??導(dǎo) 讀 

??外資看好內(nèi)地頻頻加倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)中駿等商管企業(yè)赴港上市對(duì)接資本。

??☉文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??入榜門檻

??上半年Top20內(nèi)房企租金收入上升40%

??2021年上半年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為26.5億元和5.6億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門檻比外資房企高出了約21億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門檻為12.1億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門檻。可以看出，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，2021年上半年TOP20內(nèi)房企的總租金收入同比2020年上半年大幅上漲了40%，相比2019年上半年上升8.6%，可見2021年多數(shù)房企運(yùn)營(yíng)商已走出疫情影響，商業(yè)運(yùn)營(yíng)已逐步進(jìn)入正軌。

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??收入結(jié)構(gòu)

??外資房企租金收入占比超內(nèi)房企達(dá)93.3%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)85.5%，而外資房企則為93.3%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2020年富力的酒店運(yùn)營(yíng)占比達(dá)到了89%，而中國(guó)金茂這一占比也達(dá)到了46%。此外部分企業(yè)繼續(xù)加大長(zhǎng)租公寓布局力度，如龍湖冠寓2020年已開業(yè)9.0萬間，租金收入為18.1億元；2021年預(yù)計(jì)有約25億的收入，規(guī)模有望達(dá)到11萬間。預(yù)計(jì)隨著不斷拓展，這類企業(yè)未來租金中長(zhǎng)租公寓的貢獻(xiàn)占比也將持續(xù)增大。

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??外資規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)頻頻收購(gòu)境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)

??看好內(nèi)地未來發(fā)展

??2021上半年，外資身影頻現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)。2021年初，黑石就以71億收購(gòu)了富力旗下大灣區(qū)核心物流園。4月，領(lǐng)展又以27.2億元收購(gòu)上海七寶萬科廣場(chǎng)50%的權(quán)益。而最近6月3日，Brookfield又以89億收購(gòu)上海悅薈等五個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，這也是自疫情以來在中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)。

??以Brookfield的此次收購(gòu)為例，交易對(duì)價(jià)為14 億美元（折合人民幣89億），收購(gòu)的購(gòu)物中心資產(chǎn)包包括上海悅薈、青島悅薈、西安悅薈、重慶東原·悅薈·新新Park等，剩下的北京物業(yè)則是由與萬科的獨(dú)立合資企業(yè)經(jīng)營(yíng)，其中上海悅薈廣場(chǎng)位于南京東路353號(hào)，面積約4.03萬平方米, 為購(gòu)物娛樂一體化的大型綜合商業(yè)體。

??外資之所以近期于境內(nèi)頻頻出手，一方面是因?yàn)樵谝咔榈拇蟊尘跋拢瑖?guó)外新冠疫情仍在蔓延，而在中國(guó)境內(nèi)則得到了有效控制。境外資金投資境內(nèi)，能起到一定的避險(xiǎn)作用。另一方面，也體現(xiàn)了外資對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期看好。此外隨著北京、上海等一線城市進(jìn)入存量市場(chǎng)，核心地段土地稀缺，成熟的投資性物業(yè)能夠?yàn)橘Y本帶來持續(xù)穩(wěn)健的收益。

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??萬達(dá)引入戰(zhàn)投重啟上市計(jì)劃

??中駿商管通過聆訊預(yù)計(jì)7月掛牌

??在外資頻頻收購(gòu)境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)商業(yè)龍頭萬達(dá)商管也正忙于重新上市。萬達(dá)的上市準(zhǔn)備可以追溯至今年3月底，彼時(shí)萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，此舉被認(rèn)為是萬達(dá)在為將來的輕資產(chǎn)上市平臺(tái)做準(zhǔn)備。而近期6月16日又有消息傳出，中信、高盛和摩根大通正在幫助萬達(dá)輕資產(chǎn)商管準(zhǔn)備香港IPO。

??事實(shí)上，除了萬達(dá)外，2021年上半年以來，國(guó)內(nèi)一批商管企業(yè)都已陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了上市或提交招股書。如星盛商業(yè)管理于2021年1月26日成功登陸港股，成為港交所純商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的第一股。

??此外中駿商管已于6月30日發(fā)布全球發(fā)售結(jié)果，預(yù)估收取的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約17.679億港元，并預(yù)期將于7月2日正式于港交所掛牌上巿。據(jù)了解，2020年底中駿商管在全國(guó)54個(gè)城市擁有104個(gè)在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1620萬平方米及總簽約建筑面積約為3660萬平方米。其中，商業(yè)物業(yè)組合在管面積98.98萬平方米，涉及北京、上海、泉州、廈門等地10個(gè)項(xiàng)目，如北京CBD中駿世界城、上海中駿廣場(chǎng)等。未來預(yù)計(jì)在中駿集團(tuán) “一體兩翼”戰(zhàn)略下，中駿商管有望承接更多母公司商業(yè)資源。

??商管企業(yè)積極赴港上市，主要能夠?qū)淤Y本平臺(tái)，有利于未來業(yè)務(wù)的獨(dú)立發(fā)展。但值得注意的是，輕資產(chǎn)上市未能有效解決存量物業(yè)重資產(chǎn)的退出問題，未來房企仍可嘗試赴港REITs或私募基金等方式，實(shí)現(xiàn)存量物業(yè)的盤活。