主持人：非常感謝。看到這些圖片又把我們拉回了快樂的時光里面。我們董總這邊安排的很好，給大家提供了很好的支持，請大家邊喝全民閱讀咖啡邊看PPT。
    下面有請筑福集團事業總監部總監董利琴分享一下PPT，分享筑福在老舊小區產品的研究成果和實際案例。介紹完之后我們進入交流的環節。

筑福集團建筑事業部總監董利琴演講

   
    董利琴：謝謝大家！確實非常感謝大家，這么霧霾的天氣還能有這么多朋友來到筑福集團。我下面給大家介紹一下，我們在老舊小區改造方面做的一些事情。談不上是經驗分享，只是說因為做的稍微多了一點，我們這里面有一些教訓或者說做的一些事情大家一起互相探討一下。
    這個后面會有一個詳細的介紹。相信大家在韓國和日本參觀的過程中，會發現韓國和日本改造的內容會比較多。我們國家在老舊小區的改造里面到底能做哪些事情呢？可能能想到的事情不是特別多。我們從2011年開始做老舊小區更新的事情，做到今年大概已經有第五個年頭了。我們總結了很多方面，有節能、管道、加固等等一些方面的內容，后面會有詳細的介紹。
    昨天，我們出去上課，有一個分享老師是在問，因為我看了一下名片，很多人是設計行業出生的，設計人員習慣我們開始做設計，甲方要給我你的任務設計書，我們來進行一些設計。但是，改造項目我們剛開始也是這么做的，因為甲方不知道要改哪些東西，他自己也弄不清楚。我們做了一段時間以后，我們總結出來的，那么小區里面改造的哪些內容，做出來一張大表，他只要在上面畫鉤就可以了。
    這是我們總共有多少項改造內容，我們做設計，也做工程，比一般設計院多的地方應該是，比如說加梯，太陽能，停車等等方面我們公司也在做一些方面的研究。
    我今天匯報最主要的一些內容，第一方面，給大家匯報一下我們筑福公司做的一些小區的一個情況，一個業績，還有集團的一個責任。第二個方面，說一下我們所有的改造方案，大概是分哪些類別，怎么來做的。第三個方面給大家介紹一下我們實際的案例。
    這個大家剛才考察的時候應該有看到過。這張圖是我們統計到2014年底，做了一千多萬平方米的改造面積。北京市從2012年開始一年推出一千多萬，我們做了北京市市場的1/3。做了幾年以后，我們自己做了一下歸類，開始改造內容沒有那么多，后來會加一些管線。到后面會有一些其他方面的，加梯或者停車方面的，會有一些提升。
    這是我們在行業里面做的一些鑒定標準，包括圖集等等。這是我們最近完成的，公司所有專利的一個展示。在設計院來說專利展示不會有這么多，這個也是基于我們做除了設計之外其他東西做的過程中，我們需要這些東西來支撐的。
    介紹公司的使命、愿景、價值觀，我想說一下我們的使命“為建筑更安全”。從5·12大地震之后，不是因為地震會讓更多人死去，是因為這個建筑不夠結實讓更多人死去。我們從設計的角度來講，我們從企業的角度來講能不能做更多的事情。那么，為了建筑的更安全，我們大家是不是能做更多的事情。看一下右邊，我們公司做的一些公益的行為，我們跟紅十字會成立了首家抗震基金。公司做了很多公益的行為，2008年地震的時候，北京市跟什邡有一個對口的援助，我們當時做了一個免費的設計。這個學校我們采用了國內比較先進的技術。2008年地震，大概到了2013年的時候，廬山地震，汶川這邊有震感的，但是我們這個學校沒有任何問題的，我們當時去看了一下。
    這個地方是廬山地震，廬山地震我們主要做的一個公益行為，一方面是去做排查，排查這個里面有多少危險的房子絕對不可以進去，是否要進行加固等等。哪些房子居民可以回去住等等。還有我們培養了一批農村的工匠，他們沒有抗震方面的意識，農村的房子無論如何沒有抗震的設防。這是我們做的另一件事情。
    下面給大家介紹一下我們做的一些改造方面的事情。這個是近兩年我發現這樣的事情特別多，就是倒樓的現象非常多，最近出現陽臺脫落的情況特別多。這些房子的壽命到現在為止也就是二、三十年。我們做設計的人都知道，我們在寫設計說明的時候，這個使用時間是五十年到七十年的。這個原因我們不去究，這個是我們看到的一個問題。
    第二個問題看到的是，因為之前的房子因為節能方面做的特別差，其實我們今天這樣的霧霾天氣跟這樣的房子保溫節能做的不夠是有很大的關系，因為它的節能保溫做的不夠，我們保證老百姓的溫度，要使勁燒，所以我們的空氣質量越來越差。建筑物跟現在的標準有比較大的差距。
    發現的第三個問題就是基礎設施的不完善，不管是樓道內，這是樓道內的情況，老的小區里面這種情況特別多，然后還有樓道外的，就是樓外面小區里面缺失的情況，損壞的情況，缺乏無障礙的情況在老舊小區里面非常多。
    這張照片不是個案，我們做了三百多個小區，很多小區里面找不到停車位，它的停車只能去綠地里面，會破壞掉現在的綠地。
    我們知道現在人口老齡化現象越來越嚴重了，現在的規范規定的是4層以上要求裝電梯，但是我們知道之前的房子規定的是6層以上的房子是沒有電梯的。甚至在沿海地區我們發現7-9層的房子都沒有電梯，老百姓上下樓就是一個非常嚴重的問題。我們去看的過程中發現老年人幾年都下不去一次樓，現在獨生子女一個人弄不下去這個老人。
    說到這么多事情，我們看到那些問題，只靠一個企業很難解決這些問題，一定是依靠政府、依靠各個部門，我們共同來解決這個問題。
    我們看到一系列的問題，具體怎么改我們歸納了一下，比如說對于結構上有缺陷的房子一定要加固改造的。
    外地還是不太了解，北京市還有相當多的屋面板是夾氣板。我們現在在夾氣板上只換防水都不敢換，因為它會脆掉。
    現場的確能發現陽臺上發現一些問題，必須得處理。
    外套式加固，這是居民自己加的情況，有的把陽臺的一部分挪出去，有的把衛生間挪出去。對于老舊小區的居民來說，加這么一塊東西對他的生活作出比較大的改善。
    節能方面我們要改造的東西非常多，最主要的給這個房子穿上一個外衣。我們只改外墻是不行的，因為門窗往外透的熱量特別多。
    還有熱計量改造，很多城市在做熱計量改造的。包括居民的自建房要先拆除。
    外立體改造，2012年剛開始做老舊小區改造的時候，其實各部委不清楚要怎么做，規委站出來說我們要對外立體進行審查，所有外立體規委要進行審查的。
    因為里面住的都是老的居民，不能改的一點原來的感覺都找不到，他一定要有一些歸屬感；另一方面，在改的基礎上，還是要給他煥然一新的感覺。要保留一些歷史的記憶，要盡可能利用它現在的一些材料和既有好的一方面的做法。
    這個是我們公司在老舊小區改造里面做的一些研究，有一些稍微成熟一些，有一些在探討的過程中。這個安全節能窗的研究，之前我們看到一些報道說窗戶如果你沒有防盜欄桿容易丟東西。還看到一些報道，因為你有了防盜網，但是你屋子里面出現問題，外面的人沒有辦法救你的。我們進行一些研究，能不能把這些問題在窗戶上解決掉，防盜的問題解決掉，我自己想出去的時候，這個窗戶能打得開。我們跟一些窗戶廠家進行了研發，這個能推到市場上了。防盜門我們進行了一些研究，它的板頁的設計，隔頁要加固等等。
    除了剛才我們說的建筑物和結構上面的改造，還有管線的改造是勢必要進行的。因為這些房子都用了二、三十年。我們知道建筑和設計說明的時候我們會寫50年或者70年，但是水管這些使用年限是10年或者15年。所以這次改造的時候，老百姓希望哪怕這些方面我自己掏錢，這個也是一定要改的。
    我們其實改的東西非常瑣碎，一定要征求老百姓的同意，因為老百姓樓上樓下之間都不太一樣。但是對于他的生活來說確實造成了一定的困擾。
    還有樓道管線里面的情況，我們現在看到這些都知道有一定的安全隱患，消防上也有安全隱患的。
    包括室外管線的改造。現在我們能看到管線，都沒有這些保溫的情況。其實很多的熱量散失，也得在建筑物內部，有的在室外管線的過程中散失掉了。
    除了管線之外，第三部分我們能看到社區環境里面也有很多需要改造的地方，交通系統、綠地系統，我們給它分了幾個系統，包括無障礙的改造，樓內樓外都是需要做的。
    機動車位的改造是我們每一個小區都要做的事情，我們接受到老百姓的不便利，有兩方面：一個是車的情況；另一個是管線的情況。節能和是不是結構安全，老百姓的感受不是特別深，但是這兩方面對他的影響非常大。我們在這方面做了探討，老的小區我們能不能做機械式停車，我們把小區的車位盡量給它增加起來。現在新的小區標準至少是一戶一車位，北京稍微遠的區縣要求一車三個車位。這個需要我們一定去解決的。
    還有鋪裝的解決，老的小區里面其實最不缺，或者它比新建的小區里面好的一方面，它一定有它的優勢，它好的一方面在于老舊小區高大喬木長的非常好，它的情況不怎么需要澆水。不好就是底下這一部分，還有花花草草比較缺失的。我們需要做的要保留好的方面，把沒有人進入的空間改造成有鋪裝的綠地，讓能進到里面，讓能在綠色的里面進行活動。
    老的小區里面之所以能出現那么多問題，跟物業的缺失也有很大的關系。現在有更人性化的設計，因為現在養寵物的人非常多，在老小區里面做一些寵物廁所之內的。
    右面這個圖也是我們公司做了老舊小區做的比較多以后進行的一個思考，沒有完全落地，是我們有幾個項目正在商討的過程中。我們現在小區里面比較多的是什么樣的房子呢？這種小平房原來是自行車棚，因為以前我們沒有那么多汽車，有很多自行車。在老舊小區一排樓里面就幾排自行車棚。比如說自行車棚拆出一部分，我們做陽光房，老人冬天的時候可以在里面有一個交流的空間。還有沒有可能做成活動室，旗牌室之內的。
      老的小區里面無障礙的改造，我們都知道多層樓，1層6層的欄桿都是有的。但是發現1層到室外的部分，往往這個欄桿是缺失的，沒有這一段很多老人沒有辦法靠自己的力量走過去，這個雖然花錢不多，但是這個欄桿比較要加上。
    無障礙不光是給老年人，有時候是懷孕，抱著孩子，臺階和坡道的感覺對他來講差別太大了。
    其他，包括有一些違建的拆除，這都需要我們做一些工作的。
    這就是我們實際采集到的一些照片，老人上下樓難的問題，他不是需要一個人，需要很多人把這個老人抬下來。
    這是我們做的幾種加梯方式的研究，對于建筑設計來說我們做加梯相對來說還是比較簡單的，但是它要考慮的東西稍微多一點，因為它不像一個新建的小區，在老的小區里面加電梯一定要注意幾點給大家分享一下。加電梯的時候，考慮它前面的道路、綠化和管線的情況。一般我們都在北側加電梯加的比較多，因為入口一般都在北側。加完電梯之后前面的管線通常都需要繞一下，甚至說需要離開。有可能原來的道路，離這個樓有2米的距離，我們加完之后這個到底需要挪一下。種種的條件都是要考慮到才可以加梯。
    這是我們做的其他改造的專項，包括房屋的排查鑒定。這個是我們在雅安地震以后，在廬山那個地方進行的排查鑒定。因為剛地震之后，這個房子安全還是不安全，老百姓多長時間可以返回到我的房子里面去住，其實這個相對來說還是比較專業的一個問題，其實靠居委會或者一級行為他來完成這個事情還是比較難，它有一定專業方面的需求。我們在這個上面做的事情就是幫助政府把相對安全的房屋排查出來，讓一部分老百姓可以回去住了。
    這個是我們做的公益的行為，這些事情很少有單位愿意這么來做的。這張照片如果大家在北京待的時間比較長會有印象，北京2012年的7·21大雨過后，在房山，在門頭溝很多是這樣的行為。災后過后我們能做的事情是什么呢？我們當時跟區政府聯合了一下，需要我們配合他們來排查一下，這些房屋經過雨水的沖刷和泡之后，到底能不能使用，我們對它進行了排查。
    這張照片是浙江通化的一張照片，如果大家關注新聞會有人知道，有一棟樓轟然倒掉了，市政府找到我們說你們在抗震領域做了很多事情，讓我們幫他們解決問題。這棟樓倒了之后周圍的居民非常惶恐，政府沒有那么錢讓老百姓都搬出去的。我們在探討這個事情，一方面我們要做這樣的排查工作；另一方面，對于政府和老百姓來說，他需要有一個第三方的人跟他說這個事情，不光說，他希望能夠看到一定的設備檢測證明一下這棟樓到底有沒有問題。我們還沒有進行這方面的嘗試，市政府給我們提出這樣的需求之后，我們進行了一下嘗試，這個產品目前也是在實施的過程中。我們在想，能不能在這個樓頂上裝幾個傳感器，然后讓它能跟我們的電腦連起來，它的上下波動的情況證明一下這棟樓，我們政府的情況，是不是可以表明一下這棟樓目前的狀態是怎樣的。這是我們應運而生推出的產品，我們目前有一個研發小組在做這樣的事情。浙江裝了100多棟樓。只是做房屋監測的話，我們覺得不太保險，一定要結合人工巡查，兩個相互驗證，這個事情才能得出這個結論。
    這是其他方面的改造，今天很多地方都是這樣的現象，北京霧霾紅色預警。我們發現太陽能是非常好的清潔能源，為什么在國內應用的沒有那么廣泛呢？我們是展開了這方面的思考，以及作出了一些行動。我們聯合了一些廠家了解這些事情為什么沒有做起來。目前我們有一個宿舍樓正在安裝，因為有的開發商或者建設單位置疑前期投入太高，后期的成本收不回來。我們自己目前找一個公寓樓試一下，我們把這些太陽能的技術運用上以后，我們來投入這件事情，看一下到底它的投入成本能有多高，能減多少其他的電或者燃氣方面的能耗，我們也是在做這方面的研究。
    說了這么多，給大家總結一下我們做的一些改造的項目，首先是結構安全方面的，也是我們最權威的——加固改造。
    還有保溫的做法。
    社區里面要做環境綠化的提升。
    還有管網的更換。
    還有小區里面普遍的需求，停車的需求。
    剛才有一點沒有說，我們還做房子的鑒定和檢測的業務。因為發現有的房子很難一下子判斷出來，我們從肉眼看它是不是安全，一定要有鑒定報告和檢測報告來輔助判斷的。
    第三部分給大家介紹一下我們的案例。展覽路4號樓，這個是展覽館路，這個是車公莊西路。我們做了一個外套式的加固試點，這也是北京市第一個推出我們做加固式的一個試點工程。當時北京市首推的是，現在叫住宅產業化，北京院做的是裝配外套式加固的試點。那么，裝配外套式需要去工廠預制一些構建來裝，把這些先拆掉，把所有的尺寸先量出來，這個工期比較長，而且造價也會高一些。我們這棟樓開始想嘗試用這種方式來做，為什么沒有做呢？因為這個場地非常狹小，做這種裝配式是做不了的。我們就嘗試做現澆外套式加固改造。一定是要保留給老百姓歸屬感，還要給他煥然一新的感覺。
    這就是外套式加固的一個例子。它是一個單棟的樓因為沒有院子，老百姓也沒有活動的空間，我們在這個樓前面嘗試做了休閑空間的改造。
    這個是蘆溝橋做的一個加固和節能的改造。這個項目本來是想在今年的七七事變和九三之前想完工的，后來實在完不了，放在明年來做完。
    這是一個現狀，實際上現在我們讓人參觀的時候，不敢讓上古城墻，因為外面太亂了。
    這是改造的前后對比。
    還有綠化提升的一個項目，就在這附近。
    再有就是停車的一個項目，目前正在做管線改造。
    這是加梯的例子，在福建做的比較多，北京推起來做的還是相對慢一些。
    再強調一句，我們公司的使命是“為了建筑更安全”。我們一起努力，謝謝！
    
    主持人：我們看到筑福集團在都市更新的領域，從研發，投資，到運營管理，涉及好多的領域。我們下面留出一些時間，更多跟筑福集團，針對這些案例和模式進行一些分享和交流，促進大家后期的合作和推廣和應用。
    我們掌聲有請我們的金話筒開總，為大家主持交流對話的環節。