??導(dǎo) 讀 

??一表速覽七普人口數(shù)據(jù)變動(dòng)。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??5月11日，姍姍來遲的“七普”數(shù)據(jù)終于公布。由于人口數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)需求之間具有極高的相關(guān)性，為了對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模和周期性有全局性的把握，本文將對(duì)與之密切相關(guān)的人口總量、家庭戶規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、流動(dòng)人口、教育水平等多方面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和點(diǎn)評(píng)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析提供相關(guān)參考。

??01

??總需求變化：家庭小型化趨勢(shì)明顯
??總住房套數(shù)需求增加23%

??全國(guó)人口共141178 萬人，與2010年（第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，下同）的133972萬人相比，增加7206萬人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

??全國(guó)共有家庭戶49416萬戶，家庭戶人口為129281萬人；集體戶2853萬戶，集體戶人口為11897萬人。平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48 人。

??雖然從總的人口增速上來看，僅有0.53%，人口保持低速增長(zhǎng)趨勢(shì)，但由于近些年來家庭小型化趨勢(shì)愈發(fā)顯著，家庭戶規(guī)模達(dá)49416萬戶，較2010年增幅高達(dá)23%，而家庭是購房需求的基本單位，這樣來看，總的住房套數(shù)需求是明顯增加的。

??值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流動(dòng)造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通常可以通過租房來解決，這類人群最終還是要面臨結(jié)婚、生子、養(yǎng)育老人等住房需求。

??02

??年齡結(jié)構(gòu)：老齡化加速下養(yǎng)老產(chǎn)品迎來春天

??0 —14歲人口為25338萬人，占17.95%；15—59歲人口為89438萬人，占63.35%；60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%）。與2010年相比，0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個(gè)百分點(diǎn)、下降6.79個(gè)百分點(diǎn)、上升5.44個(gè)百分點(diǎn)。
由于“二胎”效應(yīng)衰減、養(yǎng)育成本提升等多方面因素的影響，近些年常住人口出生總量持續(xù)下滑，2020年我國(guó)出生人口為1200萬人，創(chuàng)下歷史新低；同時(shí)育齡婦女總和生育率為1.3，已經(jīng)接近警戒線，也處于較低水平。

??從人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)上來看，我國(guó)人口呈現(xiàn)明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經(jīng)高達(dá)18.7%，較10年前增加了5.44個(gè)百分點(diǎn)，老齡化明顯加劇。按照當(dāng)前趨勢(shì)推測(cè)，到2023年左右，我國(guó)老齡化水平將超過20%。這部分人群的養(yǎng)老住房需求無疑是巨大的，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來春天。

??15-59歲人口占比雖然明顯下滑，但依然是我國(guó)的主力人口，也是購房的主力客群，尤其是80后、90后，受計(jì)劃生育影響更大，他們多為獨(dú)生子女，兼具照顧老人和子女的重任，尤其是在現(xiàn)行的教育制度之下，老人還要承擔(dān)接送孫輩上學(xué)的任務(wù)，因此三代同堂家庭也比較常見。在有限的財(cái)力之下，總價(jià)低的三房、四房產(chǎn)品仍然將是這些人群的“心頭好”。

??03

??人口流動(dòng)與城鎮(zhèn)化：降低趨勢(shì)被更正
??“剛需池”規(guī)模大增

??人戶分離人口為49276萬人，其中，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口為11694萬人，流動(dòng)人口為37582萬人，其中，跨省流動(dòng)人口為12484萬人。與2010年相比，人戶分離人口增長(zhǎng)88.52%，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長(zhǎng)192.66%，流動(dòng)人口增長(zhǎng)69.73%。

??由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動(dòng)人口的規(guī)模也在明顯提升。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時(shí)這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)超2018年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動(dòng)人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告中流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點(diǎn)，流動(dòng)人口規(guī)模還在持續(xù)上升。龐大的流動(dòng)人口規(guī)模也帶來了巨大的居住需求，“剛需池”大幅增加。據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委在對(duì)流動(dòng)人群的調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有三成流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶》浚簿褪钦f有1億流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶再彿浚@一規(guī)模不容小覷。

??值得注意的是，2020年城鎮(zhèn)化水平增至63.89%，較2010年增加了14.21個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口比例大幅增加，但相對(duì)應(yīng)的，未來的增量空間也明顯減少，接下來十年城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)速度將顯著放緩，剛需的持續(xù)增長(zhǎng)將面臨挑戰(zhàn)。

??當(dāng)然，受制于購買力、個(gè)人居留意愿等多方面因素，絕大多數(shù)流動(dòng)人口的居住需求往往依靠租房來解決，這也意味著巨大的租賃空間。為實(shí)現(xiàn)住有所居，租賃住房相關(guān)政策也在進(jìn)一步提速。 

??04

??人口素質(zhì)：大學(xué)生占比翻番
??京、滬、津、漢等城潛在購房需求更佳

??具有大學(xué)文化程度的人口為21836萬人。與2010年相比，每10萬人中具有大學(xué)文化程度的由8930人上升為15467人，15歲及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降為2.67%。

??雖然從人口結(jié)構(gòu)上來看，作為購房主力的15-59歲勞動(dòng)人口比重明顯減少，但是其平均受教育水平卻明顯上升。15歲及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降為2.67%，國(guó)民教育素質(zhì)明顯提升。就以15-59歲人口大學(xué)（指大專及以上）文化程度人口來看，2020年占比高達(dá)23.61%，較2010年增加了11.27個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)接近翻番；擁有高中及以上文化程度的人口占比高達(dá)43.79%，較2010年增加12.8個(gè)百分點(diǎn)。考慮到教育水平相對(duì)較高的人通常薪資水平也較高，購買力相對(duì)較強(qiáng)，尤其是大學(xué)畢業(yè)生，通常是商品房的準(zhǔn)客戶群體，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學(xué)生群體占比相對(duì)較高的城市，潛在購房需求更為突出。

??05

??地區(qū)分布：粵、浙人口集聚最為突出
??潛在購房需求持續(xù)高位

??結(jié)合地區(qū)差異來看，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的廣東、浙江人口增量最為突出，其占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎卦龇?.5個(gè)百分點(diǎn)以上，尤其是廣東省，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎赜?.79%增至8.93%，增加了1.14個(gè)百分點(diǎn)，依然是全國(guó)人口第一大省，人口高達(dá)1.26億人。浙江總?cè)丝谝渤胶焙桶不眨側(cè)丝谂琶傻?0位升至第8位。總的來看，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群集聚，潛在購房需求可重點(diǎn)關(guān)注。反之，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出，尤其是黑龍江省，常住人口降幅高達(dá)17%，購房需求明顯下滑。

??值得注意的是，雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加，但在高落戶門檻下，青少年人口處于低位，外來剛需轉(zhuǎn)化為置業(yè)需求比例長(zhǎng)期處于低位。除此之外，還有河南、廣西、貴州等省份，由于留守家庭龐大，返鄉(xiāng)置業(yè)可持續(xù)關(guān)注。

??綜上，就七普數(shù)據(jù)來看，近10年來我國(guó)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但受人口流動(dòng)的影響，家庭小型化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，考慮到家庭是購房需求的基本單位，這樣來看，總的購房需求是明顯增加的。從產(chǎn)品上來看，由于老齡化水平明顯提升，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來春天；撫養(yǎng)比上升背景下，作為這一代購房主力的80、90后，由于多為獨(dú)生子女，兼具照顧老人和子女的重壓，在有限的財(cái)力之下，總價(jià)低的緊湊型三房、四房產(chǎn)品去化依舊值得看好。值得注意的是，七普數(shù)據(jù)大幅修正了流動(dòng)人口數(shù)據(jù)，2020年流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人，與2010年相比增加了69.73%，房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的“剛需池”大幅增加。另外，從教育水平上來看，國(guó)民教育素質(zhì)明顯提升。考慮到教育水平相對(duì)較高的人通常薪資水平也較高，購買力相對(duì)較強(qiáng)，尤其是大學(xué)畢業(yè)生，通常是商品房的準(zhǔn)客戶群體，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學(xué)生群體占比相對(duì)較高的城市，潛在購房需求更為突出。