??前9月商品房累計銷售規(guī)模已倒退回6年前水平，銷售端局部回暖尚未傳導(dǎo)至投資端。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??10月24日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-9月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。銷售單月同比降幅收窄6.5pcts至16%，東部地區(qū)是主要支撐。

??前9月商品房累計銷售規(guī)模已倒退回6年前水平，銷售端局部回暖尚未傳導(dǎo)至投資端，全國開發(fā)投資9月同比下降12%，房屋新開工和土地購置面積9月分別同比下降44%和65%。房屋竣工面積出現(xiàn)頹勢，9月規(guī)模同比降幅擴(kuò)大3.5pcts至6%。

??9月銷售面積環(huán)比激增39%
東部拉動全國同比降幅收窄6.5pcts至16%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額99380億元，下降26.3%。兩者同比降幅分別比1-8月收窄了0.9pct和1.6pcts。

??單月來看，9月商品房銷售表現(xiàn)規(guī)模不及往年，表現(xiàn)不佳；但同比降幅進(jìn)一步收窄，整體銷售緩慢復(fù)蘇。具體來看9月商品房面積和金額分別完成13532萬平方米和13510億元，環(huán)比分別上升39%和34%，同比分別下降16.1%和14.2%；二者同比降幅較8月分別收窄6.5pcts和5.7pcts。

??自7月其商品房銷售規(guī)模同比降幅已連續(xù)3個月收窄，東部地區(qū)銷售筑底回升為拉動全國整體復(fù)蘇的主要因素。從商品房銷售面積來看，東部地區(qū)1-9月同比降幅較1-8月大幅收窄2.5pcts，而中部、西部和東北地區(qū)分別持平、擴(kuò)大0.9pct和收窄0.9pct。單月來看，9月東部地區(qū)成交商品房6205萬平方米，同比僅下降5%；中部、西部和東北地區(qū)9月商品房銷售面積則分別同比下降17%、30%和29%。可見當(dāng)前新房銷售熱點聚焦東部地區(qū)，中西部及東北地區(qū)則仍處于持續(xù)探底階段。

??全國均價環(huán)比降4%跌破萬元
三四線新房“以價換量”環(huán)比降0.37%

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，9月商品房銷售均價下調(diào)至9984元/平方米，環(huán)比下降4%。全國商品房銷售均價再度跌破萬元，“以價換量”在部分城市仍有作用空間。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比微降0.1%；而二線和三四線城市分別環(huán)比下降0.2%和0.37%。

??具體來看，9月70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個，比8月分別增加4個和5個。如西安、無錫、長春等9月新建商品住宅銷售價格均環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，其中長春環(huán)比下降0.7%回調(diào)最大。

??同比來看，全國整體商品住宅銷售價格繼續(xù)下探，一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。

??9月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有50個和63個，比上月分別增加1個和2個。其中一二線城市中武漢同比下降2.1%，最為顯著。

??9月竣工與新開工環(huán)比此消彼長
土地購置規(guī)模同比降五成跌幅尚無收斂

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積878919萬平方米，同比下降5.3%。房屋新開工面積94767萬平方米，下降38.0%。房屋竣工面積40879萬平方米，下降19.9%。三者同比降幅分別擴(kuò)大0.8pct、擴(kuò)大0.8pct和收窄1.3pcts。

??單月來看，開工繼續(xù)走弱且竣工出現(xiàn)頹勢。9月房屋新開工面積為9705萬平方米，同比下降44.4%。新開工規(guī)模環(huán)比上漲8%但低于1億平方米，不足歷史同期規(guī)模的四成。房屋竣工面積完成4018萬平方米，環(huán)比下降17%，同比降幅擴(kuò)大3.5pcts至6%。

??一方面由于房企對非核心城市拿地意愿保持低迷，土地購置面積持續(xù)降低，影響房屋新開工規(guī)模繼續(xù)維持極低水平；另一方面房企到位資金并未有明顯好轉(zhuǎn)，雖有地方性“保交樓”政策出臺，但項目施工和竣工規(guī)模仍難有較大提升。

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6449萬平方米，同比下降53%；土地成交價款5024億元，下降46.25%；二者降幅分別較1-8月擴(kuò)大3.3pcts和3.7pct。

??單月來看，9月土地購置面積和土地成交價款分別為1049萬平方米和1205億元，二者均同比下降超5成。2022年9月，多個重點城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，不管是北京、上海，還是武漢、青島，冷熱分化均成為各城土拍的普遍特征，周邊庫存壓力低、流速快的價值板塊受到房企青睞，素質(zhì)相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

??9月開發(fā)投資額環(huán)比增12%致同比降幅收窄
前9月累計降幅繼續(xù)擴(kuò)大0.6pct至8%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.6pct。其中9月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額12750億元，環(huán)比上漲12%，同比下降12.1%，降幅收窄1.7pcts。

??9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長但同比收窄有限、累計同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從原因上來看，一方面房屋施工和土地購置規(guī)模環(huán)比上漲帶動整體投資規(guī)模上升；另一方面房屋新開工和土地購置面積單月規(guī)模僅為歷史同期一半，持續(xù)拖累整體同比降幅和累計同比降幅擴(kuò)大。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2022年9月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回暖，如銷售同比降幅繼續(xù)收窄，但整個房地產(chǎn)市場仍處在下行過程中。從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面，仍然需要一個過程。

??新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。考慮到2021年下半年前值較低，預(yù)計后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài)，累計同比降幅則將緩慢收窄。

??房企拿地方面，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項目的銷售預(yù)期。而當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計四季度土拍熱度也將會延續(xù)低位運(yùn)行。與此同時，因多數(shù)城市集中供地變?yōu)樗呐危乱患径瘸鞘型僚淖财诘目赡苄愿撸纱藭?dǎo)致城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也更加顯著。

??房企進(jìn)一步加大竣工投資的能力有限，同時由于待開土地規(guī)模縮小后續(xù)房屋新開工也相對有限。因此整體建安投資預(yù)計將維持較低規(guī)模。

??土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。