冷萬欣 2024-10-17 09:36:04 來源：中房報
??李波（化名）回憶起時隔一月前的沖突場景依舊心有余悸。
??李波是遼寧省本溪市富祥家園二期的業主，此次沖突風波的源頭是物業公司無故在如意家園外一無名道路上設置道閘。包括李波在內的部分平時在該道路兩側停放車輛的業主通行受到影響。
??該無名道路系一條長約330米，寬約7米的坡路，毗鄰幸福e家、如意家園小區，且附近還有富祥家園小區。
??據公開資料顯示，富祥家園項目2012年開盤，總計4000戶；如意家園項目2011年開盤，總計2000戶，幸福e家項目2012年開盤，總計1400戶，三個項目是明山區規模較大的住宅小區，目前這幾個小區入住戶數基本飽和，富祥家園小區地下停車場也基本滿額，導致很多富祥家園業主將車輛停靠至無名道路兩側。
??道閘設立之后，富祥家園的業主無法進入該路停車，引發了部分業主對于道路歸屬權的質疑。
??9月11日晚，富祥家園和如意家園業兩個小區居民大量聚集在如意家園正門附近，發生爭執。
??道閘的設立方，如意家園和幸福e家小區的物業公司本溪市晟泰物業管理有限公司（以下簡稱“晟泰物業”），卻聲稱道閘設立已經過如意家園小區業主委員會同意的，而且是經大峪社區、新明街道辦事處、小城時光（如意家園三期項目名稱，位于無名道路坡頂附近）開發商協商之后實施的。
??但本溪市大峪社區受訪工作人員否認了上述“協商知情”的說法，本溪市明山區住房和城鄉建設局物業辦和晟泰物業方面均無法向記者提供如意家園小區業主委員會同意的相關會議紀要和投票信息。
??對于道路的權屬問題，明山區住建局物業辦稱該“無名道路”系小區建設紅線外道路，即公共道路。
??此外，面對持續激化的居民矛盾該如何協調解決，本溪市明山區新明街道辦事處方面稱需要向上級匯報才能回復記者提問，但截至發稿，沒有收到相關回復。
??無名路變“堵心路”
??9月11日，中房報記者實地調查發現，引發富祥家園和如意家園小區居民糾紛的“無名道路”，實際上由兩部分路段組成，以泛亞電力門口為分界，分別沿坡路向上和向下。
??其中向下一部分是泛亞電力公司門口至如意家園小區正門之間，向上部分則是泛亞電力門口至如意家園新建項目小城市光樓盤的入口。
??因為該“無名路段”毗鄰如意家園小區，同時也臨近富祥家園二期小區，一些沒有停車位的居民常年將車輛停在該路段兩側，所以雖然道路只是簡單鋪設，日常利用率卻一直很高。
??而引發兩個小區居民糾紛的矛盾出現在今年中秋節前夕，據李波等受訪居民的回憶，最開始發現“無名道路”安裝了道閘的時間是今年8月末，但是當時還沒有進行車輛識別，直至9月上旬，李波發現已經不能進入該“無名道路”停車。
??后來李波了解到，該“無名道路”的道閘，只識別如意家園和如意家園三期小城時光業主出入。
??這無疑引發了常年在該路段停車的其他小區居民的不滿。
??而后9月11日晚上，富祥家園和如意家園兩個小區部分居民聚集在“無名道路”附近發生激烈爭執。
??“當時現場兩個小區的居民合計至少在100人以上，雙方各執一詞互不相讓，稍有差池可能引發激烈沖突。”李波告訴記者。
??面對已經設立的道閘所引發的爭議，居民們開始將問題投訴至相關部門，也多次向當地政府熱線電話投訴。
??圍繞該“無名道路”設立的道閘是否合規，兩個小區居民看法迥異。
??如意家園的部分居民認為，該“無名道路”緊鄰如意家園小區，屬于小區的道路，應當納入小區物業管理。
??富祥家園的部分居民認為，該“無名道路”部分路段修建于如意家園建設之前，是公共區域，兩個小區居民都可以在這條路上停車以及通行，如意家園的物業公司晟泰物業沒有權力在公共路段設立道閘，阻止其他居民進入。
??據熟知該“無名道路”情況的居民介紹，泛亞電力門口沿坡向下部分路段建設時期早于如意家園建設，而另一部分的路修建方則是小城時光開發商本溪北方房地產開發有限責任公司（以下簡稱“北方地產公司”）的工程承包方本溪仁達建筑開發有限公司（以下簡稱“仁達公司”。
??“最初泛亞（公司）向上的坡路就是普通的黃土路，那段路的修建，就是因為三期（小城時光）建設需要運料。”該居民補充道。
??9月11日下午，中房報記者在如意家園正門右側爭議“無名道路”入口處看到了設立的嶄新道閘，記者以登記車牌的小區業主身份詢問晟泰物業負責人。
??晟泰物業一王姓負責人告訴記者，目前設立的道閘內，只有如意家園業主可以登記名下車輛，需要車輛所有人與房產證登記姓名一致，業主的父母子女車輛登記，需要出具居民戶口本證明關系。
??至于道閘設立背后的合法性，該王姓負責人稱“（無名道路）管理是有三方協議的”。在記者的追問下，她補充稱三方系小城時光開發商、晟泰物業和大峪社區（如意家園所屬社區）。
??“登記完畢之后，要劃定車位，小區都滿足的情況下，夠了再出租（無名道路）車位，最初是開發商（小城時光開發商）要求封上那條路的。”她補充道。
??晟泰物業另外一位孫姓工作人員告訴記者“我們的業主都同意（在無名道路設立道閘）”。
??不過，前述晟泰物業負責人及工作人員未能提供小區業主同意的相關佐證和文件。
??道路權屬是核心爭議
??另據記者從晟泰物業方面得到的數據，如意家園目前小區為住戶2043戶，車輛在1800輛左右，事實上，小區內可以滿足停車需求。
??值得一提的是，晟泰物業方面認定該“無名道路”為如意家園所屬的主要原因為道路上坡部分為三期開發商修建。
??但是，知情人告訴記者，開發商修建該道路只是為了修建其項目，也就是小城時光項目需要運輸建筑材料，尤其是混凝土運輸車輛，而如意家園小區正門有業主不讓運輸車輛通過，所以才從“無名道路”著手。
??富祥家園居民告訴中房報記者，在他們向有關部門反映情況后，明山區住建局一位不愿具名的工作人員告知稱“無名道路”不屬于如意家園。
??2024年9月29日，中房報記者就“無名道路”的權屬問題的采訪，物業辦工作人員語焉不詳。他向記者出具了一份來自所謂小城時光開發商與晟泰物業方面簽訂的《道路委托管理協議》（以下簡稱《協議》）。
??協議中的的甲方并非開發商北方地產公司，而是“仁達公司”。
??《協議》載明，晟泰物業接受仁達公司委托，將位于本溪市明山區合成路“如意家園”小區與泛亞電廠之間的330米延長的道路實行物業管理。
??其中，上述兩家公司的合作方式中稱，“無名道路”在市政設施未接收之前實行無償委托管理。
??該《協議》簽訂時間為2024年8月8日，與此前李波等居民的描述，在時間上吻合。
??明山區住建局物業辦負責人告訴記者，該無名道路不在如意家園建筑紅線內，但是在北方地產公司的規劃線內。
??同時，該物業辦工作人員也告訴記者，晟泰物業是聽從業委會的意見設置的道閘。
??不過，記者希望物業辦工作人員能聯系晟泰物業方面提供業委會相關文件和會議紀要，截至發稿，沒有收到回復。
??“小區建設紅線是用于界定小區建設范圍，紅線外的道路屬于公共區域，不屬于小區業主專有。因此，小區物業或業主在未經相關部門批準的情況下，在紅線外的道路上設置道閘，可能涉嫌違法。”遼寧沈陽一不愿具名的律師告訴中房報記者。
??該律師認為，小區建設紅線外道路設置道閘是否違法，還取決于是否經過相關部門的批準以及是否影響了公共道路的正常使用。如果未經批準或影響了公共道路的正常使用，那么該行為就是違法的。
??“‘無名道路’在如意家園小區建設紅線外，晟泰物業作為如意家園方面的物業公司，無權在公共道路上設立道閘，這種行為已經影響了道路的正常使用。”李波說。
??為此，中房報記者也按照晟泰物業方面此前的說法，向多個本溪市及明山區政府部門求證，截至發稿沒有發現晟泰物業方面有設立道閘的相關申請提交。
??權屬爭議有待疏導
??住房和城鄉建設部市政公用行業專家委員會專家、揚州大學城市管理研究中心主任、法學院教授王毅在接受中房報記者采訪時表示，現有材料無法證實這條無名道路的權屬。因此，對于這一類民事糾紛，建議由屬地管理單位街道辦事處直接聯系該市有關自然資源局、住建局等部門確定該無名道路的權屬，然后由權屬部門依法依規解決無名道路上設置停車場問題。在確認權屬之前，由屬地街道辦事處出面對民事糾紛依據民法典有關相鄰關系規定進行解決。
??“在無名道路權屬不清的情況下，開發商無權與物業簽署托管協議，該協議無效。另外，從協議內容看，甲方沒有明確物業有權設置停車場的條款。”王毅補充道。
??10月8日，中房報記者前往大峪社區，社區方面向記者否定了晟泰物業方面“與社區開發商簽訂三方協議”的說法，而至于該問題的后續解決措施，大峪社區工作人員稱需要向上級單位請示。
??10月9日，中房報記者前往大峪社區上級單位新明街道辦事處，辦事處負責人告訴記者，相關回復內容還需要上報，但截至發稿，記者沒有收到相關回復。
??如意家園的居民趙強（化名）告訴記者，居民們引發的沖突背后，最主要的原因還是周邊的道路治理存在長期無人管理狀態。
??無名路不屬于市政道路管理范疇，目前缺乏相關的細化管理制度，部門之間的職責尚不十分清晰，各級政府也難以投入較多的資金進行道路設施維護與管理。
??趙強告訴記者，如意家園小區周邊，有宏峪、幸福e家、富祥家園幾個大型小區，但是道路管理卻存在長期“缺位”，原本寬敞的道路，因小區人多車多，兩側停滿了車輛。
??在趙強的介紹下，記者初步統計，如意家園正門前方與各小區的交會處，共有多達七個禁停指示牌，但都停滿了車輛。
??在記者的采訪過程中也了解到，停車難已經成為該地區居民普遍面臨的問題，富祥家園和如意家園小區居民的大規模對峙只是把潛在的問題放到了表面，深層次的交通問題不解決，類似的糾紛永遠都會存在。
??鑒于晟泰物業王姓負責人曾向記者提及，道閘設立最初系開發商的要求。記者嘗試與《協議》的另一方仁達公司取得聯系。但最終沒有找到其公司真實辦公地址和電話。
??隨后，記者前往北方地產公司提出采訪要求。
??面對記者的采訪請求，北方地產公司方面一工作人員稱：“領導不在無法接受采訪，而且這件事和我們公司沒關系。”
??事實上，類似本溪市“無名道路”管理的問題，并不是個例。中房報記者梳理相關報道，此前上海市住建委針對市內無名道路治理，總結了九步工作法——“編目—落圖—認定—錄入—掛設標牌—納管—執法—整治—長效管理”的治理方案，在具體操作中，市住建委確定了移交接管、居民自治和部門兜底三種模式，因地制宜推進。對于符合道路管理部門相關標準的無名道路，及時移交，盡快納入設施管理范疇。移交接管前，由街鎮牽頭落實措施，確保道路管理不斷不亂。對于其他“無名道路”，由街鎮會同有關部門與相關責任主體單位共同協商，廣泛聽取群眾意見，形成“一路一方案”，落實管理措施，對于已落實責任主體進行自治的，由街鎮負責監管。對于難以落實管理責任的，由街鎮負責托底管理。
??上海市治理無名道路成果顯著，截至當時報道的2021年，已經實現全市1529條“無名道路”中，九成編目入網，七成完成整治。
??他山之石，可以攻玉。
??（應受訪者要求，文中李波、趙強為化名。）
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