太原市人民政府辦公室關于印發太原市新建商品房預售資金監管實施細則（試行）的通知

并政辦發〔2020〕41號

各縣（市、區）人民政府，綜改示范區、中北高新區、西山示范區管委會，市直各委、局、辦，各有關單位：

??《太原市新建商品房預售資金監管實施細則（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請按照執行。

太原市人民政府辦公室

2020年11月17日

??（此件公開發布）

太原市新建商品房預售資金監管實施細則（試行）

??第一條 為加強商品房預售資金監督管理，防范商品房交易風險，保障商品房買賣雙方合法權益，維護房地產市場交易秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《山西省城市房地產交易管理條例》《山西省商品房預售資金監管辦法》有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

??第二條 本市行政區域內經批準預售的商品房建設項目，在不動產首次登記完成前進行銷售，其預售資金的繳存、使用及其監督管理，適用本細則。

??第三條 本細則所稱商品房預售資金，系指預售人將其開發建設的商品房在取得預售許可之后、竣工備案之前預售給購房人，由購房人按合同約定支付的全部預購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等各種購房款。

??本細則所稱監管銀行，系指與監管機構及預售人簽訂商品房預售資金監管協議、設立資金監管賬戶的銀行。

??本細則所稱監管賬戶，系指房地產開發企業在監管銀行設立的專門用于存取商品房預售資金的賬戶。

??本細則所稱預售人，系指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。

??本細則所稱購房人，系指購買預售商品房的單位和個人。

??第四條 市房產管理局是本市新建商品房預售資金監管主管部門(以下簡稱監管部門)，負責本市行政區域商品房預售資金監督管理工作。主要工作職責是:

??(一)監督管理預售資金支取；

??(二)受理對商品房預售資金收繳、使用中違法違規行為的投訴；

??(三)及時將房地產開發企業商品房預售誠信情況告知市住房和城鄉建設部門；

??(四)辦理商品房預售資金監管其他有關工作。

??山西銀保監局負責對本市監管銀行的預售資金監管行為進行監督檢查。

??市房產管理局與中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監局建立商品房預售資金監管協調機制，共同做好商品房預售資金監管工作。

??第五條 商品房預售資金監管遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”原則，確保商品房預售資金用于商品房項目工程建設。

??第六條 新建商品房預售資金實行全程監管。對用于支付工程建設等費用的預售資金實行重點監管。預售資金監管是對用于本預售項目的建筑安裝費用、小區內配套設施建設費用、全裝修商品住房項目裝修費用、開發建設費用和償還項目開發貸款等預售資金的監督管理。

??第七條 商品房預售資金監管期限，自房地產開發企業取得《商品房預售許可證》開始，至完成不動產首次登記后終止。其中，全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

??第八條 市房產管理局委托市房產交易服務中心(以下簡稱監管機構)負責全市新建商品房預售資金監管以下工作:

??(一)實施對新建商品房預售資金使用計劃、繳存、使用的日常管理，建立以樓盤表為索引的商品房預售資金監管系統，實現預售資金監管信息化、自動化；

??(二)會同監管銀行對預售人監管賬戶預售資金繳存、使用情況適時對賬，對預售人履行監管協議情況進行檢查，及時向監管部門報告新建商品房預售資金繳存、使用中發現的違法違規行為；

??(三)及時向監管部門報告房地產開發企業商品房預售誠信情況；

??(四)其他商品房預售資金監管工作。

??第九條 監管銀行應具備保證資金監管安全、規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，按照商品房預售資金監管協議約定，配合監管部門共同做好以下商品房預售資金監管工作:

??(一)協助監管部門對商品房預售資金使用進行監督；

??(二)按照監管項目及時開設商品房預售資金專用賬戶，分別建立商品房預售資金繳存、支出臺賬，加強對商品房預售資金繳存、使用等事項的日常管理，配合預售人做好商品房預售資金繳存、使用情況月統計報表工作；

??(三)審核預售人預售資金支取憑證的合法性和有效性，不符合支取條件的，不予劃轉預售資金；

??(四)與監管部門商品房預售資金監管系統聯網，實現信息即時傳遞與交換；

??(五)及時制止違規挪用預售資金行為，并向監管部門通報，協助監管部門核實預售人在商品房預售資金繳存、使用方面的異常行為；

??(六)將商品房預售資金專用賬戶情況及預收款繳存、支取相關憑證及時報監管部門和中國人民銀行太原中心支行備案。

??第十條 預售人申請商品房預售許可前，應將擬預售商品房建設項目作為獨立預售資金監管對象(以下簡稱監管項目)，在當地選擇具備條件的銀行設立商品房預售資金專用賬戶，實行賬戶單獨管理。

??對沒有實行預售資金監管的商品房項目，按照《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》規定，暫不核發預售許可證。

??第十一條 批準預售的商品房建設項目應全部納入預售資金監管對象范圍。一個預售項目只能設立一個專用賬戶。一個預售項目系指對應的一個商品房預售許可證中指定預售的所有房屋。一個預售項目涉及多幢樓房的，專用賬戶下應按幢設立子賬戶，不能設立子賬戶的，專用賬戶應當按幢為基本單位設立。專用賬戶名稱必須為基本賬戶＋項目名稱＋樓幢號，預留簽章要與專用賬戶名稱一致。專用賬戶中每筆預售資金入賬應載明具體對應房號，保證每套房預售資金入賬可查。

??一個企業有多個預售項目的，專用賬戶應分別設立。專用賬戶中預售資金繳存、支出，應以幢為基本單位分別管理，按樓幢號分別記賬。

??監管項目預售過程中，監管銀行原則上不得變更。

??第十二條 預售人在申請《商品房預售許可證》時，應與監管機構和監管銀行共同簽訂商品房預售資金監管協議，并向監管機構和監管銀行提供以下資料:

??(一)監管項目成本預算書和工程預算清冊；

??(二)監管項目(按幢或多幢)工程形象進度表；

??(三)監管項目各階段資金使用計劃；

??(四)預售項目一房一價表；

??(五)監管機構和監管銀行要求報送的其他資料。

??第十三條 商品房預售資金監管協議主要包括以下內容:

??(一)協議各方名稱、法定代表人、地址；

??(二)監管項目名稱、坐落位置；

??(三)專用賬戶名稱、賬號；

??(四)監管項目范圍；

??(五)監管時間和監管資金使用節點；

??(六)監管資金繳存、支出、使用方式；

??(七)質保金劃轉方式；

??(八)維修基金繳存方式；

??(九)違約責任；

??(十)爭議解決方式；

??(十一)約定的其他事項。

??第十四條 預售人申請辦理《商品房預售許可證》時，提供的商品房預售方案中，應包括以下內容:

??(一)商品房預售資金監管協議書；

??(二)監管項目工程建設費用；

??(三)監管項目各階段資金使用計劃；

??(四)監管項目工程形象進度表；

??(五)監管銀行為預售人設立的專用賬戶名稱、賬號。

??第十五條 有貸款的商品房預售項目，專用賬戶原則上應開立在提供貸款的商業銀行；設定土地使用權抵押或在建工程抵押的項目，預售人應保證商品房預售資金監管銀行是該項目的抵押權人。若土地使用權抵押或在建工程抵押的抵押權人為非銀行金融機構或個人，預售人還應與抵押權人和監管銀行共同簽訂三方協議，明確各方的權利、義務和責任。

??第十六條 預售人取得預售項目《商品房預售許可證》后，應將商品房預售資金監管相關規定告知購房人，將監管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

??第十七條 預售人應在商品房買賣合同中注明專用賬戶等信息，并在與購房人簽訂商品房買賣合同后向購房人開具專用賬戶繳款單。購房人應將全部房價款(包括定金、首付款、購房貸款等)直接存入項目專用賬戶。購房人貸款購買商品房的，貸款銀行或住房公積金管理中心應在貸款發放后五個工作日內將貸款劃入監管銀行專用賬戶。

??第十八條 監管銀行應以樓盤表編制的幢為單位，根據樓盤表網簽成交信息、合同約定的購房款支付信息，實時掌握該幢房屋已銷售房號和應進入監管賬戶的購房款金額，并按幢、按套建立購房款明細管理臺賬，做到專款專用。

??第十九條 預售人與購房人解除購房合同的，監管機構告知監管銀行退回相應購房款，監管銀行應在兩個工作日內撥付。涉及按揭貸款和抵押貸款購房的，監管銀行應直接劃轉至發放貸款的銀行或住房公積金管理中心。

??第二十條 商品房預售資金重點監管額度為監管項目總預售款的40%。總預售款以預售人辦理預售許可時報備的平均銷售價格和批準預售的商品房面積乘積核定。商品房預售資金重點監管額度須在商品房預售資金監管協議中載明。

??預售人支付工程建設等費用，可申請使用重點監管資金。由監管機構按照三方協議約定進行審核，符合約定條件的，按照本細則規定辦理資金使用手續。申請的重點監管資金應用于支付本項目工程建設進度款、建筑材料、配套設施、設備、全裝修工程進度款等款項以及法定稅費、不高于5%的辦公和管理經費和有關本項目的工程建設費用。

??監管賬戶內累計預售資金超過重點監管額度后，監管銀行應告知監管部門、監管機構和預售人，預售人可自行提取重點監管額度以外的資金，優先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等。

??第二十一條 使用重點監管資金應以項目工程進度和資金使用計劃為依據，按照主體工程結構達到地上“正負零”、主體工程三分之一、主體工程封頂、基本建成、項目竣工、綜合竣工驗收并完成不動產首次登記６個環節設置資金使用節點：

??（一）項目投入開發建設的資金達到預售項目工程建設總投資的25%，且主體工程結構達到地上“正負零”，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的30%；

??（二）完成施工至建筑物主體工程三分之一，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的40%；

??(三)完成施工至建筑物主體工程封頂，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的60%；

??(四)建筑基本建成，預售人組織施工單位和監理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的80%；

??（五）項目竣工并完成小區內服務于本預售項目的基礎設施配套工程，預售人組織建筑、安裝、裝修等施工單位和監理單位驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監管資金總額的97%；

??（六）綜合竣工驗收備案并完成不動產首次登記的，解除資金監管。

??單體工程使用重點監管資金，可以單體工程重點監管資金額度核算，按照上述資金使用節點使用。

??對超高層或者大體量建筑，以及因房地產市場下行、疫情影響等原因造成監管項目銷售困難，確需申請使用重點監管資金的，可增加2—3個控制節點，但重點監管資金使用比例不得突破上述規定。

??本實施細則實施前因違法建設補辦商品房預售手續的商品房項目，預售資金重點監管額度可按實際工程進度和上述資金使用節點進行調整。

??第二十二條 監管部門可以根據預售人資質動態考核及信用評價情況，適當提高或降低重點監管資金額度。其中，信用等級評價為A的預售人，可降低5%的重點監管資金額度，信用等級評價為C的預售人,增加5%的重點監管資金額度。

??第二十三條 預售人按照三方協議約定使用重點監管資金，監管機構應自受理預售人用款申請之日起3個工作日內完成審核報監管部門批準。

??符合規定條件且使用資金數額在相關監管節點額度范圍內的，監管部門在2個工作日內向監管銀行出具《商品房預售資金撥付通知書》。《商品房預售資金撥付通知書》出具前，監管部門或監管機構應當以抽查的方式對建設項目工程進度進行實地勘察。

??預售人已向施工單位、材料設備供應單位、裝修單位或供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位支付款項的，應向監管機構提供預售人與上述單位簽訂的建筑、安裝、裝修工程施工合同或建筑材料、設備購銷合同及上述單位出具的進度付款資料和有關支付憑證。預售人擬向上述單位支付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

??監管銀行收到監管機構出具撥付通知書后，在2個工作日內預售人辦理資金撥付手續。預售人按照本條規定提供有關支付憑證的，監管銀行將相應額度的資金撥付至預售人指定的銀行賬戶;預售人擬付款的，監管銀行將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應、裝修單位或專業經營單位指定的銀行賬戶。

??第二十四條 有關部門對監管賬戶進行凍結或扣劃的，監管銀行有義務告知商品房預售資金及監管賬戶的性質，并及時將有關情況書面告知監管部門。

??第二十五條 預售人有下列情形之一的，監管部門可按照預售資金監管協議的約定，不予同意預售人用款：

??（一）預售款未達到重點監管資金額度的；

??（二）用款申請超出使用節點用款額度的；

??（三）收款單位與申請款項用途不符的；

??（四）發現之前用款未按規定使用商品房預售資金的;

??（五）提供虛假材料申請用款的；

??（六）其他不應批準用款的事項。

??第二十六條 商品房監管項目綜合竣工驗收備案并辦理不動產首次登記后，預售人可按照三方協議約定向監管機構提交解除協議申請，監管機構核實通過并報監管部門同意后，可解除協議，監管部門書面通知監管銀行，終止對監管專用賬戶資金的監管，解除監管后的賬戶及剩余資金，由預售人自行處理。

??第二十七條 預售人有下列情形之一的，監管機構可以按照預售資金監管協議約定，暫停預售人使用預售資金，并報請監管部門責令其限期整改。逾期不改的，立即停止該監管項目銷售，暫緩該項目商品房買賣合同網上簽約，將其行為函告市住房和城鄉建設部門并記入房地產開發企業信用檔案，向社會公示。違反征信記錄規定的，記入人民銀行企業征信系統。情節嚴重的，依法追究其法律責任：

??（一）未按規定將商品房預售資金存入監管專用賬戶的；

??（二）未按規定網簽，私自收取房價款未存入監管專用賬戶的；

??（三）以收取其他款項為名變相逃避資金監管的；

??（四）提供虛假材料騙取重點監管資金的;

??（五）未按規定將重點監管資金用于監管項目工程建設的;

??（六）未將監管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的；

??（七）其它違反本細則規定或未履行商品房預售資金監管協議的行為。

??第二十八條 預售項目涉及的有關單位與預售人相互串通，采取虛假、偽造材料或其他方式協助預售人提前、超額獲取商品房預售資金，造成工程無法按期竣工的，與預售人共同承擔相應的法律責任，并記入企業誠信檔案。

??第二十九條 監管銀行有下列行為的，監管部門通報其上級主管部門，責令其限期改正、追回款項，情節嚴重造成損失或嚴重后果的，三年內不得在本市承擔商品房預售資金監管，并依法追究法律責任。

??（一）與預售人串通設立虛假資金賬戶逃避監管的；

??（二）未按規定將預售資金存入監管賬戶的；

??（三）未經監管部門同意，擅自支付或超額支付商品房預售資金的;

??（四）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

??（五）擅自將重點監管資金支付給本監管項目工程建設無關的單位，造成預售資金被挪用的；

??（六）其他違反本細則規定或商品房預售資金監管協議的行為。

??第三十條 商品房預售資金監管部門、監管機構違反本實施細則規定，造成監管缺失或違法監管的，按規定追究有關責任人責任。監管部門、監管機構和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由相關部門依法依紀處理。

??第三十一條 清徐縣、陽曲縣、婁煩縣、古交市商品房預售資金監管結合實際參照本細則執行。綜改示范區商品房預售資金監管按照本細則有關規定實施。

??第三十二條 本細則自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批準預售的商品房項目，仍按原規定執行。