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??“中駿其實是堅持到了最后一刻。”在中駿集團控股有限公司（以下簡稱“中駿”，1966.HK）宣布沒有按期支付到期應付的6100萬美元本金和利息后，一位接近中駿的人士這樣表示。

??根據(jù)中駿10月4日在港交所發(fā)布的公告顯示，進入2023年第二季度，中駿集團的銷售持續(xù)下滑，流動資金緊張狀況日益嚴峻，境外兌付債務壓力持續(xù)增加。即使公司竭盡全力，流動現(xiàn)金及銀行存款可能無法履行當前和日后義務所需。

??在這種情況下，中駿同其他已出險房企一樣選擇“以時間換空間”、尋求境外債務管理。

??中駿方面表示，未支付貸款可能會導致集團債權人根據(jù)相關融資的相應條款要求加快償還債務及/或采取行動。但截至公告日，中駿尚未收到有關境外債權人要求加快償還債務的任何通知，仍繼續(xù)保持正常的業(yè)務營運。

??據(jù)中駿相關人士表示，目前公司基本面正常，公司也將盡快委聘外部顧問，協(xié)助就現(xiàn)在的資本結構及流動性進行評估，并探索可行的全面解決方案。

??在該人士看來，采取一定的債務管理手段將有助于企業(yè)更好保交付和可持續(xù)經(jīng)營。

??資金壓力凸顯

??在此次未按時支付貸款本息之前，中駿一直堅持償債，是少數(shù)堅持履約的民營房企之一。

??據(jù)公開資料統(tǒng)計，2022年全年，中駿在境內外公開市場累積償還債務合計近115億元，包括2022年2月償還5億美元境外債、7月就“20中駿02”公司債券完成9.54億元回售兌付、10月提前匯出20億元債券項下選擇回售所需的全部資金以及12月提前匯出12.87億元用于購房尾款ABS本息兌付。

??今年以來，中駿分別于4月和8月償債5億美元和5.4億元境內外債；就在不久前的8月4日，中駿如約兌付了一筆美元債的利息，金額為1050萬美元。

??但這樣一家堅持還債的房企最終也扛不住了。

??“根本原因還是銷售。”一位浙江民營房企副總裁表示，雖然當下政策層面不斷釋放利好，短期內確實刺激了市場上行，但這只存在于個別城市，且市場復蘇動能不足，可持續(xù)性也有待觀察。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年前8月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額37524.7億元，同比降低8.5%，整體樓市延續(xù)探底行情。

??具體到中駿，除了今年3月銷售額超過40億元，其余月份銷售額均在30億元左右，且從5月至8月，中駿的銷售額持續(xù)下滑，8月單月僅實現(xiàn)了11.99億元銷售業(yè)績。

??“中駿出險的原因，一方面是因為過去幾年下沉布局三四線城市，三四線城市去庫存壓力太大，即使是政策開始救市，市場銷售也很難那么快回暖，這影響了中駿的銷售回款；另一方面，中駿在三四線城市的中駿世界城的MALL沉淀了不是當期項目開發(fā)的利潤，這部分資金影響了企業(yè)的周轉能力。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱，三四線城市的資金監(jiān)管比例比較大，以三四線城市布局為主的房企遇到資金面壓力實屬正常。

??另一方面，中駿的融資端未見明顯改善。

??今年1月18日，中駿曾在集團官微發(fā)布消息稱，公司成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元，期限3年，發(fā)行利率4.1%，中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保；此后8月，中駿又由中債增進公司擔保發(fā)行了第二期中票。兩筆中票合計22億元。此外，在今年7月，中駿還獲得2.55億港元和8910萬美元的海外銀團貸款。

??在當前行業(yè)環(huán)境下，中駿作為民營房企能夠獲得融資支持已屬實不易，但在高額債務面前，這依然是“杯水車薪”。

??據(jù)公開資料統(tǒng)計，中駿接下來還將面臨9月、10月和11月三筆美元債票息，合計金額4950萬美元，兌付壓力急劇增加。與此同時，據(jù)中駿相關人士表示，公司在銀團貸款兌付方面也有進一步的資金壓力。

??權衡之后，中駿選擇對整體債務進行管理，這也是目前行業(yè)內出險房企慣用的應對債務壓力的手段。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，目前，業(yè)內已有融創(chuàng)、龍光、正榮等房企都在推動旗下整體債務重組，部分房企的方案已經(jīng)獲得債權人通過。

??保交付第一

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調整期，房企不得不重新審視資金安排，將債務償還、日常運營、工程款支付等做重新排序。

??“保交付第一，正常經(jīng)營第二，不違約第三。”這也成了當前出險房企的共識。

??在中駿方面看來，采取債務管理手段，是為了更加合理安排資金的使用和分配，更好地保交付保品質，將業(yè)主放在第一位，交樓才能回款，回款才有足夠的現(xiàn)金償債；另一方面，中駿方面認為，債務不會憑空消失，公司秉持不逃廢債的原則，保障各方利益最大化的原則，會公平對待債權人。

??當下，對中駿而言，公司的發(fā)展重心已經(jīng)向保交付傾斜。

??在此前召開的半年度工作會議上，中駿再次重申“保交付”的工作重點，為全員指明了工作目標。數(shù)據(jù)顯示，2022年，中駿全年交付住宅近5萬套。與此同時，今年前9月，中駿在全國已實景呈現(xiàn)房源近2.7萬套，預計年內將實景呈現(xiàn)房源近5萬套。若后續(xù)中駿能順利推進債務管理，企業(yè)短期內的償債壓力將逐步降低，將有更多有效資金投入到項目建設之中，有助于更好完成品質交付和可持續(xù)經(jīng)營。

??在上述接近中駿的人士看來，雖然公司目前出險，但其在經(jīng)營層面依然具備優(yōu)勢。

??在其看來，在同等梯隊的房企中，中駿的毛利率穩(wěn)定在15%以上，屬于中等偏上水平；公司銷售額中權益占比較高，獨立性較強。

??此外，最重要的一點是，在中駿的業(yè)務構成中，經(jīng)營性業(yè)務占比較高，雖然比不上萬科、龍湖、新城等第一梯隊房企，但在發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務的第二梯隊房企中占據(jù)領先位置。例如，今年上半年，中駿商管營業(yè)收入增至6.2億元，歸屬母公司股東凈利潤也增長至1.4億元。

??此外，中駿還在長租公寓領域探索更多潛在的資本合作路徑，深化開發(fā)能力和運營背書能力，以期提升資產(chǎn)的長期市場價值。

??在業(yè)內人士看來，這些經(jīng)營性業(yè)務可能會對中駿接下來的債務管理產(chǎn)生積極作用，但前提是公司會為債權人提供什么樣的解決方案。

??中駿也表示，正計劃積極與境外債權人溝通，爭取債權人的支持和理解，以期友好解決債務問題。