??今日關注：

再出新政：住宅用地公告和出讓“兩集中”，

龍頭房企被認為更具競爭優勢

??【熱點聚焦】

??2月23日，天津市自然資源和規劃局發布《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》，《通知》表示，為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地出讓公告。

??2月23日，鄭州市自然資源和規劃局發布文件《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》，自2月23日起，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。該局此前曾發布《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》，收回部分行政區的住宅用地出讓公告發布權。

??2月24日，青島市自然資源和規劃局官網發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》的通知?！锻ㄖ穼?021年全市住宅用地供應工作進行了部署。其中提到，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。按照計劃，青島市全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

??同期有網傳消息表示，有共計22個重點城市將實現“兩集中”，2021年發布住宅用地公告不能超過3次。據稱，北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。天津、鄭州、青島陸續發布通知及文件，印證了該消息的真實性。

??住宅用地出讓“兩集中”即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。“兩集中”供應土地是自然資源部向22個城市同時下發的要求，對2021年度住宅用地供應分類調控、集中出讓，通過安排住宅用地供應時序，以實現穩定市場預期、穩地價。

??“兩集中”政策的出臺，對房地產金融市場，尤其頭部央企、國企上市公司形成利好， 2月25日，A股房地產板塊開盤走高，截至收盤，萬科A、新城控股等多只股票漲停，也印證了資本市場對新政的認可，堅定了資本布局龍頭房企的信心。

??【熱點評析】

??“兩集中”、“三道紅線”、“兩道紅線”共同組建房地產長效機制

??此次供地“兩集中”政策將與“三道紅線”、信貸集中“兩道紅線”共同形成房地產長效機制三大舉措，也是“穩地價、穩房價、穩預期”的重要體現，有利于促進各地房地產交易市場平穩。此次政策從住宅用地領域改革出發，積極落實了中央經濟工作會議精神和自然資源部住宅供地供應分類調控工作精神，也是積極關注和解決大城市住房問題的重要保障。

??新政有利于增強地方政府對土地資源的統籌規劃能力，降低地方政府對房地產行業的依存度。土地集中發布與出讓，變相延緩了政府的供應節奏，促使地方政府保障土地在時間上、空間上、數量上的均衡供應，防止部分土地過熱或流拍。

??“大賣場”式集中供應降低了單塊土地的價格操縱機會，抑制高地價出現

??新政的實質是將招拍掛權限上移，使土地供應公開透明，避免因信息不對稱導致房企盲目拍地，抬高地價；其次，土地供應的集中管理，也可以避免下級政府為增加收入提高中標價。

??在短期內，住宅用地的集中供應將有效降低土地市場熱度，降低土地出讓溢價率，抑制高地價的出現；土地集中供應、供應項目集中入市、入市項目集中開盤可以緩解供需失衡關系，增加消費者選擇的空間，加劇各項目間價格的競爭，從而有效控制房價上漲幅度，達到“穩房價”的要求。

??行業洗牌加劇，龍頭房企更具領先優勢

??“兩集中”政策的推出對房地產企業形成了新的考驗：資金充足、財務指標良好、負債率低且不踩紅線的頭部房企在拿地和時間選擇上有更大的調節空間和更強的競爭優勢，也有利于龍頭企業進一步提升市場占有率。但同時，中小房企的生存空間將再次被壓縮，新政對那些高杠桿、高周轉、小盤運營、不斷回款、再融資拿地的小型房企形成直接沖擊，處于品牌劣勢、融資成本劣勢的小型房企將逐漸被邊緣化。

??土地儲備是房企業績持續增長的基石。此次政策的初衷，是為了減少非理性的搶地行為，引導房企審慎的選擇土地資源，促進房企完善經營模式，提高土地資源協調能力、財務結構調整能力和現金流管理能力，確保在主要城市集中推地時資金充沛。此外，未來在熱點城市，開發商聯合拿地將成為新的趨勢，聯合拿地將促進各家房企進一步加強合作，以確保足量的土地儲備，減少各方參與者自有資本投入，相互分擔成本，充分提高資金利用效率，增加拿地機會。

??在拿地競爭加劇、難度高企的壓力下，存量土地收購可能會成為熱點，買賣雙方可以在土地二級市場就價格展開協商，另一方面，在地點和合作模式上，也有較大的自主權。未來熱點城市地塊競爭的加劇，也為其他地區帶來上升機遇，一些房企可能將投資重點轉移到下沉市場，增加二線及以下城市的土地儲備。

??房企決策將成為重中之重

??“兩集中”新政對房企選地、擇時都提出了更高的要求，全國熱點城市同時推地，迫使房企做好應對市場及城市更加全面、更加深入的研判；一年三次的集中土拍，降低了容錯率，增加了房企競拍失敗帶來的潛在損失，房企的決策風險也隨之攀升，投資等前期部門將肩負更重的責任。

??新政將對房地產及建筑行業產生周期性的影響，也對房企精細化運營也提出了更高的要求。同期拿地、同期建設將放大施工壓力，建材和人工在建設周期內相對稀缺，從前期規劃設計到后期施工建設、營銷管理都可能導致運營成本增加。這要求房企深入分析競爭對手、積極探索競爭策略，制定合理的投資方案。