??2月1日，深圳市住房建設局發布《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施》（征求意見稿），針對深圳市住房租賃企業租賃資金監管面臨的突出問題，從六個方面提出二十四項措施，其中，要求在深圳市經營的住房租賃企業須在深圳市確立唯一住房租賃資金專用賬戶，用于收取所有承租人押金及租金；明確金融機構應與承租人單獨簽訂貸款協議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個人賬戶。

??2月2日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，其核心內容是限制住房租賃企業建立“資金池”，收、付租金的周期應當匹配；住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，金融機構發放的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業。該通知適用于分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動的住房租賃企業，主要以分散式長租公寓為主。

??【熱點評析】

??新規旨在規范行業秩序、防范社會風險

??我國正處于住房租賃行業的快速發展階段，市場參與主體類型繁多，目前以房企自持的集中式長租公寓和“二房東”式的分散式長租公寓為主。2020年的疫情加重了企業的經營負擔，也加速暴露了該行業存在的問題，針對分散式長租公寓，盈利模式單一、回報周期長、資金鏈脆弱等特性，均決定了行業風險系數較高。2020年11月，蛋殼等行業龍頭品牌“暴雷”，再一次引起了社會的廣泛關注。“暴雷”事件頻發，暴露了市場監管機制不健全等問題，使業主、租客、服務供應商三方均受到經濟損失，容易導致社會對住房租賃行業失去信心，引發惡劣的社會影響。

??在目前倡導加快住房租賃行業發展的政策性利好環境下，針對資金鏈斷裂、租金貸消費陷阱等“爆雷”事件頻發的亂象，京、深兩地分別推出住房租賃行業監管新規，旨在規范行業秩序。其中，核心是規范資金應用，限制住房租賃企業建立“資金池”，防止企業以圈錢為目的搞金融化、資本化，降低運營風險。

??住房租賃企業經營模式轉型迫在眉睫

??長周期預收資金是多數長租公寓運營的資金來源，一些分散式長租公寓平臺靠“長收短付”等模式匯集資金用于經營與擴張；“租金貸”是一種變相的長收短付，在互聯網思維主導的經營模式下，住房租賃企業前期通過“長收短付”、“高收低租”的方式提高市場競爭力，依靠杠桿，經歷燒錢沖量、比拼價格等方式獲得快速發展和搶占市場的資本，后期逐步抬價實現盈利，運營模式單一，資金鏈脆弱。更有甚者以住房租賃為工具，在短期內快速吸納房租和押金，蓄積“資金池”后卷款跑路，將風險轉嫁到市場，使社會被迫埋單、政府被動接盤。

??于住房租賃企業而言，新規明確要求收、付租金的周期應當匹配，限制了住房租賃企業通過現金年付或半年付來建立資金池的行為，實質上是對“長收短付”經營模式的明令禁止，是迫使該行業降杠桿、去杠桿的過程。新規還要求金融機構發放的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，高度重視收取的租金、押金的用途管控，倒逼住房租賃企業重新審視自身經營的合規性，提高布局的審慎度，探索更合理的融資模式，調整現金流，通過差異化服務賺取市場溢價，回歸精細化運營的本質，避免粗放發展的惡性循環，從而推動行業發展。同時，也提高了行業的準入門檻，對企業的抗風險能力提出更高的要求，那些存在運營風險的住房租賃企業的將面臨更加嚴峻的考驗。

??切實保障各方權益，是完善住房租賃環境的必要條件 

??城鎮化進程的加快，使租房難和租房陷阱等問題成為了打工人租房的主要矛盾，過去只針對業主和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管，此次新規制止了住房租賃企業將經營風險通過“租金貸”轉移給業主和租客，是對出租方和承租方權益的保護，也有利于穩定住房租賃企業需求端市場。只有充分平衡業主、租賃企業、租客三方訴求，兼顧各方權益，才能實現長期的合作共贏。于業主而言，新規有效防范了住房租賃企業因資金鏈斷裂無法向業主支付租金的風險；于租客而言，新規對租金、押金的用途的明晰，可以避免租客面臨既不能繼續居住租房，還要償還租金貸款的境地，也有利于租客個人信用風險的防范。

??疫情下供需矛盾變化，給住房租賃市場的參與者都帶來了嚴峻的挑戰，整體來看，京、深兩地推出的新規是對住房租賃行業短板的補齊，長遠來看，是住房租賃市場健康發展的必要條件，是貫徹落實“租購并舉”國家戰略、構建完善的住房租賃環境的一部分，是建立房地產市場長效機制的基礎，也是對基本民生的重要保障。

點擊查看報告：[中房研協]北京、深圳發布監管新規，嚴控住房租賃資金去向（2021年第15期）