??導(dǎo) 讀 

??部分核心城市人口超預(yù)期增長，深圳、西安、成都需求側(cè)迎來利好。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??截至5月26日，大陸31個省（自治區(qū)、直轄市）中已經(jīng)有25個省級行政單位發(fā)布了第七次全國人口普查公報，涉及人口超12.4億人，占全國總?cè)丝谝?guī)模的比重高達(dá)88%，尚未公布的多集中在人口相對稀少的西部和東北地區(qū)，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)涉及了絕大多數(shù)重點(diǎn)地級市和自治州等，具有較高的代表性。考慮到房地產(chǎn)市場和人口具有高度相關(guān)性，為了對接下來的房地產(chǎn)市場有全局性的把握，本文將對典型地區(qū)和城市的人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及人口集中度等多方面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而對房地產(chǎn)市場的影響提供相關(guān)參考。

??01

??省級行政區(qū)：粵、浙人口激增兩成

??東北三城均負(fù)增長、增速全國墊底

??就總?cè)丝谝?guī)模來看，全國人口共141178萬人，與2010年（第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，下同）的133972萬人相比，增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點(diǎn)。整體上來看，近10年來我國人口繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。

??分地區(qū)來看，這10年來各地區(qū)人口表現(xiàn)各異。其中廣東、浙江、江蘇、重慶、福建以及新疆、貴州、廣西等少數(shù)民族地區(qū)“七普”人口占全國的比重較“六普”時增幅均在0.1個百分點(diǎn)以上，尤其是廣東、浙江，10年間總?cè)丝谠龇趦沙勺笥遥既珖側(cè)丝诘谋戎卦龇?.5個百分點(diǎn)以上。

??人口增長明顯變緩甚至負(fù)增長的地區(qū)多集中在東北地區(qū)和西部欠發(fā)達(dá)省份，譬如山西、內(nèi)蒙古、甘肅、湖南等地區(qū)，其中黑、吉、遼三省人口負(fù)增長最為顯著，“七普”人口占全國的比重較“六普”時降幅均在0.25個百分點(diǎn)以上，在全國31個地區(qū)中墊底；尤其是黑龍江省，10年間人口減量646萬人至3185萬人，占全國的比重由2.86%降至2.26%。

??總體來看，31個地區(qū)人口變動與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢，占全國總?cè)丝诘谋戎卦黾颖容^突出；而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能欠佳的東北三城以及西部省份人口基本都呈現(xiàn)下降趨勢，占全國總?cè)丝诘谋戎匾渤氏陆第厔荨?/p>

??02

??地級市州：人口加速向大中城市集聚

??100-300萬人城市人口流失最顯著

??進(jìn)一步細(xì)化到城市，可以看到十年間常住人口在繼續(xù)向大城市集聚。就已披露的290個地級市州數(shù)據(jù)來看，常住人口在500萬以下的城市，常住人口只是在“零增長”，近十年增加的人口都在向500萬、尤其是1000萬以上人口城市集聚。

??具體而言，17個千萬級人口城市全部實(shí)現(xiàn)了人口增長，十年間平均增長比例高達(dá)25%，其中深圳、西安、廣州增長均超過40%，增長最慢的天津也有7%（93萬）的人口增長。

??相對應(yīng)的，100-300萬城市人口流失最為顯著，成為了大中城市流動人口持續(xù)增長的重要“糧倉”。在2020年常住人口為100-300萬的89個市州中，十年間人口下降的城市數(shù)量占比超過六成，平均來看常住人口增速更是出現(xiàn)了下滑。其中吉林的松原、白城、通化、四平等城市十年間人口下降均超過二成。

??03

??一二線：西部省會城市集聚力明顯提升

??濟(jì)南虹吸效應(yīng)墊底

??具體來看各省市人口集聚情況，省會/中心城市（以下簡稱“核心城市”）的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口集中度較10年前有不同程度的提升。其中西安、銀川、成都、長春和拉薩的集中度漲幅最突出，均超5個百分點(diǎn)。典型如西安，“七普”常住人口達(dá)1295萬人，占陜西全省人口占比達(dá)33%，較10年前增加了10.08個百分點(diǎn)，無論是省會城市人口集中度，還是集中度增幅，均在全國處于前列。

??不僅僅是西安，銀川、成都、拉薩、長沙、武漢等中西部省會表現(xiàn)也比較突出，人口集中度增幅均超過4個百分點(diǎn)，主要原因在于這些地區(qū)均是典型的單中心省份，省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與省會城市相差甚遠(yuǎn)，因此省會城市人口虹吸效應(yīng)更強(qiáng)，集中度顯著提升。典型如成都，10年間常住人口增量達(dá)582萬，在此助力之下，其成為除北京、上海和重慶三個直轄市之外，第四個常住人口突破2000萬人的超大城市。

??東部發(fā)達(dá)省份中，人口集中度漲幅最突出的則是深圳，10年間人口集中度漲了3.94個百分點(diǎn)，并且10年間人口增量也居于全國首位，高達(dá)714萬，這一系列數(shù)據(jù)均顯示出深圳強(qiáng)大的人口吸納能力。此外，廣東省會城市廣州表現(xiàn)也不俗，10年常住人口增加598萬，居于第二位，在兩個中心城市的助力之下，廣東省占全國總?cè)丝诘谋戎赜?.79%增至8.93%，增加了1.14個百分點(diǎn)，依然是全國人口第一大省，人口高達(dá)1.26億人。

??相比之下，濟(jì)南、寧波、福州、青島、南京、石家莊這些核心城市的人口吸納能力不甚突出，集中度增幅均在1個百分點(diǎn)以下，這些城市或是單核省份中經(jīng)濟(jì)相對欠發(fā)達(dá)，吸納人口被更強(qiáng)大的核心城市分流，譬如石家莊；或是多核發(fā)展省份中實(shí)力相對弱的城市，譬如南京、寧波、福州；或是實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘校┤鐫?jì)南和青島，人口集中度不甚突出。

??04

??三四線：多省出現(xiàn)人口增長“第二中心”

??廊坊十年間人口增長反超石家莊

??非核心的三四線城市中，也有一些城市人口集中度顯著提升。譬如三亞、廊坊、金華、贛州等，占省內(nèi)人口比重較2010年增幅均超1個百分點(diǎn)。典型如廊坊，得益于近京的地理優(yōu)勢，十年間人口增長達(dá)到110萬，居于河北省內(nèi)首位，甚至超過了省會城市石家莊。再如三亞，“七普”常住人口達(dá)103萬人，占海南全省人口占比達(dá)10%，較10年前增加了2.3個百分點(diǎn)，人口集聚突出，這很大程度上要?dú)w功于三亞良好的氣候、環(huán)境，吸引了大批量的東北人口，因此人口增量比較突出。

??除此之外，無錫、阜陽、佛山和中山等城市人口集中程度也比較突出，人口增量大都超過100萬人，占省內(nèi)人口的比重增幅均超0.5個百分點(diǎn)，從區(qū)位上看，這些城市多集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的長三角和珠三角區(qū)域。

??05

??預(yù)期誤差

??大部分一二線城市常住人口增長超抽樣調(diào)查

??僅天津一城被明顯高估

??非普查年份的常住人口相關(guān)數(shù)據(jù)是通過抽樣調(diào)查獲取，因此數(shù)據(jù)具有一定的誤差。“七普”人口數(shù)據(jù)顯示，大部分城市的人口數(shù)據(jù)存在的差誤還是比較大的。譬如深圳、成都、拉薩、西安、銀川、海口、廣州、昆明、鄭州、長春、廈門、長沙和貴陽，“七普”公布的常住人口數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)的差距均在20%以上，尤其是人口規(guī)模較大的深圳，差距高達(dá)31%，即使按照2019年常住人口增量41萬來估算2020年常住人口規(guī)模的情況下，誤差也達(dá)27%。

??相比之下，北京、上海、重慶三個直轄市以及石家莊、濟(jì)南等城市的數(shù)據(jù)是誤差相對較小，均在3%以下。如果進(jìn)一步考慮2020年常住人口的正常增量，誤差會更小。

??值得注意的是，“七普”數(shù)據(jù)中天津常住人口僅1386.6萬人，較2019年抽樣調(diào)查的常住人口規(guī)模少了175萬人，誤差在11%以上，是目前已經(jīng)公布人口普查數(shù)據(jù)的一二線城市中唯一一個人口被高估的城市。在千萬級常住人口的一二線城市中，也是唯一一個十年間人口增量少于百萬的城市。

??究其原因，主要是由于流動人口的持續(xù)增加導(dǎo)致的，“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年流動人口高達(dá)3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)超2018年《中國流動人口發(fā)展報告》中2.4億流動人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動人口發(fā)展報告中流動人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點(diǎn)，流動人口規(guī)模還在持續(xù)上升。流動人口規(guī)模的增加也帶來了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、廣州、昆明、鄭州、廈門這類人口規(guī)模被明顯低估的城市，“剛需池”將大幅增加。

??相比之下，天津的需求側(cè)風(fēng)險進(jìn)一步增加了，2020年較2010年人口僅增加93萬人，而2010年與天津常住人口規(guī)模相當(dāng)?shù)膹V州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，近些年甚至可能已經(jīng)出現(xiàn)了常住人口流失的情況。如果這種趨勢進(jìn)一步延續(xù)的話，天津房地產(chǎn)市場規(guī)模的持續(xù)性堪憂。

??06

??總結(jié)：常住人口規(guī)模超預(yù)期增長

??深圳、西安、成都樓市迎需求側(cè)利好

??綜上，雖然就全國層面來看，近10年來我國人口繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢，但地區(qū)差異顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能欠佳的東北三城以及西部省份人口基本都呈現(xiàn)下降趨勢。從各省內(nèi)部來看，核心城市的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口集中度較10年前有不同程度的提升。典型如西安，無論是省會城市人口集中度，還是集中度增幅，均居全國前列；相比之下，濟(jì)南、寧波、福州、青島、南京、石家莊這些核心城市的人口吸納能力不甚突出，尤其是濟(jì)南，人口集中度增幅在核心城市中處于墊底位置，增量僅有0.59。

??值得注意的是，七普數(shù)據(jù)與抽樣調(diào)查得出的數(shù)據(jù)之間存在較大的誤差，除天津外，大部分一二線城市常住人口規(guī)模被低估，譬如深圳、西安、成都、海口、廣州、昆明、鄭州、廈門和長沙，“七普”公布的常住人口數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)的差距均在20%以上，人口數(shù)據(jù)修正之后，與之相關(guān)的一系列醫(yī)療、教育等配套規(guī)劃勢必要增加，房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的“剛需池”也將越發(fā)充盈。相對應(yīng)天津近些年常住人口被明顯高估，市場前景也面臨的極大不確定性。但同樣的，在大幅變化的人口指標(biāo)之下，地方主管部門的人才引進(jìn)政策勢必需要進(jìn)一步調(diào)整，相關(guān)人口落戶、購房資格認(rèn)定等政策勢必需要進(jìn)行相應(yīng)的改變，也為核心城市未來的樓市發(fā)展增加了更多變數(shù)。