展望從穩定調整為負面。在此背景下，穆迪仍保持了萬科Baa1的業內最高評級，另外兩大評級機構也繼續保持了萬科行業領先的信用評級，確實殊為難得，萬科長期以來對穩健經營的堅持和對現金流的重視，使其在艱難的外部形勢下依然受到了投資機構的認可。

??事實也確實如此。從財務情況來看，萬科毫無疑問依然是行業最安全和健康的企業之一。一方面，在近年異常艱難銷售環境下，萬科繼續保持了經營性現金流為正。過去兩年地產銷售持續低迷，多數房企現金流本已吃緊，2023年二季度以來，商品房及二手房銷量的再度走弱，6月更是同比下滑約30%，導致絕大多數房企都面臨現金流的“極限挑戰”。在此情形下，萬科卻保持了連續14年經營性現金流為正，今年上半年繼續保持了正向的經營性現金流，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。另一方面，在房企信用體系幾近崩潰的市場環境下，萬科仍能完全依靠自身信用發債。盡管從去年以來，融資端政策給與了多項支持，但地產自身風險頻出，金融機構出于避險本能，并不敢真正全面出手，這使地產行業的融資環境實質仍處于緊縮狀態。如此環境下，萬科從去年至今仍能成功發行近400億元信用債，無論是發行總量還是價格來看，都保持在行業第一梯隊，這反映了資本市場對于萬科安全度的信任。此外，在融資總量階段性上升的同時，萬科短債比例卻進一步降低。從半年報數據來看，萬科的短債較年初下降1/3，短債占有息負債比降至14.2%的歷史低點。這意味著，即使在如今地產如此嚴峻的形勢下，金融機構仍然愿意借長錢給萬科，這更說明了債權人對萬科安全的認同。

??值得注意的是，除三大國際評級機構外，據媒體不完全統計，境內外共計有超400家投資機構給予了萬科“買入或增持”評級，其中包括摩根斯坦利、瑞信、匯豐、星展、里昂、大和、中金、中信、廣發、海通、華泰、國泰君安、申萬宏源、光大、天風等超30家知名頭部投行券商機構。