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[仲量聯(lián)行]北京零售地產(chǎn)市場逐步回暖,市場各方如何抓住機遇?

2021-04-01 10:31:13來源:中房網(wǎng)

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  • 城市:北京
  • 發(fā)布時間:2021-04-01
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):仲量聯(lián)行
  2021年3月31日,北京——據(jù)政府官方數(shù)據(jù),全國36個大中城市“就地過年”人數(shù)比往年增加了4800多萬,北京市在京過年人數(shù)也比往年增加700余萬,全市多個商圈在春節(jié)期間都迎來銷售額和客流的雙增長。如今,隨著消費市場逐步回暖,越來越多的零售商也開始調(diào)整開店策略,尋求擴張機會。

??基于此,仲量聯(lián)行研究部收集了北京全市范圍內(nèi)近50個重點優(yōu)質(zhì)購物中心今年第一季度最新的市場數(shù)據(jù),深入解析市場中活躍的租賃需求,助力市場各方把握機遇,乘風前行。

??餐飲行業(yè)成零售物業(yè)市場需求的中流砥柱

??今年第一季度,餐飲品牌在整體優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的新開店面積占比超35%,其中約85%為正式餐廳品類。100-250平方米的面積為餐飲業(yè)態(tài)中主力需求,租戶多為具有特色的連鎖餐飲品牌,其中火鍋、烤肉類品牌最為活躍。隨著餐飲零售商重新回到市場,當前購物中心餐飲門店的招商壓力已大大緩解。

??高端餐飲品牌紛紛進入北京市場,如近期在國貿(mào)商城開設(shè)的全國首家Vogue Café,三里屯太古里開設(shè)的北京首家GagaGarden。此類品牌多需求大面積鋪位,同時對環(huán)境要求較高,開店首選多為中高端購物中心。目前市場中的較大餐飲面積的租賃需求主要也來自于此類高端品牌。

??咖啡茶飲品牌,在資本的推動下繼續(xù)迅速擴張,加速布局北京市場。據(jù)報道,Tim Hortons中國在年初剛完成新一輪融資,計劃2021年在全國開設(shè)200家新店。同時熱門茶飲品牌奈雪的茶已率先上市,預計未來兩年全國開設(shè)650家門店。當前此類品牌的主力消費群體為90后和00后年輕消費者,購物中心在首層引進熱門咖啡茶飲類品牌,能夠在吸引年輕消費張的同時也提高購物中心整體品牌檔次。

??疫情給快時尚行業(yè)帶來嚴重沖擊,整體行業(yè)租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場逐步回暖,快時尚品牌也紛紛調(diào)整開店策略,重新布局線下市場。

??政策利好,新能源車企飛速擴張

??自北京市場2020年6月份新增兩萬個新能源牌照后,新能源汽車行業(yè)開始強勢增長。與特斯拉的開店策略類似,新能源車企最初開店的首選都是形象較好,定位相對高端的購物中心和商場。不同于4S店的售賣方式,新能源汽車品牌多在購物中心開設(shè)展廳或體驗店,面積在100-300平方米,也有上千平方米的旗艦店。在快時尚品牌大量撤鋪縮減線下門店的背景下,新能源汽車展廳成為購物中心的新晉主力店,為購物中心的日常運營帶來新的活力:

  • 可以提高購物中心的整體形象;

  • “新能源”概念能夠吸引更多顧客,提高購物中心整體客流;

  • 承租能力較高,同類鋪位的租金收益更大;

  • 展廳需求面積較大,可以迅速填補購物中心首層的大面積空鋪。

??在開店的區(qū)域分布上,行業(yè)領(lǐng)跑品牌,如國產(chǎn)品牌蔚來、小鵬、國外品牌特斯拉,更偏愛位于市區(qū)的熱門商圈。郊區(qū)市場則多為更加大眾化的品牌,如哪吒、零跑等,租金水平相對較低,所需面積多在50-100平方米之間。隨著新能源行業(yè)不斷擴張,知名新能源汽車品牌也在逐步擴大市場占有率,呈現(xiàn)向郊區(qū)市場擴張的趨勢。

??新能源汽車在北京的門店分布圖

??美妝行業(yè)積極布局線下市場

??美妝集合店在資本的推動下已經(jīng)在北京全市購物中心中布局,其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新開多家門店,包括位于悠唐購物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此類品牌多開設(shè)在人氣火爆的購物中心或商圈,其沉浸式的店面設(shè)計,豐富的商品陳列和較低的定價迅速地吸引了大批的00后年輕消費者。美妝集合店面積需求大,可在短時間內(nèi)為業(yè)主去化空置面積,穩(wěn)定項目表現(xiàn)。

??在疫情后,很多購物中心進行升級調(diào)改,引入國際一線美妝護膚品牌,如北京APM在疫情之后引入多家美妝品牌,包括Gucci美妝和亞洲首家蘭蔻旗艦店。同時,位于大興區(qū)的薈聚中心也在調(diào)改中引入多個美妝品牌,如Pola、Clarins等。購物中心通過這類行為提升商場首層的整體形象,同時美妝類租戶承租能力較高,也可提高整體租金收益。

??運動品牌加速擴張

??目前距離北京冬奧會正式開幕已不到一年時間,全民運動熱情日益高漲,這也帶動了運動品牌尤其是戶外運動類品牌的發(fā)展。安踏旗下的運動品牌迪桑特、始祖鳥、科隆等戶外運動品牌陸續(xù)開設(shè)多家門店,滑雪品牌Phenix于去年11月亮相三里屯太古里,運動品牌ON也將在這里開設(shè)旗艦店。

??另一方面,運動品牌也在積極拓展旗下兒童線,安踏集團已于2020年開設(shè)多家兒童線門店,如Fila Kids、Anta Kids等,成為當前兒童業(yè)態(tài)主要的租賃需求。

??快時尚品牌紛紛自救,調(diào)整策略

??疫情給快時尚行業(yè)帶來嚴重沖擊,整體行業(yè)租賃需求銳減。隨著2021年初整體市場逐步回暖,快時尚品牌也紛紛調(diào)整開店策略,重新布局線下市場。

??疫情的沖擊導致運營困難加劇,已有多家快時尚品牌宣布退出中國市場或者大幅削減線下門店。這類品牌通常為購物中心的主力店,需求面積較大,品牌的退租撤鋪已給業(yè)主帶來不小空置壓力和招商難度。

??一些時尚度較高的品牌也正在進一步拓展電商渠道,同時線下關(guān)閉經(jīng)營表現(xiàn)不佳的門店,加大對重點門店翻新升級來提升購物體驗,展示品牌形象。同時,性價比較高的品牌則集中開設(shè)在一、二線城市定位中低檔或社區(qū)型購物中心,加速向三、四線城市下沉。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示:“由于疫情影響,2020年市場承壓下行,市場參與者都形成底線思維,表現(xiàn)趨于謹慎。而如今,2021年僅過去三個月,我們已看到各類品牌租賃需求活躍度顯著提升,市場情緒向好,各方也都需要更準確地把握市場趨勢,積極為疫后全面復蘇做好準備,解鎖未來機遇。”

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