??截至7月19日，據不完全統計全國累計約230個項目業主發布了強制停貸告知書，涉及25個省市自治區的82個城市。

??自6月30日江西景德鎮某項目業主首發“告知書”起已過半個月，經一二手房交易數據驗證，涉及停貸的城市當前 “民企新房轉化率下降”和“二手房成交走俏”兩大短期購房者應激特征顯著。

??斷供停工影響開始顯現，新房成交環比兩連跌

??新開盤去化率、轉化率下降約20pcts

??選取30個涉及停貸的重點城市為例，7月兩周（7/4-7/17）新房成交規模環比兩連跌。第29周成交規模300.5萬平方米，環比下降12%。第28周環比下降41%，一改此前環比連增8周格局。

??新開盤項目去化率和轉化率也遭遇了顯著下降。除了7月新房成交較6月自然回落因素外，從推盤量、認購量和到訪量數據來看，第29周去化率和轉化率分別降至23%和19%，較此前高點分別下降21pcts和19pcts。

??可見，停貸事件雖點狀出現但對購房者產生了一定影響。短期內存在較大應激反應，如延后購房計劃重新觀望、不購買一手新房而購買二手期房等。

??“買舊不買新”購買現房避險

??部分城市新房成交環降4成而二手房環比升2成

??進一步對比涉及停貸城市一二手房市場成交數據，可以得到兩個短期特征：除有“倒掛熱”的部分城市外，絕大多數城市新房7月均大幅環降，一部分城市購房需求受激轉向二手現房市場。

??典型城市新房成交環比大降，漯河、景德鎮降幅近4成。對比7月前兩周周均與6月周均，10個典型停貸城市新房規模環比下降41%。核心城市中北京、蘇州、南京、杭州等均有不同幅度的下降。“停貸”事件發生較早的景德鎮和漯河分別環比下降38%和43%。僅成都和深圳因“倒掛熱”項目如成都華僑城濱江壹號、深圳華潤城等支撐，成交規模環比上漲。

??部分城市二手成交環增、新房成交環降。10個典型城市新房和二手房7月周均成交規模分別環比下降41%和上漲5%。北京、蘇州、青島、南京、漯河和景德鎮均出現“新房成交環比下降、二手房成交環比上漲”的現象，其中蘇州、漯河和景德鎮二手房環比漲幅超15%。

??可見，停貸事件下購房者選擇不存在“交付”風險的二手現房，規避處在風口浪尖的預售期房。

??“買國企不買民企”

??國企項目轉化率上升11pcts

??民企項目開盤去化遇冷

??從近期涉及停貸城市新開盤項目銷售情況來看，國央企和優質民企受到購房者青睞，到訪量和轉化率均有上升；而民企新開盤項目則大多遇冷。

??對比來看，國央企和優質民企新開盤項目轉化率均由低位回升。第29周國央企新開盤項目平均轉化率已升至29%，優質民企略低為20%；二者分別較6月末不降反升11pcts和5pcts。相反民企新開盤項目則持續遭遇客戶流失，轉化率由高位下降17pcts至16%。

      具體來看續銷項目中，如南通遠創宸樾項目第29周客戶到訪量較第27周（6/25-7/1）降低23%。而南通中海翠湖溪岸來訪量則第28周較第26周（6/18-6/24）上漲11%。

??7月新房成交將有顯著下降

       中西部二線復蘇受阻而三四線影響相對有限

??歸根結底“停貸”事件仍是圍繞當前備受關注的“保交付”問題。短期內“停貸”事件對涉事城市新房市場造成了一定消極影響。購房者選擇“國央企”和“現房”以規避風險，同時銀行業也將重啟對涉及房地產業貸款的審慎態度。

??中西部二線新增“斷貸停工”事件的隱患最大，樓市復蘇將再度受阻。當前全國主要廣義庫存主要存在于中西部二線城市，后續龐大未開工宅地存量存在較大隱患。同時“斷貸停工”事件的發酵也再次打消了上述此類城市樓市來之不易的回暖勢頭。

??三四線城市在2021年后由于長期市場下行已不再是房企開發重心，一方面廣義存量占比相對較低，未來新增開發住宅項目體量有限；另一方面當前在售項目因滯銷導致銷售周期拉長，多已是準現房銷售。因此三四線城市后續新增“斷貸停工”事件概率較低，對樓市銷售規模的進一步影響也相對有限。

??因此我們認為全國7月新房成交規模將造成較大環比沖擊，尤其是中西部二線城市短期將遭遇顯著下降。