仲量聯行2021年第一季度北京房地產市場回顧

??2021年4月13日，北京——"2021年伊始，北京商業地產市場持續平穩運行，各個行業的租賃需求均逐步回升，為整體市場的復蘇進程傳遞出積極的信號。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。在當前租金低迷的市場環境中，辦公樓租戶的升級和搬遷類需求活躍。投資人積極尋求出手機會，本季度錄得多宗商業地產項目成交，且有眾多交易在談。在零售地產市場，餐飲行業需求大幅增長，多個知名餐飲品牌首次進京；在國際旅游持續受限的環境及政策的鼓勵下，境內免稅購物開放，備受市場關注。工業物流地產租賃需求保持平穩，租金穩步回升。高端住宅市場持續迎來充足的新增供給，春節期間多數城市鼓勵“就地過年”，推動成交量達近年來最高水平。

??甲級辦公樓

??企業租戶升級與搬遷需求推動本季度租賃活動的回升，部分緩解市場壓力。大健康行業需求保持活躍，其升級搬遷活動為市場持續注入活力。同時，IT公司仍為市場需求的中堅力量，本季度租賃活動從傳統科技行業聚集區進一步外溢，輻射至全市范圍。

??租金持續下探，但在連跌數個季度后，降幅有所收窄。本季度，整體市場租金環比下降1.9%，同比下降8.4%。“過去幾個季度內，部分項目業主不斷通過較低租金吸引租戶入駐，目前已實現較高出租水平及穩定的項目表現。隨著本季度市場需求的回升，此類項目對未來復蘇前景抱有信心。”仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示：“我們預計未來幾個月市場需求活躍度將進一步提升，市場氛圍及情緒將逐步趨于謹慎樂觀的態度，而部分業主低租金的租賃策略或將出現大幅調整。”

??投資

??縱觀北京市投資市場，第一季度整體活躍度較高，全市大宗成交總額達到近90億元人民幣，若含關聯交易則高達近220億元人民幣。本季度，兩宗商業地產大宗成交備受市場矚目：高和資本、首開股份與中國金茂據悉以26.5億元人民幣聯合收購位于中關村的啟迪科技大廈D座（火炬大廈）；位于CBD區域的北京輝盛閣國際公寓由鐵獅門與上海東匯集團以16億元人民幣購入。

??投資者持續對北京商業地產的投資機會保持高度關注。其中，隨著辦公樓租賃需求逐步回暖，辦公樓資產的投資熱度居高不下。同時，擁有豐富零售資產管理經驗的運營商也在尋求零售地產的收購機會。從另類投資角度來看，工業物流市場持續受到關注，數據中心資產吸引力極高。 “隨著更多可交易資產逐步在市場中涌現，投資者積極在全市范圍內尋找機會，展現了對北京市場未來增長的信心。” 仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，“北京仍為投資者最為青睞的投資目的地之一，預計2021年投資市場將表現優異，成交總額或將顯著超越去年水平。”

??優質零售

??零售市場租賃需求穩步回升，餐飲行業迎來復蘇。熱門連鎖餐飲品牌紛紛拓展市場，接連開設新店，同時多個高端餐飲品牌本季度首進北京，推動大面積的餐飲鋪位租賃需求，如來自深圳的Gaga Garden在太古里南區開設北京首店。配飾類零售商本季度在市場中快速布局，助推市場租賃需求回升。在資本的推動下，熱門飾品集合店BA飾物局在北京朝陽合生匯開設北京首店，時尚飾品品牌如潘多拉和King Baby也在市場中活躍擴張。

??北京市區范圍內購物中心租賃需求有所回暖，市區市場和郊區市場表現分化加劇。本季度，市區租金降幅收窄，環比下降2.6%。而郊區大部分項目仍面臨較大空置壓力，業主持續下調租金水平，環比租金跌幅達到3.9%。仲量聯行北京研究部董事紀明表示：“預計中短期內市區市場的復蘇將持續優于郊區市場，全年租金同比降幅將低于5%；而除一些領先的優質項目，大部分郊區購物中心將持續承壓。”

??工業物流地產

??第三方物流和貨運公司的租賃需求依舊占據主導，生鮮超市等從疫情中獲益的需求方積極尋求租賃空間。本季度，冷鏈租賃需求明顯增長，部分業主計劃盡快對冷庫進行升級改造來滿足市場，吸引潛在租戶。

??穩健的市場需求與低空置的市場環境推動租金小幅增長。本季度整體租金水平逐步回暖，環比上調0.9%，延續2020中旬開始的緩慢增長趨勢。不少業主抓住準確時機合理上調租金水平。然而，仍有部分面臨較高空置壓力的業主提供租金折扣，以盡快去化空置面積。“2021年初，得益于疫情傳播的有效控制與疫苗接種的普及，大部分業主對市場情形的憂慮與壓力相比去年大幅減輕。” 仲量聯行華北區研究部總監米陽表示，“隨著項目運營全面回歸正軌，加之宏觀經濟持續恢復，業主重振信心，積極尋求合適時機提高租金。因此，我們預計全市租金水平將持續回升”。

??高端住宅

??盡管一季度并非傳統銷售旺季，但豪華公寓成交量卻達到470套，較過去五年一季度的平均水平高出12.7%。受疫情影響，今年春節期間“就地過年”現象較為普遍，看房、購房等活動在春節假期保持活躍。積極的市場情緒吸引購房者不斷入市，加之充足的新增供應以及開發商推盤節奏的加快，都在一定程度上助推了市場上揚趨勢。

??本季度豪華公寓的新房供應量達到2011年以來一季度的最高值。盡管較上季度環比下降了42.1%，但考慮到一季度并非開發商的營銷旺季，市場放量依舊可觀。三個豪華公寓項目共帶來1,566套新增供應。值得關注的新盤包括位于北京東三環的合生·金茂東叁金茂府及世茂北京天譽。隨著市場需求的持續釋放，高端住宅價格穩中微漲。豪華公寓新房價格環比增長0.9%，但同比仍下滑0.7%。“隨著北京購房熱情高漲，整體市場銷售態勢預計將在今年內保持強勁。”米陽表示，“雖然旺盛的市場需求或將在短期內推動價格小幅攀升，但在調控力度不變、政策環境趨緊的前提下，控制房企融資和房貸規模等多效并舉的監管政策將保證住宅市場平穩健康發展。因此，市場價格預計不會出現明顯波動。”