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??滬房規(guī)范〔2021〕5號

??各區(qū)人民政府，各有關(guān)單位：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將修訂后的《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委

??市房屋管理局

??市發(fā)展改革委

??市規(guī)劃資源局

??市財政局

??上海市稅務(wù)局

??2021年4月19日

??上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見

??為進一步健全本市住房保障體系，規(guī)范發(fā)展公共租賃住房，解決好大城市住房突出問題，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《公共租賃住房管理辦法》（部令第11號）、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號）以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、自然資源部《關(guān)于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》（建保〔2019〕55號），經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就本市發(fā)展公共租賃住房提出如下實施意見。

??一、明確總體要求

??（一）基本思路。公共租賃住房是政府提供政策支持，由專業(yè)機構(gòu)采用市場機制運營，根據(jù)基本居住要求限定住房面積和條件，按略低于市場水平的租賃價格，向規(guī)定對象有期限出租的保障性租賃住房。發(fā)展公共租賃住房，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，按照加快建立“租購并舉”住房制度的總體要求，著力緩解本市青年職工、引進人才和來滬務(wù)工人員及其他在滬合法穩(wěn)定就業(yè)常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，并與市場化租賃住房有序銜接，促進住房租賃市場整體規(guī)范健康發(fā)展。

??（二）管理部門。市促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議負責(zé)對本市公共租賃住房的政策、發(fā)展規(guī)劃和階段性任務(wù)等重大事項進行決策協(xié)調(diào)。市房屋管理局（市住房保障管理部門）是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。各區(qū)政府按照屬地化管理原則，負責(zé)本轄區(qū)公共租賃住房建設(shè)、籌集和供應(yīng)的實施管理。各區(qū)住房保障房屋管理局（各區(qū)住房保障管理部門）是本區(qū)公共租賃住房工作的行政主管部門。市和各區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃資源、財政、稅務(wù)等部門按照職責(zé)分工，負責(zé)公共租賃住房的相關(guān)管理工作。

??（三）運營機構(gòu)。市、區(qū)政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資和經(jīng)營管理的專業(yè)運營機構(gòu)（以下簡稱“運營機構(gòu)”），負責(zé)公共租賃住房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理，并引導(dǎo)各類投資主體積極參與。運營機構(gòu)按公司法有關(guān)規(guī)定組建，具有法人資格，采取市場機制進行運作，實行自主經(jīng)營、統(tǒng)籌收支，以保本微利為營運目標(biāo)，著重體現(xiàn)公共服務(wù)的功能。

??（四）發(fā)展規(guī)劃。各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、市場租賃住房供應(yīng)情況和規(guī)定對象的需求等因素，統(tǒng)籌安排，合理布局，以商品住房配建等方式為主，確定公共租賃住房供應(yīng)規(guī)模和實施計劃，納入本區(qū)域住房發(fā)展專項規(guī)劃。

??二、多渠道籌集房源

??（一）房源籌集渠道。市、區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排，加強房源建設(shè)籌措。運營機構(gòu)可利用多種渠道籌集公共租賃住房：一是商品住房中配建；二是集中新建；三是從其它保障性住房中經(jīng)規(guī)定程序批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化；四是改建閑置的非居住房屋；五是收購或代理經(jīng)租閑置的存量住房。積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源。運營機構(gòu)籌集公共租賃住房，由市、區(qū)住房保障管理部門會同相關(guān)部門進行項目認定。

??（二）房源要求和標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃住房主要為成套小戶型住宅或集體宿舍。新建公共租賃住房，應(yīng)符合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量和安全。成套建設(shè)的公共租賃住房要綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)，套均建筑面積一般控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)符合宿舍建筑設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。公共租賃住房出租的房屋條件、居住使用人數(shù)和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)符合宿舍建筑設(shè)計規(guī)范和《上海市居住房屋租賃管理辦法》等規(guī)定。公共租賃住房在使用前應(yīng)進行裝修，并可配置必要的家具和家用電器等設(shè)備。

??（三）權(quán)屬管理。公共租賃住房建設(shè)實行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可按有關(guān)規(guī)定依法轉(zhuǎn)讓。要加強公共租賃住房權(quán)籍管理，做好不動產(chǎn)權(quán)屬登記工作。

??三、規(guī)范供應(yīng)管理機制

??（一）準(zhǔn)入條件。申請公共租賃住房的對象（包括單身和家庭）應(yīng)同時具備四項條件：一是具有本市常住戶口，或持有《上海市居住證》；二是已與本市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動或工作合同，并依法繳納各項社會保險金；三是在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，因結(jié)婚分室居住有困難的，人均面積可適當(dāng)放寬；四是申請時未享受本市其他住房保障政策。市住房保障管理部門根據(jù)上述基本條件，制定本市市籌公共租賃住房具體準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并可適時調(diào)整。各區(qū)政府根據(jù)上述基本條件，結(jié)合本區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展等情況，制定本區(qū)區(qū)籌公共租賃住房具體準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并可適時調(diào)整；向社會公布前，應(yīng)報市住房保障管理部門備案。

??（二）申請和審核程序。申請市籌公共租賃住房，可以向全市任一區(qū)住房保障管理部門提出申請；申請區(qū)籌公共租賃住房，主要向工作單位所在地的區(qū)住房保障管理部門提出申請，也可以向本市戶籍所在地的區(qū)住房保障管理部門提出申請。申請對象應(yīng)如實填報申請表，按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實有效性負責(zé)，交區(qū)住房保障管理部門審核；其中能夠通過信息化手段調(diào)取的材料，或者能夠通過數(shù)據(jù)互認共享手段獲取的其他單位的證明材料，申請人無需重復(fù)提供。對審核通過的申請對象，區(qū)住房保障管理部門應(yīng)出具登記證明。區(qū)住房保障管理部門可在區(qū)公共租賃住房運營機構(gòu)或街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等設(shè)立受理窗口，委托實施常態(tài)化申請受理和審核工作。市住房保障管理部門應(yīng)對申請審核情況進行抽查檢查，發(fā)現(xiàn)有不符合規(guī)定的，向相關(guān)區(qū)住房保障管理部門提出整改意見，相關(guān)區(qū)住房保障管理部門應(yīng)及時落實整改。

??（三）配租供應(yīng)程序。公共租賃住房可以向取得登記證明的申請對象配租，也可以向單位集體配租，由單位安排取得登記證明的職工居住使用。強化公共租賃住房精準(zhǔn)分配導(dǎo)向，對教育、科技、文化、衛(wèi)生等公益性事業(yè)單位以及環(huán)衛(wèi)、公交、快遞、家政等為城市運行和市民生活提供基礎(chǔ)性公共服務(wù)的行業(yè)企業(yè)職工適當(dāng)傾斜。市、區(qū)住房保障管理部門應(yīng)根據(jù)申請對象的人口結(jié)構(gòu)、住房需求、承受能力等情況，制定公共租賃住房的租賃供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)；可根據(jù)房源供應(yīng)等情況，實行輪候供應(yīng)制度。各區(qū)配租剩余的區(qū)籌公共租賃住房，閑置超過一年的，可通過“市區(qū)聯(lián)手”方式，由市住房保障管理部門協(xié)調(diào)安排跨區(qū)配租。

??（四）信息系統(tǒng)和信息平臺。市和各區(qū)住房保障管理部門、各公共租賃住房運營機構(gòu)健全完善公共租賃住房信息系統(tǒng)和信息平臺建設(shè)，實時發(fā)布和動態(tài)更新房源信息，并與市大數(shù)據(jù)中心信息平臺互聯(lián)互通，推進公共租賃住房申請受理“一網(wǎng)通辦”，不斷提升市民申請公共租賃住房的便利性。

??四、健全租賃管理機制

??（一）合理確定租賃價格。按略低于市場租金水平，確定公共租賃住房的租賃價格，具體由各運營機構(gòu)按規(guī)定制訂，報送同級住房保障管理部門備案。在租賃合同期限內(nèi)，運營機構(gòu)不可單方面調(diào)整租賃價格。

??（二）保證租金支付。承租人應(yīng)根據(jù)合同約定，按時支付租金，符合條件的可按規(guī)定申請?zhí)崛」e金賬戶內(nèi)的存儲余額，用于支付租金。用人單位可根據(jù)本單位的有關(guān)規(guī)定，向承租公共租賃住房的職工發(fā)放相應(yīng)的租金補貼，租金補貼可直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的，應(yīng)配合運營機構(gòu)建立租金支付或租金匯集交付制度。

??（三）規(guī)范租賃行為。公共租賃住房的租賃服務(wù)和管理可由運營機構(gòu)自行實施，也可委托專業(yè)機構(gòu)實施。出租單位應(yīng)與承租人簽訂租賃合同，使用統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，并通過全市公共租賃住房租賃合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。單位集體租賃的，出租單位應(yīng)與用人單位簽訂租賃合同，并與入住保障對象簽訂居住使用協(xié)議作為租賃合同附件。公共租賃住房租賃合同期限一般為2年，合同到期后承租人、居住使用人仍需繼續(xù)享受保障的，應(yīng)重新進行資格審核，符合條件的可續(xù)租。一戶公共租賃住房保障對象（包括單身和家庭）享受公共租賃住房保障的總年限累計不超過6年。

??（四）強化供后管理。對承租人、居住使用人發(fā)生將所承租的公共租賃住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、改變用途、無正當(dāng)理由閑置6個月以上等違規(guī)行為的，違反物業(yè)管理規(guī)約拒不整改的，出租單位可與其解除租賃合同。對發(fā)生在公共租賃住房中的違規(guī)行為，出租單位應(yīng)當(dāng)及時向房屋所在地的區(qū)住房保障管理部門和城管執(zhí)法部門報告，相關(guān)部門按規(guī)定處理，行政處理決定信息按本市社會信用管理相關(guān)規(guī)定納入本市公共信用信息服務(wù)平臺，并可采取5年內(nèi)不得享受本市住房保障政策等措施。出租單位應(yīng)加強對違規(guī)違約行為的技術(shù)管控，發(fā)展應(yīng)用智能門禁。

??五、加大政策支持力度

??（一）政策支持。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，參照本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房的相關(guān)政策執(zhí)行。公共租賃住房建設(shè)用地可采用劃撥、協(xié)議出讓、租賃或作價入股等方式取得。政府可通過資金支持、實物房源劃轉(zhuǎn)等方式，支持公共租賃住房運營機構(gòu)發(fā)展。公共租賃住房建設(shè)、籌集和運營，享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。新建的公共租賃住房，特別是集體宿舍，可根據(jù)實際情況，適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率；有條件的公共租賃住房項目，可增加建設(shè)一部分商業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施。公共租賃住房項目的水、電、燃氣等設(shè)施的建設(shè)和收費標(biāo)準(zhǔn)，按居住類房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，實際使用量按居民生活用水、用電、用氣標(biāo)準(zhǔn)計價。公共租賃住房生活垃圾處理收費按照居民生活垃圾處理收費相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）積極組織各項便民利民服務(wù)和社區(qū)志愿服務(wù)，切實提升公共租賃住房小區(qū)居住品質(zhì)。結(jié)合實有人口管理要求，相關(guān)部門應(yīng)對公共租賃住房承租人的戶籍管理、居住登記、未成年子女就學(xué)等問題落實相關(guān)的公共配套政策。加強公共租賃住房小區(qū)公共空間及商業(yè)配套設(shè)施的有效利用，提升公共租賃住房配套服務(wù)水平，增強保障對象的滿意度和舒適度。

??（二）投融資機制。市有關(guān)部門及金融管理部門應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，積極支持金融機構(gòu)、公共租賃住房運營機構(gòu)和有關(guān)單位，探索創(chuàng)新公共租賃住房的投融資機制。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款；支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金；探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點范圍。積極研究其他融資渠道及投融資機制。

??六、其他

??（一）市和各區(qū)相關(guān)部門要根據(jù)各自職責(zé)，加強對公共租賃住房建設(shè)籌集、申請審核、供應(yīng)分配和租后管理工作的監(jiān)督，及時查處違法違規(guī)行為。對存在濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊等行為的單位和個人，依法依紀(jì)嚴(yán)肅追責(zé)。公共租賃住房建設(shè)籌集、申請審核、供應(yīng)分配和租后管理工作接受社會監(jiān)督，有關(guān)部門要及時受理監(jiān)督舉報，并向社會公開處理結(jié)果。

??（二）本市公共租賃住房和廉租實物配租房源實行統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運行、分類使用。公共租賃住房可按規(guī)定用于廉租住房實物配租。各區(qū)住房保障管理部門原籌措的存量廉租住房，可將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給本區(qū)公共租賃住房運營機構(gòu)，或者委托本區(qū)公共租賃住房運營機構(gòu)實施租賃管理。

??（三）繼續(xù)鼓勵有條件的單位（含園區(qū)）利用自用土地發(fā)展單位租賃房，按照本市單位租賃房管理相關(guān)規(guī)定，規(guī)范運行方式，完善管理機制。

??（四）本意見自2021年5月1日起施行，有效期至2025年12月31日。2020年7月1日至2021年4月30日的公共租賃住房管理工作參照本意見執(zhí)行。市相關(guān)部門可根據(jù)各自職責(zé)，制定、修訂相關(guān)配套政策；各區(qū)可結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況，制定、修訂相關(guān)實施細則。