??最完美的住房市場(chǎng)是什么樣？100%的住房自有率？每個(gè)家庭都擁有自己的住房？目前接近實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的是新加坡，以90.9%的超高住房自有率居首，而老牌發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體如美國(guó)、英國(guó)，住房自有率穩(wěn)定在60%左右。德國(guó)、香港更低，不到50%。

??新加坡是城市國(guó)家，人口少，政府有能力全權(quán)解決居民住房問題。新加坡總?cè)丝趦H561.2萬，不到北京的1/4，經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻位居世界前列，2017年人均GDP為53880.1美元，是中國(guó)的6.3倍，北京的2.8倍。新加坡住房自有率高有歷史淵源。早在1965年，新加坡被迫從馬來西亞聯(lián)邦獨(dú)立，李光耀政府為了增加民眾的國(guó)家認(rèn)同感，大力推進(jìn)“居者有其屋”計(jì)劃，以“恒產(chǎn)”換“恒心”。

??因此，從建國(guó)初，政府就一直通過低價(jià)、貸款、補(bǔ)貼等方式幫助國(guó)民實(shí)現(xiàn)住房自有，目前住房自有率高達(dá)90.9%，居發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之首。

　　美國(guó)也曾將“提高住房自有率”作為住房市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)，但最終引發(fā)次貸危機(jī)，住房自有率降至64%左右。1990-2008年的18年里，老布什、克林頓、小布什三位總統(tǒng)以提高住房自有率為目標(biāo)、倡導(dǎo)住房自有的“美國(guó)夢(mèng)”，放松杠桿，刺激買房，住房自有率在2004-2006年達(dá)到歷史最高的69%。但高風(fēng)險(xiǎn)的次貸占比大幅提升，形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，最終爆發(fā)次貸危機(jī)，住房自有率重回64%，成為無法擺脫的“住房自有率魔咒”。

　　英國(guó)的住房自有率從1984年起一直維持在60%以上，2017年為62%。上世紀(jì)八十年代，英國(guó)開始推行“公房私有化”政策，將地方政府社會(huì)住房折價(jià)出售給租戶，大大刺激了住房自有率的提升。1984年，住房自有率首次突破60%，2001更高達(dá)69%。但由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、社會(huì)住房私有化力度優(yōu)惠減小，住房自有率開始下降，2017年降至62%。

　　受高房?jī)r(jià)拖累，香港住房自有率近年來持續(xù)下降，2017年降至49%。1987年4月，香港政府發(fā)表《“長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略”說明書》，住房政策從興建公屋轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)居民自置居所，住房自有率大幅提升，從1987年的37.9%提高到2001年的52.2%。但在2004年以后，由于房?jī)r(jià)攀升脫離居民購(gòu)買力，住房自有率持續(xù)下降，從2004年的54.3%下滑到2017年的49.2%。

　　德國(guó)的租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，很多家庭選擇租房居住，因此住房自有率僅為45%，在歐盟國(guó)家處于較低水平。德國(guó)租賃制度非常完善，而且租賃房屋質(zhì)量較好，55%的人口選擇租房居住，住房自有率僅為45%，遠(yuǎn)低于其他歐盟國(guó)家70%左右的平均水平。此外，德國(guó)人非常注重獨(dú)立自主，父母沒有為下一代留下房產(chǎn)的觀念，大多數(shù)年輕人需要靠自己積累，一般在30歲后才開始考慮購(gòu)房，因此住房自有率隨年齡增長(zhǎng)不斷上升，30-40歲的群體僅為27%，60-65歲則增至56%。

　　我國(guó)的住房自有率接近90%，主要是計(jì)算口徑不同導(dǎo)致的虛高。國(guó)際上，住房自有率計(jì)算方法是居住在自有產(chǎn)權(quán)的家庭戶數(shù)/全部家庭戶數(shù)，而我國(guó)則是按照自有（私有）住宅建筑面積/實(shí)有住宅建筑面積計(jì)算，實(shí)為住房私有率。兩者有兩個(gè)區(qū)別，一是國(guó)外是按照戶數(shù)，而我國(guó)是根據(jù)建筑面積，二是后者將本地?zé)o房、但在外地有房的也納入計(jì)算。考慮到這兩個(gè)因素，我國(guó)的住房自有率應(yīng)該處于較合理的水平。（作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員）