??云端交流，知識共享，線上研討，自7月12日至28日，克而瑞研究中心開啟線上直播分享。

??作為克而瑞的專業研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平臺。

??“7月云端分享月”第2場聚焦當下熱點——房企如何精準布局破浪前行，由克而瑞研究中心研究高級總監謝楊春帶來《三四線需求退潮之下投資的進與退》的主題分享。

??以下為精彩發言：

??本次分享主要圍繞縣域城鎮化相關政策；縣、城發展現狀差異；典型省份縣域城鎮化及房地產發展格局這三部分展開。

??一、縣域城鎮化背景及相關政策

??過去十年間，我國的城鎮化水平加速提升。據國家統計局公布數據，至2021年底，我國城鎮人口例為64.7%，距離十四五預期目標65%不到0.3個百分點。當前我國城鎮化已進入中后期發展階段，未來城鎮化水平提升速度勢必會下降。

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??隨著城市間產業格局的改變，人口流動格局出現了新的變化特征，在鄉-城流動不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內流動轉變。

??在此背景下，作為城鄉融合發展的重要載體，縣城被提到更加重要的位置。但考慮到大部分縣城仍存在產業發展落后、基礎設施破舊等多項短板，綜合承載能力和治理能力仍然較弱，對經濟發展和農業轉移人口就近城鎮化的支撐作用不足。因此，加強縣域建設迫在眉睫，其重要性也在近年來明顯提升。

由此，中共中央辦公廳、國務院辦公廳于2022年5月初印發了《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，提出了以縣域為重要載體的城鎮化建設，立足于資源環境承載能力、區位條件、產業基礎、功能定位，發展具有地方特色、不同功能、符合市場規律的縣城，引導農業轉移人口就近城鎮化，完善大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化空間布局。

??2020年8月，國家發改委印發信貸支持和實施政策，明確“做什么”和“怎么做”，意在發揮企業債券融資的積極作用。截至2022年5月底，共有31個區縣或縣級市、37筆專項債券得到批復，總金額超過400億元?？偭侩m然不大，但起到了積極引導意義。

??二、縣、城發展現狀差異比較分析

??先來看一二線大城市發展現狀，鑒于七普人口數據超預期發展，武漢、西安、杭州、南京等強二線城市已經早早完成了各自“十四五”規劃中制定的2025年的城鎮化率發展目標；即便按照各地“十四五”發展規劃中的增量來看，這些強二線城市城鎮化率的增長目標也大多定在3個百分點以內。一、二線大城市城鎮化率已達高位，城鎮化發展面臨降速。

??再來看下縣市發展現狀，根據城市建設統計年鑒和第七次人口普查相關數據統計，在280個地級市的市本級中，常住人口總量達到6.4億人，其中居住在城區的人口3.5億，城區人口占常住人口的比例達到了56%。反觀在336個縣級市，常住人口總量為2.1億，城區人口占常住人口的比例只有32%，遠遠低于地級市的市轄區，城鎮化發展空間巨大，縣級市城區人口的增長，勢必帶來大量的剛性住房需求。

??正如發改委在解釋推進縣城發展的意義時所說，“在城鎮化進程中，農民到縣城買房子、向縣城集聚的現象很普遍”。按照已公布相關統計數據的縣級市統計，若這些地區的城區人口在“十四五”期間占比上升十個百分點達到四成，將帶來2100萬人的新增城區人口，再加上市轄縣4.7億常住人口城鎮化率水平上升的推動，有望撬動超過4億平方米的新增房屋居住需求。 

??此外，縣市城建發展提速空間巨大，人均投資強度僅為市轄區四分之一。據發改委披露，目前我國縣城投資與城市差距很大，人均市政公用設施固定資產投資僅為城區的1/2左右。但是若將比較范圍轉變到縣級市和地級市，這一差距還將進一步放大。近三年地級市人均市政公用投資金額達到了3400元左右，但是縣級市這一指標僅為735元。 

??更為值得關注的是，特色產業發展助力人口集聚，部分縣市人口增長超過市轄區。據不完全統計，近十年有150個縣市人口增長達到13%以上，超過市轄區平均水平，居住在這些縣市的常住人口總量超過6000萬人，2010-2020年期間人口凈增量超過1400萬人，大大促進了這些縣市的日常消費和住房需求增長。 

??具體來看，人口增長較快的典型縣市之常見四大類：產業輻射、產業自強、出口旅游、地州首府。

??第一類得益于大中城市市轄區的經濟輻射和產業轉移發展，如賀蘭、三河、嵩明等，典型如廊坊三河，得益于北京非首都功能的疏解，近年來電子信息產業發展較快，也承接了大量北京外溢的居住需求，推動常住人口規?？焖侔l展。

??第二類是形成了自身的優勢產業，也是最值得推廣和關注的發展模式，目前這類縣市主要常見于江浙等民營經濟發達的省份，典型如金華義烏、麗水青田等。

??第三類是邊境城市，在進出口貿易和跨境旅游等方面形成了自身的品牌口碑，如防城港的東興、德宏州的瑞麗等。

??第四類是地級市州的首府，州內經濟首位度較為突出，對州內其他縣、旗等地區人口吸納作用顯著，如凱里市、錫林浩特市、西昌市等。

??三、典型省份案例分享——四川

??首先城鎮化率發展情況，近十年四川省常住人口總量逐年提升，戶籍人口在2014年之后進入緩慢波動下行，這也是常見務工大省人口發展趨勢，一方面人口回流加上自然人口增長，常住人口增加，另一方面戶籍人口繼續往外流出，導致戶籍人口緩增，甚至出現負增長。近五年四川省城鎮化率增加了7.8個百分點，比全國平均多增了2個百分點，城鎮化率繼續向上發展的空間還是比較大的。

??縣域城鎮發展方面，出臺了一些政策如“新型城鎮化28條”中促進縣域城鎮化發展四方面舉措，首先消除戶籍限制促進人口流動，其次發展城市圈，促進大中小城鎮網絡化發展。第三樹縣市“標兵”，推進縣城城鎮化補短板強弱項，強化示范引領作用。第四建設一批天府旅游名縣和省級全域旅游示范區，促進消費需求等措施。

??在強化縣市引領示范作用方面，四川省出臺實施爭創全國百強縣/百強區/百強鎮獎勵辦法和培育方案，選定8個縣市作為重點培育對象，并取得了一定的成果，2021年，西昌和簡陽首次入選全國百強縣，也是四川省首次入選。

??人口方面，省內縣市人口流出顯著，僅兩市常住人口超百萬。根據全國第七次全國人口普查數據，17個樣本城市中，2020年四川省只有兩個樣本縣市常住人口達到100萬以上。且縣市的人口流出現象顯著，樣本縣市平均常住戶籍人口比僅為0.77，四川省平均為0.92。城鎮化發展水平也相對落后，樣本縣市平均城鎮化水平僅為45%，未來增長空間還是比較大的。

??常住、戶籍人口普遍負增長，僅三臺、儀隴城鎮化率躍升推高城鎮人口。結合2021年四川主要市縣人口指標變化可以看到四川省縣市常住、戶籍人口普遍較2020年有所下降。但縣市常住城鎮人口仍在持續增長，其中三臺、儀隴兩地城鎮化率增加更是超過4個百分點。在縣域城鎮化發展過程中，城鎮化率迎頭趕上的縣市，住房需求總量的增加值得關注。

??財政方面，對比四川省近三年地方財政一般性收入與支出來看，很多收支比在50%以下，僅都江堰、彭州、崇州等少數城市表現較佳，一般財政收入能夠達到財政總收入的五成左右或更高。其他大多數城市財政支出壓力較高，中江、儀隴財政高度依賴轉移支付。

??公用投資方面，市政公用投資與市本級差距巨大，縣市承載力提升任重道遠。城市建設統計年鑒數據顯示，縣級市人均市政公用投資的均值僅為1561元，遠低于3746元的全省平均水平。具體到城市層面，除成都代管的邛崍、簡陽人均市政公用投資達到了4407元和2984元之外，其他城市都在2000元以下。

??房地產方面，城鎮化水平的持續提升，為四川省縣市帶來了大量的新增住房需求，再加之相對較低的房價水平，使得新增住房需求得以迅速轉化。近三年來，樣本縣市的每年人均購房面積都達到了1平方米以上，金堂縣近三年成交規模居首。供求方面，大部分城市土地消化周期都在3年或者4.5年以內，從一二級市場規模來看，屬于供求比較健康。支付能力上，大部分城市房價收入比為6以下。有一點需注意，四川省各縣市城鎮人口可支配收入水平高，但農村較低，這些都是四川省未來需要重點考慮的問題。

??2021年四川省重點縣市基本面綜合評價方面，表現比較好的為成都下轄縣市金堂、彭州人口各項指標均優，兩地常住人口總量大，80萬或者更高，城鎮化率50%左右，繼續向上的空間也有。財政數據也較好，發展動力較強。除了一些財政收入壓力比較高的縣市外，綿竹各項指標也不錯，人均GDP8萬以上，城鎮發展空間也不錯，但人口總量低，需求增量有限，投資機會也相對有限。

??問答環節

??Q1

??可以具體談談哪些縣更值得關注么？

??A1

??在諸多縣市中，結合人口、經濟等基本面指標及當前市場發展情況來看，我們認為常見的主要有兩類，一類是環一線周邊衛星縣市的市場發展前景仍舊最佳，如上海周邊的海門、嘉善，環杭州的桐廬等等。

??一方面，這些縣市產業基礎深厚，如海門工業制造強、桐廬快遞物流業發達，與周邊一線城市形成了產業互補，能夠受到核心城市輻射帶動，進一步助推當地經濟持續高速發展。更值得關注的是，由于這些縣市的產業多為勞動密集型行業，對外來人口的吸納力也比較強。

??另一類是城鎮化發展仍有較大提升空間的縣城，仍可通過吸納周邊農業轉移人口，充分發揮縣域在就近城鎮化的作用，實現城區常住人口規模增加。其中省會城市的代管縣更為值得關注，得益于中心城市的經濟輻射效應，城鎮化發展前景值得關注，典型如長沙的瀏陽縣、成都的金堂縣均是此類縣市。對于房地產市場而言，這種人口城鄉結構變化也將為當地的房地產市場帶來發展機遇，尤其是城鎮人口規模的提升，將能進一步穩定縣城房地產需求側增長，利好住宅成交規模穩定甚至上升。