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??進入2024年才3天，物業公司就出手討債了。

??1月3日，鑫苑物業服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑服務”，01895.HK）透露，為了償還3048.49萬元的仲裁款項，鑫苑地產將向該公司轉讓6間會所的經營權，為期30年。鑫苑服務相關人士告訴中國房地產報記者，加上此前轉讓的商業管理公司，該公司被鑫苑中國質押的4.02億元定期存款已經通過仲裁償付完畢。

??前一日，金科服務也宣布與金科股份訂立債務清償框架協議，后者計劃通過現金或資產抵債的方式清償約5.33億元的應付款。

??“對房企大股東的應收款，我們一直在溝通催款，目前還沒明確新一年的追討方式，可能會考慮車位等資產抵債。”1月3日，某上市物業公司內部人士表示。

??鑫苑服務要回3000萬元

??公告顯示，1月3日，鑫苑地產下屬子公司與鑫苑服務旗下子公司簽訂協議，向后者轉讓6家會所的經營權，由2024年1月3日開始直至2054年1月2日屆滿。這6家會所均位于鄭州市，總建筑面積為10726.18平方米，經營權的價值約4388萬元。

??根據2023年10月香港國際仲裁中心頒布的仲裁裁決，鑫苑中國有責任向鑫苑服務支付所蒙受損失以及所產生成本及開支。截至公告日，鑫苑中國應付未償還款項總額為3048.49萬元，鑒于該公司目前仍面臨流動性問題，因此，用這6家會所的經營權抵償。

??由于會所經營權的評估價值比鑫苑中國的未償付款項高，鑫苑服務最終還需要支付1340萬元現金給鑫苑地產下屬子公司。

??這筆交易的源頭要追溯到2022年11月，當時，鑫苑服務在公告中透露子公司存置于鄭州銀行、華夏銀行共4.02億元的定期存款被質押，成為了鑫苑地產子公司的貸款融資抵押品，且相關貸款很有可能無法如期償還。為了拿回這筆存款，2023年4月，鑫苑服務直接向香港國際仲裁中心提交針對鑫苑中國的仲裁申請。2023年10月13日，香港國際仲裁中心作出裁決，鑫苑中國有責任向鑫苑服務支付包括存款本金、利息及其他成本等共約4.3億元，償付方式包括轉讓非現金資產及以現金方式補足差額等。

??根據這個裁決，2023年10月31日，鑫苑中國向鑫苑服務轉讓了商業管理公司——北京鑫苑弘晟的全部股權，以結清部分仲裁裁決。當時的公告并未披露股權轉讓的對價，從目前來看，這筆交易的抵償金額約4億元。

??定期存款的問題算是解決了，但鑫苑服務對鑫苑中國還有不少應收款待處理。截至2022年6月底，鑫苑服務約有3.39億元的貿易應收款，其中約1.86億元來自關聯方。對于貿易應收款，鑫苑服務相關人士表示，若賬期內無法收回、存在壞債風險，將與關聯方商討解決方案。“行業變化后，地產也沒那么多業務交給物業來做了，物業公司在關聯交易過程中也會做好風險防范。”

??金科服務追討5.33億元

??金科服務也制訂了討債計劃。根據1月2日的公告，該公司因2021年營銷服務框架協議產生的應收金科股份款項共計5.33億元，金科股份計劃通過協調項目公司提供現金支付或者資產抵債等方式清償。如若項目公司提供資產抵債，則金科股份協調可供選擇抵債資產的車位使用權清單。這些用來抵債的停車位主要分布在中國西南、華中及華北等地區。

??金科服務打算向第三方供應商轉讓這些車位的使用權，用來償付對供應商的欠款，或者向第三方出售、出租換取現金。

??該公司解釋，采用這個抵債方案有多重考慮，包括貿易應收款項及應收票據減值準備由2021年12月底的7820萬元增加至2022年12月底的10.46億元，2022年經營活動所得現金流入凈額同比減少11.7%至3.93億元，變現車位使用權可改善現金流情況等。

??這不是金科服務第一次用資產抵債的方式追討應收款。2023年8月，該公司已與金科股份達成了物業轉讓協議，用36項物業抵銷2020年及2022年物業管理服務的應收款，總額約2040萬元。

??融創服務也踏出了這一步。2023年12月28日，該公司表示融創中國下屬公司將向其轉讓一處物業，對價724.8萬元，用以抵銷應付未付的等額款項。該物業位于濟南市周邊的齊河縣，總建筑面積約520.7平方米，是融創服務在管商業項目的商鋪，緊鄰萬達廣場。此前，對于貿易應收款，融創服務主要的處理方式是計提減值準備，僅2022年中期就計提了約20.3億元。

??2024年，面臨應收款回收難題的還有碧桂園服務。2023年12月，該公司宣布將對關聯方的貿易應收款計提18億元至23億元的減值準備。按照管理層的說法，這些應收款會依法依規去處理，包括對關聯方回款困難的項目進行全面梳理，并根據具體情況審慎采取相應的措施。業內人士認為，參照同行的做法，碧桂園服務大概率也會走上以資產抵債的路子。