各有關(guān)會員單位：

??2022年6月2日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前開展合作建房工作的建議》（中國房協(xié)〔2022〕67號），旨在有序推進(jìn)合作建房的工作，對地方房協(xié)和會員企業(yè)積極參與和開展合作建房的工作提出建議。為方便各地，各單位合理有序推動(dòng)相關(guān)工作，合作建房委員會秘書處聯(lián)合會員單位對文件精神進(jìn)行如下解讀。

??文件背景

??2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

??2017年以來，河北、湖南、山東、安徽、海南、江西等省份先后出臺政策、法規(guī)，允許、鼓勵(lì)城鄉(xiāng)居民合作建房。其中張家界市、瀏陽市、寧波象山縣、衢州江山市等先后發(fā)布地方版“城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法”，在區(qū)域內(nèi)開展城鄉(xiāng)居民合作建房試點(diǎn)工作。

??2020年1月1日正式實(shí)施的最新《中華人民共和國土地管理法》，有條件的允許了宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

??發(fā)展意義

??有效開展城鄉(xiāng)居民合作建房，對優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、提高土地利用效率、保障鄉(xiāng)村振興背景下農(nóng)業(yè)農(nóng)村的繁榮發(fā)展具有重大意義。推進(jìn)城鄉(xiāng)合作建房，是適度放活改革農(nóng)村宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的一種新的實(shí)踐形式。對于激活農(nóng)村土地資源要素、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有積極作用，有助于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的順利實(shí)施。

??發(fā)展范圍

??在符合村莊規(guī)劃的前提下，利用宅基地或者其他存量集體建設(shè)用地，聯(lián)合新建、改建、擴(kuò)建或者裝修裝飾房屋，用于居住或者發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、康體養(yǎng)老、旅游開發(fā)、民宿客棧等產(chǎn)業(yè)。

??發(fā)展途徑建議

??建議途徑一：開展城鄉(xiāng)居民合作建房試點(diǎn)地區(qū)

??在多個(gè)地方版城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法指導(dǎo)之下，城鄉(xiāng)居民合作建房有了明確的政策依據(jù)和地方版執(zhí)行規(guī)范，并且隨著我國農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革的逐步推進(jìn)，合作建房項(xiàng)目可以按照“房地一體，三權(quán)分置”的原則分別辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

??合作建房的主體可以是合作建房參與個(gè)人主體也可以是由多個(gè)參與人組成的法人主體，農(nóng)戶或者村集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地提供方，通過宅基地或存量集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，合作建房參與人獲得開展合作建房的土地使用權(quán)。

??鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）作為行政監(jiān)管主體對合作建房項(xiàng)目的申請進(jìn)行審批，并在建設(shè)階段進(jìn)行必要的監(jiān)督，合作建房工作同時(shí)也需在行業(yè)自律管理規(guī)范下有序開展。

??項(xiàng)目竣工通過驗(yàn)收后，合作建房參與各主體向不動(dòng)產(chǎn)登記中心共同申請辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，合作建房按照“房地一體，三權(quán)分置”原則進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，參與方各執(zhí)一份，并在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的“權(quán)利人”一欄備注各自的權(quán)利類型。作為合作建房參與主體，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)。

??建議途徑二：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺完成宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)

??通過現(xiàn)有的地方農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所（中心）掛牌宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺完成宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

??合作建房參與個(gè)人或由參與人組成的法人主體作為合作建房的主體，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺與農(nóng)戶或村集體經(jīng)濟(jì)組織簽約，獲得宅基地/存量集體建設(shè)用地的使用權(quán)。

??合作建房主體完成土地使用權(quán)流傳后，開展的實(shí)質(zhì)合作建房工作需在行業(yè)自律管理規(guī)范下有序開展。

??項(xiàng)目竣工通過驗(yàn)收后，在尚未完成宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)的地區(qū)，合作建房主體可以向所在地行政監(jiān)管主體、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）、具備資質(zhì)的法律顧問機(jī)構(gòu)以及公證處等機(jī)構(gòu)，為城鄉(xiāng)居民合作建房項(xiàng)目發(fā)放“合作建房鑒證書、交易鑒證書、律師法律審查意見及見證書、公證書”，通過“四書合一”的形式對合作建房使用權(quán)合同進(jìn)行鑒證確權(quán)，合作建房使用權(quán)可以通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）進(jìn)行再次流轉(zhuǎn)。

??培育主體

??當(dāng)前，合作建房的參與主體主要有合作建房開發(fā)機(jī)構(gòu)、合作建房參與人、合作建房土地供給方、合作建房咨詢機(jī)構(gòu)、合作建房金融機(jī)構(gòu)等。

??合作建房開發(fā)機(jī)構(gòu)指的是由合作建房參與人共同發(fā)起成立的合作建房項(xiàng)目管理公司，當(dāng)前主要采用企業(yè)法人的形式設(shè)立。

??合作建房參與人指的是合作建房項(xiàng)目的實(shí)際使用人，也是資金的提供方，在城鄉(xiāng)居民合作建房中，合作建房參與人可以是村民也可以是城市居民。

??合作建房土地供給方指的是合作建房項(xiàng)目的土地（或土地使用權(quán)）所有人，在城鄉(xiāng)居民合作建房中，土地供給方一般是農(nóng)戶或村集體經(jīng)濟(jì)組織。

??合作建房咨詢機(jī)構(gòu)指的是指導(dǎo)合作建房參與人共同組織設(shè)立合作建房開發(fā)機(jī)構(gòu)，并提供合作建房相關(guān)咨詢服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

??合作建房金融機(jī)構(gòu)指的是為合作建房項(xiàng)目提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

??合作建房委員會將積極與各地房協(xié)展開合作，協(xié)同各方資源，為參與合作建房的企業(yè)和機(jī)構(gòu)提供必要的政策指引、金融服務(wù)支持、資源對接等相關(guān)服務(wù)，支持項(xiàng)目落地。

??金融支持

??各地在項(xiàng)目發(fā)展中可以根據(jù)實(shí)際選擇合適金融機(jī)構(gòu)和金融方式，鼓勵(lì)合作建房項(xiàng)目和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門積極溝通，共同探索包括公積金支持合作建房在內(nèi)的更多新的金融支持模式。

??鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對已經(jīng)取得城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的農(nóng)戶和城鎮(zhèn)居民依法開展土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

??鼓勵(lì)各政策性以及商業(yè)銀行探索為符合條件的城鄉(xiāng)居民合作建房項(xiàng)目提供包括住房建造貸款、住房按揭貸款等在內(nèi)的有效合作建房金融服務(wù)。

??產(chǎn)權(quán)登記

??在已經(jīng)完成宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)的地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記部門對竣工并驗(yàn)收合格的城鄉(xiāng)居民合作建房項(xiàng)目按照“房地一體、三權(quán)分置”原則進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，并為符合條件的城鄉(xiāng)居民合作建房項(xiàng)目申請辦理城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

??在尚未完成宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)的地區(qū)，合作建房主體可以向所在地行政監(jiān)管主體、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）、具備資質(zhì)的法律顧問機(jī)構(gòu)以及公證處等機(jī)構(gòu)，為城鄉(xiāng)居民合作建房項(xiàng)目發(fā)放“合作建房鑒證書、交易鑒證書、律師法律審查意見及見證書、公證書”，通過“四書合一”的形式對合作建房使用權(quán)合同進(jìn)行鑒證確權(quán)。

??行業(yè)自律

??2020年11月6日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會合作建房委員會發(fā)布《合作建房機(jī)構(gòu)登記以及項(xiàng)目備案辦法（試行）》，共八章三十三條，對合作建房機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目、人員的行為進(jìn)行了行業(yè)自律規(guī)范。并在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的支持指導(dǎo)下在中房網(wǎng)上建立了“合作建房機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目申報(bào)系統(tǒng)”，對合作建房機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目實(shí)行登記備案管理，并要求合作建房機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目定期進(jìn)行信息報(bào)送與披露。

??合作建房機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向合作建房委員會履行合作建房機(jī)構(gòu)登記手續(xù)并申請成為合作建房委員會會員，并且在合作建房項(xiàng)目立項(xiàng)后20個(gè)工作日內(nèi)，通過合作建房項(xiàng)目登記備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。完成備案后，還需要按重大項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，更新合作建房項(xiàng)目相關(guān)信息。此外，為合作建房機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目提供服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向合作建房委員會履行合作建房機(jī)構(gòu)登記手續(xù)并申請成為合作建房委員會會員。

??接下來，中國房協(xié)將會與各地房協(xié)共同搭建合作建房項(xiàng)目服務(wù)平臺，在中房網(wǎng)開設(shè)合作建房專區(qū)，提供合作建房項(xiàng)目信息服務(wù)，并積極推動(dòng)合作建房行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立工作。

??人員培養(yǎng)

??中國房協(xié)將與各地房協(xié)及合作建房專業(yè)機(jī)構(gòu)廣泛開展交流合作，逐步建立合作建房從業(yè)人員課程標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)體系，為行業(yè)發(fā)展提供專業(yè)人才。合作建房機(jī)構(gòu)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)定期參加合作建房委員會或其認(rèn)可機(jī)構(gòu)組織的培訓(xùn)。合作建房委員會將建立合作建房機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員誠信檔案，跟蹤記錄其誠信信息。合作建房機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向合作建房委員會報(bào)送高級管理人員及其他主要從業(yè)人員基本信息及變更信息。

??案例征集

??2021年6月，住建部軟科學(xué)課題項(xiàng)目《房地產(chǎn)市場主體轉(zhuǎn)型升級和多元發(fā)展過程中建立合作建房體系的必要性和可行性研究》正式立項(xiàng)，合作建房委員會作為課題發(fā)起和主持單位將在全國范圍內(nèi)征集城鄉(xiāng)居民合作建房項(xiàng)目案例，篩選優(yōu)秀項(xiàng)目入選課題報(bào)告。