??導 讀 

??展望未來，改善需求將持續釋放，三房、四房成交比重有望繼續提升，成交主力地位將進一步鞏固，而一房、二房受限于功能性不足，市場占有率整體仍將趨于萎縮。

??2021年住房需求結構呈現以下幾方面變化和特征：

??第一，三房穩居成交主力地位，四房成交比重增長但增幅放緩，二房成交占比止跌回升，尤其是三四線城市消費降級，兩房成交占比顯著增長。

??第二，面積段中樞下移趨勢強化，2021年成交比重增幅最大是80-90平方米，70-90平方米產品成交比重回升，120-140平方米產品成交占比由升轉降，反映需求降級更趨小型化。

??第三，戶型小型化趨勢進一步強化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市場份額持續擴大，房價高企的一線城市戶型緊湊化愈發明顯，100平方米以下三房占比超過64%。

??第四，疊墅成交占比顯著提升，并取代聯排成為別墅產品成交主力。獨棟市場份額繼續收縮，雙拼比重微增。120-160平方米中小型別墅重新走俏，200平以上大型別墅比重下滑。

??第五，豪宅市場火熱，成交明顯放量。194個重點監測城市總價1000萬以上豪宅同比增長44%，深圳、廣州、武漢等同比翻番。單價5萬元/平方米以上豪宅成交同比增長43%，單價10萬元/平方米以上頂豪成交同比大增80%。

??第六，二手住宅一房成交比重顯著回升，四房成交占比延續增長態勢，三房成交占比止跌回升，180平方米以上大戶型成交比重明顯回升。

??展望未來，新房方面，三房、四房成交比重有望繼續提升，90-120平方米中檔產品將更受市場歡迎，戶型小型化趨勢繼續強化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和總價優勢，市場占有率有望繼續提升。新一輪穩增長周期和一二手房倒掛的市場環境下，豪宅成交繼續放量，頂豪成交有望再攀高峰。二手住宅中二房、三房仍是成交主力，隨著二手房貸政策寬松，二手住宅消費降級趨勢或將適度扭轉，90-120平方米中檔產品成交比重或將重回上升通道。

??2021年總結

??01

??三房持穩四房占比續增，三四線消費降級二房比重轉升

??（本節有刪減）

??2021年，改善需求穩步釋放，三房產品依然穩居成交主力地位，四房成交占比延續增長態勢。194個重點監測城市普通住宅成交數據顯示，三房戶型成交占比54.45%，較2020年微降0.13個百分點，四房成交比重持續提升，較2020年增長0.69個百分點至20.72%。

??一房成交占比進一步降至4.85%，跌幅達0.67個百分點。二房成交占比止跌回升至14.67%，較2020年微增0.21個百分點，但較2019年仍降2.23個百分點。

??02

??面積段中樞下移，主力100-140平占比轉跌、70-90平逆市提升

??（本節有刪減）

??2021年，從面積段角度看成交結構，最為明顯的變化是，120-140平方米產品成交占比由升轉降，而70-90平方米產品成交比重止跌回升。

??此外，面積段增長中樞明顯下移，由2020年100-120平方米下移至2021年的80-90平方米，側面佐證需求結構更趨剛需化。2021年，各面積段中，成交比重增長最為顯著的80-90平方米，較2020年增長0.91個百分點至11.89%，而回顧2020年，成交占比增幅最大的是100-120平方米產品，增長中樞明顯下移。

??03

??戶型小型化趨勢強化，120平以下三房、140以下四房份額再擴大

??（本節有刪減）

??2021年，戶型小型化趨勢進一步強化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市場份額持續擴大。戶型小型化的根源在于房價快速上漲，購房者被迫讓渡居住面積和舒適度，以換取低總價和功能性的保全，高房價城市戶型小型化趨勢往往愈發明顯。 

??2021年，194個重點監測城市120平方米以下三房成交比重顯著增長，120平方米以上三房市場份額繼續下滑。其中，90平方米以下小三房產品成交占比增長最為迅速，漲幅達到1.54個百分點，90-100平方米、100-120平方米三房產品成交比重延續增長態勢，較2020年分別增長0.32個百分點和0.92個百分點。

??一線城市三房緊湊化趨勢愈發凸顯。受制于高位運行的房價，一線剛需購房者更為青睞100平方米以下小三房產品，其總成交占比進一步升至64.14%，較2020年增加4.48個百分點。

??表：194個重點監測城市四房產品各面積段成交套數占比(略）

??04

??疊墅取代聯排晉升主力，120-160平經濟墅受歡迎

??……略……

??05

??千萬豪宅成交同比增44%，廣深漢倍增、一線頂豪再創新高

??2021年，總價千萬級豪宅成交明顯放量。前11月，194個重點監測城市總價1000萬元以上豪宅累計成交44333套，同比增長44%。共計26個城市總價1000萬以上豪宅成交套數在100套以上，較2020年新增濟南、紹興、福州、西安等5城。

??總價1000萬以上豪宅成交套數TOP20城市中，除佛山外，其余19城2021年前11月成交規模均高于去年同期，北京、三亞、珠海等同比增幅都在六成以上，深圳、廣州、武漢等更是實現同比翻番。典型如濟南，2021年前11月總價1000萬元以上豪宅成交186套，同比增長94%，順利躋身TOP20序列。

??頂豪成交表現頗為亮眼。上海、北京依然是頂豪聚集地，2021年前11月總價3000萬元以上頂豪成交套數皆超600套，穩居頂豪成交榜前兩位。其中，上海頂豪成交902套，同比下降21%，主要還是受限價、限簽政策影響，新房集中供應后遠郊區域的剛需盤供貨節奏明顯加快，核心區位的頂豪項目則較難拿到新的預售證，推售時間節點被迫向后延期，網簽備案也時有停滯。

??杭州、廣州總價3000萬以上豪宅成交規模突破100套，成功入圍TOP5。例如廣州，受惠于財富高凈值群體的保值、增值需求，以珠江新城為代表的核心地段頂豪項目成交去化明顯加快，前11月總價3000萬元以上頂豪成交124套，同比增長38%。南京、青島、珠海、蘇州豪宅成交明顯發力，前11月成交套數較去年同期翻番。

??高單價豪宅成交顯著放量，2021年前11月，194個重點監測城市單價5萬元/平方米以上豪宅成交128206套，同比增長43%。

??深圳、北京、上海高單價豪宅成交保持高位運行。2021年前11月，京滬深單價5萬元/平方米豪宅成交規模都在3萬套左右，其中，北京豪宅成交套數達到30265套，同比增長38%，在TOP20榜單中的排名較去年提升1個位次。

??廣州、杭州、南京高單價豪宅成交規模倍增。2021年前11月，廣州、杭州單價5萬元/平方米豪宅成交規模都在1萬套上下，較去年同期實現翻番，南京成交3036套，同比增長256%。反觀寧波、鄭州、福州等個別城市豪宅成交有所降溫，前11月單價5萬元/平方米豪宅成交同比降幅在兩成以上。

??2021年前11月，194個重點監測城市單價10萬元/平方米以上豪宅成交13270套，同比大增80%。

??上海、深圳、北京繼續包攬頂豪成交榜前三位，前11月單價10萬元/平方米以上豪宅成交12742套，占所有樣本城市成交總量的96%。其中，上海成交規模超過6千套，高居頂豪成交前10，深圳、北京成交套數同比增幅在200%以上，摘得成交榜亞軍、季軍。

??廣州、三亞頂豪市場亦有不俗表現，單價10萬元/平方米以上豪宅成交均超過100套，較去年同期分別增長128%和521%，得以入圍TOP5。而南京、成都、重慶等城市頂豪成交在5套以下。

??不過，豪宅市場火爆有一定巨大價差吸引投機套利的“虛假繁榮”成分。限價帶來一、二手房倒掛，豪宅尤其是單價10萬元以上頂豪套利空間更大，引發各路投資客拼搶。典型如上海，翠湖五集新房單價在16萬元/平方米，但二手房價格在20萬元/平方米以上，巨大的倒掛價差吸引投資客入場，更不乏借資繳納認籌金的，翠湖五集最近一次開盤認購率超440%，搖號入圍的最低要求是要繳滿176個月社保。

?? 06

        二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比躍升

??（本節有刪減）

??分面積段來看，10個樣本城市整體成交結構變化不大，比重變化最為劇烈的面積段當屬180平方米以上大戶型，占比從2020年的3.11%增長1.81個百分點至4.92%，主要原因還是受到上海二手豪宅成交放量帶動。

??分城市來看，上海、北京140平方米以上大面積二手房成交比重顯著提升，上海140-180平方米比重升至3.96%，較2020年增長0.44個百分點，180平方米以上二手房成交套數同比增長近200%，比重更是增長6.50個百分點至9.44%，究其原因，在于上海新房積分搖號政策出臺，多數豪宅項目設置1：1.3入圍比例，迫使一部分社保積分不足以入圍搖號的改善客群轉投二手房市場。廣州、深圳、杭州、南京等70平方米以下小戶型成交主力地位進一步鞏固，廣州成交比重升至30.78%，較2020年增長2.90個百分點，深圳占比升至37.61%，較2020年增長4.03個百分點，二手房參考價制度施行疊加二手房房貸額度持續緊張，倒逼部分資金實力有限的二手房買家消費降級，選擇更小面積段、更低總價房源。

??2022年展望

??07

??展望：消費降級普宅小型化、別墅輕奢化，套利下豪宅繼續繁榮

??展望未來，改善需求將持續釋放，三房、四房成交比重有望繼續提升，成交主力地位將進一步鞏固，而一房、二房受限于功能性不足，市場占有率整體仍將趨于萎縮，比重短期反彈也不改長期回落走勢。

??90-120平方米中檔面積段產品或將更受市場歡迎，成交占比穩步提升。房價持續高位運行的核心一二線城市80-90平方米小戶型成交占比有望繼續提升，而在三四線城市，100-120平方米仍將是最受購房者青睞的戶型，受到購買力制約140平方米以上大戶型產品市場份額或將有所回落。

??戶型小型化趨勢將持續強化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和總價優勢，市場占有率有望繼續提升。尤其是一線城市，戶型更趨緊湊化，90平方米以下三房、120平方米以下四房成交比重有望保持快增。

??別墅產品中，疊墅成交或將更趨活躍，成交占比有望繼續提升，聯排別墅去化不盡人意，比重將繼續下滑，獨棟受限于供應不濟市場份額持續收縮。120-160平經濟型別墅市場喜愛度日漸提升，成交比重有望快速增長，而200平方米以上豪華別墅銷售放緩，市占率或將繼續下滑。

??豪宅成交繼續放量，一方面，在上海、深圳、杭州等一二手房價格倒掛的城市，巨大套利空間下豪宅打新熱潮難退，另一方面，在新一輪穩增長周期，購置豪宅作為重要資產保值增值手段，仍將被廣泛采用。預計總價千萬級、單價5萬元/平方米以上豪宅成交規模穩步增長，總價三千萬元以上、單價10萬元/平方米的頂豪成交規模再攀高峰。

??二手住宅方面，二房、三房仍將是成交主力，一線城市首置客戶支撐一房產品占據較高市場份額。隨著涉房信貸政策逐步糾偏，帶動二手房貸款審批適度放松、放款周期適度縮短，消費降級趨勢或將適度扭轉，90-120平方米中檔產品成交比重或重回上升通道。