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??2023年，在房地產(chǎn)行情受沖擊的情況下，內(nèi)資上市房企中有6成出現(xiàn)虧損。相比之下，常年被貼上“保守”標(biāo)簽的港資房企卻自成一派，業(yè)績(jī)堅(jiān)韌、盈利能力強(qiáng)勁，其中，恒隆地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)置業(yè)、新鴻基地產(chǎn)等企業(yè)全年凈利潤(rùn)均在40億港元以上。

??但今年以來(lái)，港資房企也有些扛不住市場(chǎng)壓力，部分房企由盈轉(zhuǎn)虧。

??8月6日，九龍倉(cāng)置業(yè)公告稱，今年上半年集團(tuán)股東應(yīng)占虧損為10.52億港元，而去年同期則為溢利18.05億港元。與此同時(shí)，九龍倉(cāng)置業(yè)的關(guān)聯(lián)公司九龍倉(cāng)集團(tuán)此前也發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱上半年預(yù)計(jì)虧損25億港元至28億港元。

??8月2日，香港置地也公布2024年上半年業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，香港置地虧損8.3億美元，基礎(chǔ)虧損達(dá)到700萬(wàn)美元，而去年同期則有基礎(chǔ)盈利4.22億美元。

??兩家老牌港資房企在其虧損原因中均提及內(nèi)地發(fā)展物業(yè)以及香港市場(chǎng)不景氣帶來(lái)的影響。

??廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，港資房企業(yè)績(jī)的分化與業(yè)務(wù)布局結(jié)構(gòu)、企業(yè)自身長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控有關(guān)。

??“若一些港資房企的布局集中在香港和內(nèi)地，業(yè)績(jī)則普遍受到宏觀因素影響，面臨挑戰(zhàn)。這類企業(yè)香港業(yè)務(wù)普遍受到香港旅游業(yè)、商業(yè)整體放緩影響，開(kāi)發(fā)商的物業(yè)出售和存量租賃業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入下降；而內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行也導(dǎo)致一些企業(yè)存貨去化速度相對(duì)較慢，短期資產(chǎn)減值壓力較大，對(duì)財(cái)報(bào)形成壓力。”馬泓表示。

??內(nèi)地物業(yè)減值撥備拖累業(yè)績(jī)

??公開(kāi)資料顯示，九龍倉(cāng)集團(tuán)創(chuàng)建于1886年，綜合資產(chǎn)總值達(dá)到4150億港元，主要業(yè)務(wù)重點(diǎn)是發(fā)展內(nèi)地和香港兩地的地產(chǎn)及基建業(yè)務(wù)。作為在香港成立的第17家公司，九龍倉(cāng)集團(tuán)自香港恒生指數(shù)設(shè)立時(shí)就已經(jīng)是首批成分股的30家公司之一，可謂名副其實(shí)的百年企業(yè)。

??九龍倉(cāng)置業(yè)從九龍倉(cāng)集團(tuán)分拆而來(lái)，并于2017年獨(dú)立上市，主要分管海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、會(huì)德豐大廈等香港知名商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，少量布局內(nèi)地業(yè)務(wù)。

??相比九龍倉(cāng)置業(yè)，九龍倉(cāng)集團(tuán)的布局業(yè)務(wù)更加寬泛，除了香港和內(nèi)地的銷(xiāo)售物業(yè)、投資物業(yè)，還包括一些酒店、物流等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。

??最近幾年，受內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)以及香港經(jīng)濟(jì)低迷的影響，九龍倉(cāng)集團(tuán)和九龍倉(cāng)置業(yè)均多次出現(xiàn)虧損。以九龍倉(cāng)置業(yè)為例，2022年，九龍倉(cāng)置業(yè)曾出現(xiàn)虧損超80億港元，而虧損主要原因則是投資物業(yè)公允價(jià)值大幅縮水，雖然2023年扭虧，但今年上半年再次虧損。九龍倉(cāng)集團(tuán)的虧損原因與眾多內(nèi)資房企一致，主要是對(duì)內(nèi)地和香港的銷(xiāo)售物業(yè)進(jìn)行了減值撥備，而今年上半年，九龍倉(cāng)集團(tuán)再次虧損的原因則是對(duì)投資物業(yè)進(jìn)行重估，由此導(dǎo)致虧損。

??同樣作為香港老牌房企，香港置地之前在內(nèi)地的發(fā)展給外界的印象是不緊不慢。與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的模式不同，香港置地更加重視業(yè)務(wù)盈利的持久性，在商業(yè)領(lǐng)域布局頗多。但最近兩年，香港置地在內(nèi)地城市的布局明顯加快，尤其是在重慶和上海，在其目前的業(yè)績(jī)占比中，重慶的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占比近半。

??從港資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展風(fēng)格來(lái)看，多數(shù)港資房企青睞獨(dú)立拿地，而香港置地卻有所不同，更傾向于尋求機(jī)會(huì)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，招商蛇口、華潤(rùn)置地、碧桂園等與其有過(guò)合作。

??香港置地在內(nèi)地最受關(guān)注的一次就是其于2020年初以聯(lián)合體的形式摘得上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段涉宅用地，斥資超310億元，這塊地至今仍是上海地王紀(jì)錄保持者。

??今年4月底，上述地王地塊中的住宅入市，均價(jià)高達(dá)17.8萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)元，且最貴的一套復(fù)式房總價(jià)高達(dá)1.28億元，最終僅用了2小時(shí)就售罄。今年前7月，香港置地在上海的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?7億元，位列TOP20。

??即使是在低迷的銷(xiāo)售市場(chǎng)擁有這樣的戰(zhàn)績(jī)，香港置地上半年也還是虧了。在半年報(bào)中，香港置地解釋道，公司業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧主要是由于內(nèi)地發(fā)展物業(yè)進(jìn)行了一次性撥備2.95億美元。

??實(shí)際上，在今年5月23日，香港置地就曾發(fā)布臨時(shí)管理聲明稱，因內(nèi)地市場(chǎng)業(yè)務(wù)下滑，公司今年一季度合同銷(xiāo)售的應(yīng)占權(quán)益為2.62億美元，同比下降36%。公司預(yù)計(jì)全年合同銷(xiāo)售額將低于2023年的水平，利潤(rùn)率將受到多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售降價(jià)的影響。當(dāng)時(shí)香港置地就表示，由于市場(chǎng)狀況不斷惡化，正在對(duì)集團(tuán)的項(xiàng)目進(jìn)行廣泛審查，如果預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本，則投資賬面價(jià)值將減值。

??仍加碼布局內(nèi)地

??相比部分港資房企集中布局香港和內(nèi)地，還有一部分港資房企是以全球化視角布局為基礎(chǔ)運(yùn)行，馬泓認(rèn)為，對(duì)這類企業(yè)而言，局部地區(qū)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整體經(jīng)營(yíng)的沖擊相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控。

??“部分老牌港資企業(yè)不僅有香港、內(nèi)陸的業(yè)務(wù)，也有國(guó)外及其他全球業(yè)務(wù)，盡管最近幾年香港和內(nèi)地業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入有所放緩，但海外業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)此類公司長(zhǎng)期重視資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，資產(chǎn)負(fù)債率普遍處于40%以下相對(duì)安全區(qū)間，公司經(jīng)營(yíng)極具彈性。”馬泓表示。

??從2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬后，不少內(nèi)資房企已經(jīng)經(jīng)歷了近兩年的業(yè)績(jī)虧損。而港資房企的虧損是否會(huì)如內(nèi)資房企一樣延續(xù)？

??“不同類型的公司狀況并不相同。”馬泓表示，如果業(yè)務(wù)布局與大部分內(nèi)房股類似的話，可能短期內(nèi)仍然存在短期償債壓力大、現(xiàn)金流緊張、資產(chǎn)減值等風(fēng)險(xiǎn)，虧損的狀況可能會(huì)持續(xù)發(fā)展。但如果已經(jīng)采取措施調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略的，主要是通過(guò)削減資本支出、強(qiáng)化財(cái)務(wù)管控和資本運(yùn)營(yíng)的公司，逐步實(shí)現(xiàn)主動(dòng)降杠桿的企業(yè)，其業(yè)績(jī)可能會(huì)隨著宏觀環(huán)境的改善而轉(zhuǎn)好。因此，不同公司應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

??雖然內(nèi)地物業(yè)減值撥備是不少港資房企虧損的重要原因，但這并未阻擋港資房企布局內(nèi)地的積極性。相反，伴隨內(nèi)資房企遭遇資金壓力，這些曾經(jīng)較為低調(diào)的老牌港資房企反而在看準(zhǔn)時(shí)機(jī)加碼布局內(nèi)地市場(chǎng)。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了上述提到的九龍倉(cāng)和香港置地，最近兩年在著力加碼內(nèi)地市場(chǎng)的還有太古地產(chǎn)、新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)、嘉華國(guó)際等，這些企業(yè)在北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線城市積極拿地?cái)U(kuò)張。

??馬泓認(rèn)為，從最近一兩年的財(cái)報(bào)來(lái)看，在物業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，目前港資房企在內(nèi)地新的業(yè)務(wù)布局及投資更加聚焦在大城市核心商圈，逐步退出三、四線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，弱能級(jí)城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以盤(pán)活存量、加快周轉(zhuǎn)或者出讓為主。同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，盈利模式更傾向于提供不動(dòng)產(chǎn)租賃并推動(dòng)增值服務(wù)，包括物業(yè)管理、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等，這與過(guò)去注重住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的業(yè)態(tài)發(fā)展有所改變。