主持人：非常感謝余亦軍先生的精彩分享。接下來有請北京澤信控股集團有限責任公司總裁馬曉泉，他演講的題目是《澤信公館建筑長壽化建設與成本解析》，大家歡迎！

北京澤信控股集團有限責任公司總裁 馬曉泉

　　馬曉泉：大家上午好。我把北京澤信開發的澤信公館項目，就建筑長壽化這一點和大家做一個分享，這里面包括我們是怎么做長壽化的，長壽化對成本的影響。我們是第二批百年住宅試點單位，這里面有兩個第一，作為百年住宅試點項目在北京是第一個，第二個就是百年住宅整個技術體系當中是第一個對長壽化實現了嘗試和突破，這個突破實際上是第一次在長壽化量化的做到了設計使用年限、耐久性一百年，我就從項目具體情況給大家分享、交流一下。
　　這個項目價格在7—8萬之間，性質是二類住宅用地，用地不到50畝，3萬平米，建筑率8萬，容積率1.85，小于2，這也為后續的品質提升奠定了基礎。住宅一共508戶，獲值應該是45億。項目地是2010年摘的，項目立項2014年開始，2014年正式開始申報百年住宅試點項目，三星級綠色建筑設計表示證書在2015年比較熱的，我們是全國第一批獲得“三星”設計標識，我們在運營階段還要拿運營標識，這個在全國也是屈指可數的，那個等運營兩年之后再去申請。開工是2015年12月份，2016年8月12號正式掛牌，成為北京第一個百年住宅試點項目，開盤是2016年10月份，2016年底11月份已經封頂，現在已經進入了外立面和精裝，交房是2018年9月份。
　　澤信公館是三個技術體系，智慧社區，新綠色三星，百年住宅，這里面在整個項目定位之初就在考慮怎么樣把這三個技術體系通過什么樣的邏輯來梳理，后來我們還是想從客戶需求角度進行技術體系梳理，現在大家對住房要求越來越高，但是反過來通過馬斯洛的需求，大家對安全、耐久、穩定可能更加追求。所以三個技術體系百年住宅作為三大技術體系中的基礎，這個技術給大家提供的就是安全、穩定和持久，在這個基礎之上我們再去做智慧社區，新綠色三星，這樣的話這個金字塔就能很穩固。
　　百年住宅體現里面就是四化，我們理解它也是有一個層次，長壽化是四化的基礎，就像三個技術體系當中百年住宅體系是三個技術體系的基礎，那么長壽化就是四化的基礎，其他三化是建立在這個基礎之上，這個基礎做不好往上也有瓶頸，很難做到全面，而且市場和客戶大家越來越對安全、穩定、耐久很關注和敏感。
　　建筑長壽化，其他三化不再贅述，長壽化也分四部分，第一個是主題耐久性，內裝可變性，長期維護性，技術繼承性，這里面最主要的就是主體耐久性，就是結構必須耐久，結構不耐久其他都沒有用，然后是圍護結構。
　　這里面就說一說長壽化，第一個我們怎么做到設計使用年限一百年和耐久性一百年。國內的各種規范基本上是按照五十年走，為什么是五十年？實際上翻資料看，從建到數據積累只有五十年，很難說中國沒有一百年的數據積累，那么我們就從四個方面做：
　　第一個是抗震，這就是安全，樓房再漂亮，是否安全這是第一位的，所以抗震上我們就把系數取到了最大，地震影響系數，我們按照規范取到了最大，1.4。第二就是樓面活荷載，也是取值最大，正常是1.0，我們取到1.1。第三是基本風壓、雪壓。第四個是低級基礎設計等級為甲級，這是最高的等級。在現行各種規范當中我們取的都是最大值，結構設計取值方面已經奠定了設計的耐久性，這是一個基礎。
　　不光是取值，相關材料性能優化參數調整上也做了優化調整，這里面無非就是鋼筋、混凝土，鋼筋豎向標號也有大的提高，混凝土也有一個標號提高，另外混凝土的組份相應的參數。這樣調整之后，鋼筋含量整體提高了15%，混凝土豎向標號也提高了10%—80%，還有保護層厚度，這對于鋼筋耐久性是很有力的保護和支撐作用。從取值到鋼筋混凝土參數性能提升，實際上就為長壽化打下了良好的參數基礎和材料調整樂觀技術。
　　接下來還有一個長壽化，還有就是外圍護結構，主要就是涂料、瓷磚，幕墻，我們這個區位基本上賣7—8萬，所以涂料基本不支撐，磚也存在安全性，所以最后就是幕墻體系，玻璃幕墻，金屬幕墻，實體幕墻，陶板幕墻，這四種幕墻經過三十個單項量化分析之后，我們最后決定用陶板幕墻，這個用得非常少，售價在10萬+，大約20萬，我們算了一下，并不是處于成本，更多是處于如何讓圍護結構更能夠支撐長壽。它有三個優點，第一自重輕，保溫隔熱性能好。第二工廠定制，大家現在在談裝配式，陶板幕墻某種程度也是裝配式，材料都是定制的，工廠加工，現場安裝，沒有現場二次切割，二次污染，二次損耗，一步到位。第三耐腐蝕性，沒有色差，不變形，不褪色。這就是建筑長壽化外圍護結構方面我們最終的選擇邏輯和結構。
　　長壽化第二點就是內裝可變性，在設計之初我們就提出了要做剪力墻最小化，大板構造，適合家庭全壽命周期空間可變，現在北京買一套房子大家都知道有多難，算下來7—8萬的均價，要買120—140平米的基本上就是一千萬，而且經常都是賣舊買新，所以北京對新房銷售指標有直接影響，所以購房成本是越來越高，而且這種成本是全方位的，時間的，資金的，所以我們提出讓大家一輩子買一套房就可以了，所以我們的戶型在105，125，145，這針對首置，首改的需求，105可以做成大兩居和小三居，125，145，再加上剪力墻最小化，這實際上就是我們的整個全壽命周期，全壽命周期家庭我們有一個圖示，基本是五個階段，第一個是家庭形成期，是年輕夫婦，第二個是成長期，家有小孩，然后小孩長大了，然后加上父母，這個周期下來多少年？就是50—60年，這50年完了以后又進入到下一個50年，那么我們就是要做到這一個周期之內全適應，全覆蓋，不因為家庭結構調整而帶來功能調整讓住宅本身的格局給家庭造成困惑和障礙，我的空間我作主，所以2014年我們就敏銳的捕捉到了這一點，現在很多問題都意識到這個問題，很多產品也在推，這是未來住宅最重要的發展方向，就是套內不要剪力墻。內裝可變性的優點是內裝分離，管線集成，隔墻系統，整體衛浴。
　　還有SI體系的管線分離體系，我們的評審過程將近兩年半的時間，這個過程實際上也是比較痛苦的，從開發商角度來說，我們剛開始對管線分離不是特別理解，后來我們就商量現在我最大的努力可以做到80%的分離，還有20%的，像天花板這種就不要分離了，要分離的話就要吊頂，這就影響凈高，但是通過和劉東衛的溝通，他也給我們出了主意，最后我們確實做到了百分之百的管線分離，為后續建筑長期維護和長壽化打下了基礎。
　　建筑長壽化的長期維護性，這里面就是設備系統，管線分離，這個不再贅述。最后講一下技術集成性，我們這個技術是三星，再加上百年住宅技術，我們這個技術里面有五、六十個項目，包括大板結構，地板采暖，戶式中央空調，除霧霾，熱回收，太陽能等等等等，確實是技術集成。
　　最后說一下成本，大家一直比較關注成本，特別是作為開發商來講，成本我們也和房地產業的領導在探討，究竟百年住宅每平米花多少錢，我們經過了一個測算，這個測算主要是針對鋼筋、混凝土標號的提升所帶來的成本增加，最后算出來常規的和我們項目每平米208元，增加的比例就是11%，這208元在賣幾萬一平米的房子里面是微不足道的。實際上這個數字算完了以后給大家帶來什么信號？原來我們認為在一、二線城市售價支撐這個成本，后來我想在三、四線城市也支撐，這說明了什么？就是長壽化帶來的成本是具有普遍意義的，它不是一個個例，也不是一個個案，能夠在全國范圍內全面推廣。這個數據僅僅是針對我們這個項目來做的。
　　今天的會議主題叫做“技術改變人居”，成本我說完了，就說溢價，這個溢價可能是10%—20%的溢價，我們這個項目挺有意思，去年9.30調控和今年3.17調控，我們一期總體開發和兩次開盤，一期開盤定的是10月初，但是9.30調控，二期開盤是5月份，然后趕上3.17新政。我后來回顧了一下，至少這兩個政策在溢價上是有代表性的，一期開盤旁觀競品是華潤，9.30調控我們確實比較惶恐，同時惶恐的時候內心也有自信在里面，從后來的客戶反饋來說，客戶對百年住宅，特別是長壽化非常支持，非常感興趣，非常敏感，所以我們這個項目一期基本上一個多月就清盤了。一期的溢價是在單價上，競品賣6.5萬，我賣7.2萬，二期你想賣高一點，但是政府不讓賣，我們剛開始賣的8.9萬，最后打回去，我們又報8.5萬，8.2萬，又打回來了，最后定的是7.6萬，這個溢價給你帶來的是去化速度，我們這個項目通過百年住宅、長壽化就整個凸顯出來了。在這種情況下，我們從開盤到現在已經去化了70%，9月底能夠全部清盤，所以溢價不僅僅是價值層面，在大家都在行政干預，同樣的價格上，你的性能優勢帶來了去化速度上的改變。
　　回到會議內容，技術改變人居，實際上通過這個項目我最深的體會就是技術本身肯定會帶來一些成本上的增長，但是通過這個項目的操作之后帶來一個觀點，就是技術首先是針對客戶最敏感，最需要的點提供了一個完整的解決方案，那么這個技術是會帶來價值的，而當這個技術給體帶來價值的時候，這個時候技術所產生的相應的成本增加實際上是可以忽略的，至少是放第二位的，可以不用考慮了。當這個技術和市場需求對位，產生價值之后，實際上這個技術就變成了可持續，可復制的，那么就是技術創造價值，進而對應了技術改變人居。謝謝大家！