審時度勢 應對挑戰(zhàn) 加快房地產業(yè)轉型發(fā)展

中國房地產研究會五屆四次理事會工作報告

2011年12月21日 

各位理事：

2011年是國內宏觀經濟和國際金融環(huán)境多變復雜的一年，也是房地產業(yè)面臨政策和市場雙重考驗的一年。面對新情況、新問題、新矛盾，我會按照五屆三次理事會審議通過的工作報告，深入貫徹宏觀調控政策，推進房地產業(yè)轉型發(fā)展，引導企業(yè)積極參與保障性安居工程建設，加快住宅產業(yè)現(xiàn)代化步伐，大力培育信用體系建設和行業(yè)文明，充分發(fā)揮了“服務政府有作為、服務行業(yè)有推動、服務會員上水平”的橋梁紐帶作用，為房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展作出了貢獻。現(xiàn)將2011年工作完成情況和2012年工作指導意見報告如下：

2011年工作完成情況

一、以加快發(fā)展方式轉變?yōu)橹骶€，引導房地產業(yè)調整結構、轉型創(chuàng)新。

轉方式、調結構、惠民生是今年房地產業(yè)的主要任務。我會發(fā)揮行業(yè)學會的牽頭作用，通過不同方式和手段，引導房地產業(yè)推進轉型創(chuàng)新，提高發(fā)展質量和效益。

1、舉辦科學發(fā)展論壇推動轉型創(chuàng)新

轉型創(chuàng)新離不開思想和認識統(tǒng)一。劉志峰會長結合“十二五”規(guī)劃，在第三屆中國房地產科學發(fā)展論壇上，提出房地產業(yè)要“協(xié)調發(fā)展、綠色發(fā)展、和諧發(fā)展”的轉型目標和方向，要求全行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展理念、創(chuàng)新建造方式、創(chuàng)新業(yè)態(tài)和產品、創(chuàng)新科技手段、創(chuàng)新投融資方式、創(chuàng)新管理模式。通過科學發(fā)展論壇的動員，不僅結合經濟全局明確了房地產業(yè)的發(fā)展思路，指出了房地產業(yè)的基本方向，理清了房地產業(yè)的依存關系，還通過各地的討論交流為會員單位和企業(yè)提供了轉型經驗。

2、發(fā)揮地方學(協(xié))會作用推進轉型創(chuàng)新

轉型創(chuàng)新離不開地方和基層的推動和實踐。在地方學(協(xié))會支持下，我會分別在黑龍江、安徽、云南召開“省市學(協(xié))會負責人座談會”，探討各地“如何在轉型中尋找應對之策，如何在轉型中提升發(fā)展質量和效益”，并利用“宜居石家莊論壇”、“威海住宅產業(yè)化論壇”、“大連2011年首屆中國住宅設計大會”等座談會、報告會、技術推廣會，在全行業(yè)推廣示范設計創(chuàng)新、業(yè)態(tài)和產品創(chuàng)新、低碳技術創(chuàng)新。我會還組織房地產開發(fā)企業(yè)、建筑部品生產和銷售企業(yè)赴成都實地考察，推動產業(yè)三方在全裝修系統(tǒng)進行技術創(chuàng)新和合作。

3、調動專業(yè)委員會職能示范轉型創(chuàng)新

轉型創(chuàng)新離不開專業(yè)委員會的引導和示范。我會住房保障和公共住房政策委員會在銀川召開“債券融資支持保障性住房建設研討會”，探討創(chuàng)新保障性住房融資渠道；住房公積金和房地產金融委員會收集了與國際住房基金和儲蓄有關的研究資料，完成了住房公積金管理人員的職業(yè)信息采集工作，為下一步研究工作和規(guī)范執(zhí)業(yè)奠定了基礎；房地產市場委員會開展“舊城改造社會評價指標體系”研究，在舊城改造中探索社區(qū)管理模式創(chuàng)新，取得了較好的社會效應；人居環(huán)境委員會創(chuàng)新城鎮(zhèn)人居環(huán)境發(fā)展規(guī)劃編制工作，完成了《咸陽市住區(qū)人居環(huán)境評估指標體系》和《新民鎮(zhèn)人居環(huán)境建設規(guī)劃指導手冊》，受到地方政府的充分肯定；住宅產業(yè)發(fā)展和技術委員會舉辦新技術論壇，邀請施耐德電氣等跨國企業(yè)“上門送技術”，受到用戶歡迎；房地產政策和法規(guī)委員會在承擔《創(chuàng)新型商品房合作建設模式研究》課題過程中，為解決“夾心層”住房困難進行了有益探索；住宅設施委員會召集《保障性住房(中小戶型)廚房衛(wèi)生間工程應用技術研究》討論會，為保障房廚衛(wèi)系統(tǒng)提供技術支撐；房屋征收和拆遷委員會創(chuàng)新培訓手段，將《國有土地上房屋征收與補償條例》宣貫工作做得有聲有色；產權產籍和測量委員會改進培訓教材編寫工作，組織建立考核題庫，完成了河南等八個省市的房屋登記官考核工作；軍隊營房委員會創(chuàng)新房地產資源整合節(jié)約工作，推進軍隊現(xiàn)代營房建設科學發(fā)展。

4、引導會員單位積極參與轉型創(chuàng)新

轉型創(chuàng)新離不開會員單位的積極參與。我會副會長、常務理事和理事單位率先推進轉型創(chuàng)新：金都房產集團以轉型創(chuàng)新為主線，大力推廣先進適用技術，在杭州市郊發(fā)展省地節(jié)能型地產；浙江寶業(yè)集團以科技創(chuàng)新和研發(fā)為先導，成立寶業(yè)研究院，推進綠色低碳為主體的住宅產業(yè)現(xiàn)代化，并與國內外知名部品部件生產企業(yè)結成產業(yè)聯(lián)盟；金地集團以創(chuàng)新住房金融為切入點，把基金業(yè)務與傳統(tǒng)房地產業(yè)務相結合，拓寬了資金來源；雅世集團以革新集成技術為突破口，降低了住宅的使用和維護成本；上海地產集團、上海城投控股等一批企業(yè)以創(chuàng)建責任地產為己任，想政府所想、急政府所急，積極參與保障性住房、棚戶區(qū)和舊城改造項目建設。

今年，我會部分副會長、常務理事和理事單位、會員單位還圍繞國家產業(yè)政策和市場變化，從單純依靠住宅開發(fā)向兼顧商業(yè)地產、旅游地產、教育地產、工業(yè)地產、老年住區(qū)轉型，從單純依靠出售住宅開發(fā)向兼顧持有型商業(yè)物業(yè)和租賃型商品住房轉型，在資金短缺、市場低迷的情況下深耕細作，培育了新業(yè)態(tài)，開發(fā)了新產品，增加了新亮點。

二、以“十二五”規(guī)劃為指導，加強市場研究分析，協(xié)助政府做好宏觀調控和保障性住房建設。

今年是“十二五”規(guī)劃的起步年，我會調集各方智慧，發(fā)揮專家委員會作用，密切跟蹤和掌握國內外信息。一方面，向政府部門提出前瞻性強、可操作的政策建議；另一方面引導會員單位順應形勢，定位好自身的發(fā)展。

1、積極建言獻策，及時拾遺補漏

今年，我會向中央有關部門匯報了住房保障的對策建議；協(xié)助部住房保障司舉辦“社會資金投資建設公共租賃住房建設座談會”；受部房地產市場監(jiān)管司委托舉辦了《商品房屋租賃管理辦法》培訓工作；承擔了中國職業(yè)分類大典有關房地產篇目的修編工作；配合國務院法制辦、部法規(guī)司宣傳貫徹《國有土地上房屋征收補償條例》；承擔了最高人民法院《物權登記與司法審查及新司法解釋解讀》編制工作；完成了住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)“六五”普法教材的撰寫工作；參與了全國房屋登記信息系統(tǒng)建設論證和房屋普查前期研究論證；結合“十二五”期間城鎮(zhèn)人居環(huán)境發(fā)展規(guī)劃，與咸陽、德州等地政府建立咨詢參議關系，基本完成了咸陽《新民鎮(zhèn)人居環(huán)境建設規(guī)劃指導手冊》、《山東德州市房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》等編制工作，幫助地方政府豐富了人居環(huán)境的發(fā)展內涵。我會還協(xié)助住建部有關司局，參與了拆遷上訪人員的信訪接待和矛盾化解工作。

2、加強市場分析，注重課題研究

今年政府對房地產市場調控密集。為了應對復雜局面，我會分別在南昌、貴陽、銀川等地召開房地產市場形勢專題報告會，在北京兩次召開專家委員會座談會，及時搜集業(yè)內外意見，做好市場分析和數(shù)據(jù)研究。今年全年，我會秘書處研究部及中房研協(xié)技術服務有限公司編寫了2011年房地產市場季度、年度研究等報告26份，結合國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)、住建部40個城市數(shù)據(jù)、中房交易指數(shù)、中指百城數(shù)據(jù)的環(huán)比和同比變化，對市場進行動態(tài)監(jiān)測。我會還會同中國房地產業(yè)協(xié)會、中國房地產測評中心合作發(fā)布了2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告、中國房地產上市公司100強測評研究報告，既為房地產開發(fā)企業(yè)提供了客觀的數(shù)據(jù)分析，也通過綜合測評代表性地反映了房地產開發(fā)企業(yè)和上市公司的經濟實力和社會貢獻。

我會注重課題研究和成果轉化。今年，全會系統(tǒng)共承擔住建部立項課題7項、部委司局委托課題2項。其中，人居環(huán)境委員會承擔的《中美綠色建筑評估標準比較研究》通過部建筑節(jié)能與科技司驗收，填補了我國綠色住區(qū)建設體系的空白；房地產政策和法規(guī)委員會承擔的《房地產領域侵權責任研究》、《物業(yè)稅評估區(qū)域因素的空間分析研究》通過專家驗收評審；住宅產業(yè)發(fā)展和技術委員會承擔的《民用建筑溫室氣體排放量及減排量計量方法研究》對節(jié)能減排工作產生了積極意義；房地產市場委員會承擔的《老年住區(qū)試點項目建設導則》不僅在編制思路上有所突破，還對老年住宅的規(guī)劃設計和建設提供了指導性意見。我會承擔的《保障性住房建設技術體系標準化應用研究》課題通過了部標準定額司、住房保障司驗收。

三、以調查研究為契機，積極反映企業(yè)訴求，深化和細化“三個服務”。

1、為企業(yè)所想，為企業(yè)所用

為加快房地產業(yè)發(fā)展方式轉變，今年2月和4月，劉志峰會長帶隊到珠三角、長三角地區(qū)進行調研，在廣東省房協(xié)、上海市房協(xié)協(xié)助下，召開兩次企業(yè)座談會，了解企業(yè)在宏觀調控中遇到的困難，聽取他們對“調結構、轉方式”的意見，交流了恒大、萬科、綠地、金地集團等一批企業(yè)在轉型創(chuàng)新方面的做法、經驗，引導企業(yè)揚長避短，跳出傳統(tǒng)、單一的住宅產業(yè)，結合自身優(yōu)勢走區(qū)域化、品質化、差異化的發(fā)展道路，增加綜合實力和抗風險能力。

在調查研究中，我會住房保障和公共住房政策委員深入西部少數(shù)民族自治區(qū)，組織寧夏財政、金融機構探討拓寬保障房融資渠道；人居環(huán)境委員會在湖南澧縣調研“新城鎮(zhèn)、新社區(qū)、新居民”專題，為縣域經濟編制“和睦社區(qū)”發(fā)展指引和技術導則；住宅產業(yè)發(fā)展和技術委員會派出6名專家到內蒙古培訓低碳技術，示范推廣了9個綠色技術項目；房屋征收和拆遷委員會架設兩部專線電話，為基層群眾講解政策，釋疑解惑；軍隊營房委員會組織專家深入邊防哨所，為深處偏僻的部分基層官兵解決了困擾多年的用電困難。

我會還依托中國建筑設計研究院建立“住宅科技創(chuàng)新聯(lián)盟”，組織科研、設計、院校等單位幫助房地產開發(fā)企業(yè)、建筑部品企業(yè)開展技術攻關，提高成套技術集成水平，把適用技術應用到急需的保障性住房和中小套型住房建設上，為建設老百姓歡迎的“好房子”提供技術支撐，真正把住宅產業(yè)化、部品工廠化的科研成果落到了民生實處。

2、提升服務水平，推進服務創(chuàng)新

今年，我會注重了對“三個服務”的深化和細化，通過兩會秘書處會員服務部、相關專業(yè)委員會的資源整合，通過與地方學(協(xié))會的合作，依托中房網的平臺作用，開通了“網上兩會”的多項窗口功能，改變了過去坐等辦公室電話的“靜態(tài)服務”為“動態(tài)服務”，改變了過去單純依靠公文函電往來的“文本服務”為“電子化服務”，實現(xiàn)了服務方式和手段創(chuàng)新。

一是信息服務有創(chuàng)新。我會與北京、重慶、天津、江蘇、大連、廈門等省市學(協(xié))會建立了信息交流合作，在中房網每日更新全國40城市房地產成交行情，按月發(fā)布全國重點城市月度排行榜，建立起方便會員上線的電子服務平臺，供會員閱讀行業(yè)信息和政策解讀。

二是溝通服務有創(chuàng)新。我會在中房網設置兩會專區(qū)，增加了會員咨詢功能。會員單位可根據(jù)用戶名或會員證號創(chuàng)建初始密碼登錄電子服務平臺。為提高工作效率，減少會員聯(lián)絡成本，在重大活動召開前，我會還建立會務服務QQ群。目前秘書處已與近50個地方學(協(xié))會建立了QQ群聯(lián)系，與部分行業(yè)和會員單位的門戶網站建立了鏈接。

三是會員發(fā)展有創(chuàng)新。我會在發(fā)展會員中除了登門走訪業(yè)內會員外，還建立了跨行業(yè)的電子化、信息化服務系統(tǒng)。其中，產業(yè)協(xié)作委員會通過網上發(fā)送“發(fā)展新會員通知”，實現(xiàn)了“網上兩會”的報名功能；人居環(huán)境委員會的“網上會客廳”邀請專家與會員單位互動，在業(yè)內產生了較大影響。“網上兩會”的開辦即方便了會員單位，也提高了我會的服務質量和效率。

四、以誠信建設為突破口，宏揚行業(yè)先進文化，規(guī)范完善“評先樹優(yōu)”工作。

黨的十七屆六中全會提出，“大力推進政務誠信、商務誠信、社會誠信”。在房地產業(yè)推進道德建設和信用建設，不僅是實現(xiàn)社會主義文化大發(fā)展大繁榮不可分割的一部分，也是社會信用體系建設的重要組成部分。特別是房地產行業(yè)文化有待豐富和修補的今天，行業(yè)組織不占領這塊陣地，就會失責失位。

今年，我會會同中國房地產業(yè)協(xié)會組建了房地產行業(yè)信用評價管理委員會、房地產行業(yè)信用評價管理委員會專家委員會，聯(lián)合北京、重慶、大連三城市房地產業(yè)協(xié)會(開發(fā)協(xié)會)，對三市推薦的企業(yè)和兩會直接挑選的5家房地產開發(fā)企業(yè)開展了信用體系試點工作，引導企業(yè)誠信經營，承擔更多社會責任。我會還把信用體系建設工作與轉變發(fā)展方式有機結合，與推進保障房建設有機結合，與推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化有機結合，與綠色低碳技術應用和成果轉化有機結合，與產品質量和品牌建設有機結合，與培育行業(yè)的文化自覺和文化自信有機結合。這屆理事會上，我會將召開“2009-2010年度中國房地產誠信企業(yè)表彰大會”，在全行業(yè)形成“守信光榮、失信可恥”的氛圍，真正把社會主義核心價值體系貫穿到全行業(yè)的每個環(huán)節(jié)。

“廣廈獎”是經國家批準、由中國房地產業(yè)協(xié)會、住房和城鄉(xiāng)建設部產業(yè)化促進中心共同設立的房地產行業(yè)的綜合性大獎。為了讓“廣廈獎”的評價標準更科學、程序更規(guī)范、計分更準確、名額更均衡、申報更便捷、類別更符合產業(yè)發(fā)展需要，我會積極參與“廣廈獎”評選活動，促進規(guī)范和完善“評先樹優(yōu)”的制度建設，會同部住宅產業(yè)化促進中心完成了“廣廈獎”管理辦法及評價標準的修訂工作，并在北京召開新聞發(fā)布會，公布了2011-2012年度“廣廈獎”的申報條件和審核制度。我會秘書處誠信辦公室還在中房網開設“廣廈獎”專欄，向社會公開這一獎項對推進住宅產業(yè)化、提升住宅發(fā)展質量的作用，讓更多群眾了解“廣廈獎”的民生內涵和大眾價值。

五、以區(qū)域、產業(yè)協(xié)作和加強國際合作為橋梁，拓寬對外交流空間。

隨著房地產業(yè)區(qū)域流動、城市和城鄉(xiāng)間流動、跨業(yè)流動的不斷加速，行業(yè)內部和外部之間的協(xié)作聯(lián)動體現(xiàn)出了越來越重要的作用。

劉志峰會長在長三角地區(qū)房地產業(yè)協(xié)會聯(lián)系網成立十周年慶祝大會上提出，房地產開發(fā)企業(yè)要在區(qū)域經濟活躍、交通體系發(fā)達、城市融合緊密的過程中，發(fā)現(xiàn)“你中有我，我中有你”的機會。今年，我會聯(lián)合中國房地產業(yè)協(xié)會，與兄弟協(xié)會和地方學(協(xié))會加強合作，填補了政府職能轉變后中留下的服務空檔，支持和引導房地產開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)跨業(yè)合作和品牌輸出。主要體現(xiàn)在以下三個方面：

一是跨區(qū)域合作有聯(lián)動。我會積極支持長三角、珠三角地區(qū)進行區(qū)域合作。今年在南京專門召開了“中國房地產科學發(fā)展論壇長三角峰會”、在遼寧、寧夏召開片區(qū)聯(lián)席會。目前，長三角地區(qū)房協(xié)聯(lián)系網聯(lián)系了30多個城市和成員單位，形成了一個從“蘇、浙、滬”擴大到“閩、贛、皖”的“3＋3”協(xié)會聯(lián)動機制。這些互聯(lián)活動，不僅在政府與企業(yè)間架起了政策咨詢橋梁，也使房地產項目開發(fā)與城市總體發(fā)展戰(zhàn)略更加配套。

二是跨業(yè)協(xié)作有聯(lián)動。我會牽線搭橋召開了《共建保障房精品峰會》，召集建筑部品企業(yè)與房地產企業(yè)供需雙方見面。綠地集團還發(fā)揮我會產業(yè)協(xié)作委員會主任委員的作用，邀請萬科、恒大等企業(yè)的100多位采購經理，介紹了房地產開發(fā)企業(yè)的部品采購流程，吸引了40多家建筑部品企業(yè)參與。這些活動不僅促進了產業(yè)協(xié)作，也形成了上下游產業(yè)“互惠互利、共御風險”的紐帶關系。

三是企業(yè)品牌輸出有收獲。今年，綠地集團發(fā)揮城市綜合體建設的品牌優(yōu)勢，與20多個城市合作開發(fā)，不僅優(yōu)化了區(qū)域結構，也優(yōu)化了產業(yè)和產品結構；綠城集團成立房產建設管理有限公司，向中小房地產開發(fā)企業(yè)提供品牌輸出，形成了符合自身特點的商業(yè)運營模式和增值體系，在企業(yè)遇到困難的情況下，保留了公司的發(fā)展亮點；萬達輸出商業(yè)地產品牌，開創(chuàng)了集“商業(yè)百貨、文化娛樂、電影院線”為一體的商業(yè)地產模式，豐富了當?shù)厝罕娚睢?/p>

今年，我會加強國際合作和兩岸四地交流。劉志峰會長帶隊參加了在韓國晉州市召開的第十屆中日韓住房問題研討會，圍繞“居住與可持續(xù)發(fā)展”和“高層高密度住宅與居住環(huán)境”、“舊住區(qū)改造、保護和更新探索”、“節(jié)能型住宅開發(fā)”子議題展開討論。我會還出席了在日本舉辦的第16屆中日建筑住宅交流會，與臺灣中華兩岸房地產暨經貿交易協(xié)會理事長鄭曦洽談了海峽兩岸房地產研討會的籌備工作，與澳門地產商會會長陸惠德探討了內地與澳門開展行業(yè)合作的可能。我會還籌備了赴巴西、智利考察保障性住房活動。這些活動，不僅拓寬了對外合作交流空間，也提升了房地產業(yè)在國際和臺港澳同行中的地位和影響。

六、以強化基礎工作為立足點，加強自身建設，努力構建一流社團組織。

今年是國家對社團組織制度建設、組織建設、文化建設提出更高要求的一年。我會一方面要求秘書處工作人員要“關心政務、熟悉業(yè)務、處理事務、搞好服務”；另一方面嚴格執(zhí)行國家社團管理和監(jiān)督制度，加強了三方面工作：

一是分支機構建設得到加強。加強和充實了住房公積金和房地產金融委員會的工作班子；完成了產業(yè)發(fā)展和市場委員會、流通服務委員會的更名手續(xù)；完成了法律事務專業(yè)委員會、市場委員會的調整工作和5個分支機構負責人的變更手續(xù)，啟動了內部期刊整合工作。在民政部2011年年檢工作中我會獲得首批通過。

二是制度建設和考核得到加強。我會深化和細化了兩會秘書處合署辦公后的規(guī)章制度。通過并實施了《人事聘用制度和工資標準試行辦法》、《分支機構人事管理辦法》，完成了《崗位工資待遇執(zhí)行標準》方案，建立了兩會秘書處工作人員“按才錄用、有序調整”的機制和干部考核制度。

三是財務預算和管理得到加強。我會修訂了《財務管理辦法》、《秘書處財務管理細則》，完成了2010年度財務審計和年度所得稅匯算清繳，完成了財務年度預、決算和各項財務報表和報告，完成了兩會免稅資格認定工作并辦理了退稅工作，按上級規(guī)定完成了 “小金庫”專項治理工作。目前我會已全部采用計算機記賬和核算，并開始將總會和分支機構的固定資產全部錄入財務軟件系統(tǒng)，實現(xiàn)了科學檢索和管理。

雖然2010年工作取得一定成效，但全行業(yè)發(fā)展還面臨許多困難和不足：一是多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，融資渠道狹窄，風險系數(shù)不斷增加；二是發(fā)展方式粗放，經營管理和服務水平不高，缺乏競爭力；三是行業(yè)秩序仍待規(guī)范，行業(yè)改革尚未到位；四是優(yōu)化結構、轉變發(fā)展方式還有待在全行業(yè)推進；五是我會作為行業(yè)組織指導全行業(yè)發(fā)展的工作水平有待提高，在頂層設計方面也有待加強；六是對基層調查研究和為會員解決困難的能力有待進一步提高；七是各專業(yè)委員會的工作開展不平衡，全會系統(tǒng)缺乏行業(yè)長遠規(guī)劃和長效機制；八是行業(yè)思想和文化建設薄弱。為此，我會將以中央經濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議為指針，對2012年工作早謀劃、早安排、早動手，在本屆理事會上形成思想和認識統(tǒng)一，為明年工作打好基礎。