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[克而瑞]從中國(guó)家庭住房現(xiàn)狀,看各階層潛在需求總量與空間分布

馬千里、周奇2022-10-17 16:27:35來(lái)源:克而瑞

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-10-17
  • 報(bào)告類(lèi)型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米,家庭戶(hù)擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間,總量上已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代,但是受居民收入差異和人口流動(dòng)等因素影響,仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間,中國(guó)居民住房的結(jié)構(gòu)性需求仍在。另一方面,剛需購(gòu)房向二手房市場(chǎng)的偏移,以及高資產(chǎn)高收入家庭對(duì)于美好生活的不斷追求,也使得新房市場(chǎng)進(jìn)一步偏向于改善型產(chǎn)品,因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,為厘清各階層潛在需求總量,了解中高資產(chǎn)家庭的規(guī)模占比也尤為重要。為此,本文將利用七普相關(guān)數(shù)據(jù),結(jié)合住房年代、住房面積、住房來(lái)源等指標(biāo),對(duì)中國(guó)居民的住房現(xiàn)狀差異進(jìn)行分析,就產(chǎn)權(quán)、住房面積、不同家庭代際等指標(biāo)對(duì)人群進(jìn)行分類(lèi),從住房條件差異的角度,分析各階層居民潛在的住房需求總量;并結(jié)合省市指標(biāo)維度,對(duì)需求規(guī)模和結(jié)構(gòu)性差異進(jìn)行對(duì)比分析,以此為企業(yè)相關(guān)決策提供參考。

??01

??近十年住房總量快速上漲

??從全面缺房轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性不足

??在21世紀(jì)的第二個(gè)十年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模經(jīng)歷了一波巨幅的放量上漲,期間全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積超過(guò)120億平方米,人均住房建筑面積增長(zhǎng)超過(guò)9平方米,從城鎮(zhèn)住房和家庭規(guī)模總量對(duì)比來(lái)看,目前住房存量規(guī)模似乎已經(jīng)足夠。但考慮到城鄉(xiāng)差異和各階層人群的平均資產(chǎn)差異,目前城鎮(zhèn)人口居住的結(jié)構(gòu)性差異依舊巨大,仍有較多城鎮(zhèn)人口租房居住,城鎮(zhèn)“剛需”基數(shù)依舊龐大,其中購(gòu)買(mǎi)二手房的剛需,也會(huì)在資金傳導(dǎo)下為大戶(hù)型新房帶來(lái)更多的潛在客群。一、近十年全國(guó)存量房規(guī)模增長(zhǎng)三成,但城市住房總量依舊供不應(yīng)求(節(jié)選)據(jù)七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2020年全國(guó)家庭戶(hù)居住住房總面積為517.2億平方米,家庭戶(hù)住房總量較六普增長(zhǎng)了34.3%,約132.1億平方米。并且值得注意的是,這一增長(zhǎng)主要來(lái)自于城鎮(zhèn)部分。期間城鎮(zhèn)家庭住房面積由179億平方米增長(zhǎng)至295億平方米,增量達(dá)到115.6億平方米,貢獻(xiàn)了期間全國(guó)增量的87.5%,也與期間全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積相若。

??但是就城鄉(xiāng)差異來(lái)看,由于大量人口從鄉(xiāng)村進(jìn)入城鎮(zhèn),導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民住房改善速度出現(xiàn)明顯差異。城鎮(zhèn)方面,在流動(dòng)人口大量遷入的背景之下,十年間家庭戶(hù)人數(shù)增加了1.7億人,在加上原有城鎮(zhèn)居民的自身住房和改善需求,大大推高了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求規(guī)模,也是期間房?jī)r(jià)上升的最大“底氣”。高企的房?jī)r(jià)水平,再加上人口基數(shù)的快速增長(zhǎng),導(dǎo)致了城鎮(zhèn)家庭居住現(xiàn)狀和改善速度慢于全國(guó)平均,2020年城鎮(zhèn)家庭人均住房面積為39平方米,較六普增長(zhǎng)了27%,比全國(guó)平均慢了7個(gè)百分點(diǎn);住房間數(shù)為1.06間,比全國(guó)平均低了0.14間,其中城市家庭戶(hù)居民人均住房間數(shù)更是只有0.99間,住房存量仍有進(jìn)一步上升空間,考慮到人群住房條件的差異,仍有較多居民住房條件亟待改善。

??反觀鄉(xiāng)村方面,由于大量人口向城鎮(zhèn)流動(dòng),再加上社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的快速推進(jìn),使得農(nóng)村家庭住房條件在十年間實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng),2020年鄉(xiāng)村家庭人均住房面積高達(dá)47平方米,較10年前增長(zhǎng)了47%,人均住房間數(shù)更是高達(dá)1.43間,“兩人住三室”已成為普遍現(xiàn)象。

??目前,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后階段,其中北京、上海、杭州等一二線(xiàn)城市城鎮(zhèn)化率更是已經(jīng)達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展水平,城鎮(zhèn)化發(fā)展本就處在降速、并向中小城市下沉的階段。而在城鄉(xiāng)居住差距進(jìn)一步拉大之下,居住條件的變化不可避免地會(huì)降低人口的鄉(xiāng)-城流動(dòng)速度,與之相關(guān)的增量需求在房地產(chǎn)發(fā)展中的地位也會(huì)進(jìn)一步降低,對(duì)于扎根城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言,對(duì)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的研究也愈發(fā)重要。

??二、住房來(lái)源中自建房占比顯著下降,租賃戶(hù)數(shù)量增加四成(略)

??三、城市人均住房超70㎡家庭增長(zhǎng)近2倍,仍有一成家庭住房相對(duì)逼仄(略)

??02

??全國(guó)篇 “不缺房但缺好房”

??潛在改善需求規(guī)模龐大

??近年來(lái),在城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)下,城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善。根據(jù)七普年鑒,2020年全國(guó)人均住房建筑面積由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。不過(guò),從住房結(jié)構(gòu)來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一定的結(jié)構(gòu)性需求。在本章中,我們將從住房來(lái)源、家庭住房面積、代際住房間數(shù)及現(xiàn)有住房年代分布等方面多層次、多角度來(lái)進(jìn)一步深挖住房市場(chǎng)中存在的結(jié)構(gòu)需求。

??一、七成以上居民擁有自有住房,但城市中無(wú)房剛需規(guī)模仍較為可觀

??根據(jù)七普年鑒,截止2020年,全國(guó)家庭中自有住房的比例已經(jīng)超過(guò)七成以上,其中接近五成左右為共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房等非商品住宅,商品住宅占比不足三成。不過(guò),也有約18.8%的家庭需要租房來(lái)解決居住需求。

??不過(guò),分城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村來(lái)看,城鄉(xiāng)居民住房來(lái)源結(jié)構(gòu)分布差異明顯:城市居民家庭主要依靠購(gòu)買(mǎi)商品住房來(lái)解決居住需求,但在鄉(xiāng)鎮(zhèn),自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來(lái)源,尤其是在鄉(xiāng)村,非商品住房的比例高達(dá)九成。此外,雖然城市中購(gòu)買(mǎi)商品住宅的家庭占比最高,但租房家庭的比例也高達(dá)31%,尤其是在房?jī)r(jià)高昂、外來(lái)人口較多的一線(xiàn)城市,租房家庭的占比可高達(dá)四成以上。

1

??從需求角度來(lái)看,無(wú)產(chǎn)權(quán)住房家庭一般被視為剛性需求,在當(dāng)?shù)赜凶杂挟a(chǎn)權(quán)住房的家庭置業(yè)需求則多為改善需求。值得注意的是,由于當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平已達(dá)高位,城鎮(zhèn)新增人口規(guī)模也將逐步放緩,導(dǎo)致接下來(lái)鄉(xiāng)村-城鎮(zhèn)流動(dòng)而帶來(lái)的購(gòu)房需求量也十分有限,因而我們?cè)谙挛闹袑⑸钔诔擎?zhèn)居民家庭的購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)。

??具體來(lái)看,無(wú)自有住房家庭集中在外來(lái)人口較多的大中城市,以青年群體為主,因居住地的購(gòu)房政策、房?jī)r(jià)等因素限制下,這些群體選擇租房來(lái)解決當(dāng)下的居住需求,比如在限購(gòu)政策最為嚴(yán)格的北京,居住在非自有住房的比例高達(dá)43%。從租房渠道來(lái)看,盡管近年來(lái)我國(guó)大力發(fā)展保障性租賃住房,但相比于龐大的需求總量而言,保租房的供應(yīng)量仍舊“杯水車(chē)薪”,并且如廉租、公租等價(jià)格相對(duì)較低的租賃住房也有一定的資格門(mén)檻。因此,僅有極少數(shù)比例的人群可以租住此類(lèi)保障性住房,占比僅有3.4%。更多外來(lái)人口選擇市場(chǎng)化租房,在本地?zé)o自有住房的群體中占比接近七成。由于國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)發(fā)展仍不完善,租房群體往往是弱勢(shì)一方,尤其在外來(lái)人口較多的大城市,不少租房群體多需“一年一換”。居住場(chǎng)所的不穩(wěn)定及日益上漲的租金也會(huì)促使其中一部分人群在滿(mǎn)足相應(yīng)的購(gòu)房資格后選擇在當(dāng)?shù)刭?gòu)房,因此這類(lèi)人群是當(dāng)?shù)貥鞘兄袆傂杩腿旱闹饕獊?lái)源。

??不過(guò),從住房來(lái)源分布來(lái)看,自有房的家庭占比仍然顯著超過(guò)無(wú)房家庭,因此潛在的改善需求規(guī)模遠(yuǎn)超剛需總量,未來(lái)或?qū)⒅鸩匠蔀槭袌?chǎng)需求主力。

??對(duì)于在本地自有房屋的人群來(lái)說(shuō),這部分人的購(gòu)房目的則以改善當(dāng)前居住條件為主。剛改客群主要來(lái)源于居住于老公房、經(jīng)適房等群體。相比于商品住宅而言,老公房、經(jīng)適房的居住環(huán)境較差,尤其是老公房,房齡久、面積小、物業(yè)管理一般,如上海市區(qū)中存在不少一室或兩室、房齡超過(guò)20年以上的住宅,但由于這類(lèi)房子總價(jià)較低,尤其是在一線(xiàn)城市,成為剛需群體上車(chē)的主要選擇之一。但隨著家庭人口增加,居住環(huán)境也更加逼仄,因此這類(lèi)群體中存在較高比例的剛改置業(yè)需求。

再改置業(yè)需求則多來(lái)自居住自有住宅為商品住宅的人群。尤其是中小城市,在“不缺房”的背景下,置換更大面積、更好地段的住宅成為當(dāng)?shù)馗纳瓶腿嘿?gòu)房的主要目的。不過(guò),需要注意的是,再改需求的轉(zhuǎn)化對(duì)購(gòu)房客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力的要求更高,因此相比于首購(gòu)及首改等剛需客群的轉(zhuǎn)化,此類(lèi)客群的需求轉(zhuǎn)化比例較低。

1

??二、約五成家庭居住面積不及全國(guó)均值,城市居民住房條件改善空間大(略)

??三、約4%家庭戶(hù)住宅戶(hù)型難以滿(mǎn)足居住需求,三室戶(hù)型潛在需求量最高(略)

??四、超三成家庭住房房齡超過(guò)20年,舊改提速下部分家庭置業(yè)需求將延后釋放(略)

??五、高學(xué)歷客戶(hù)更傾向購(gòu)買(mǎi)商品住房,對(duì)住房條件要求也更高(略)

??03

??省市篇 廣東改善空間巨大

??江浙閩結(jié)構(gòu)性需求規(guī)模可觀

??目前中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積雖然已經(jīng)達(dá)到了1間以上,但是從省市角度來(lái)看,廣東、上海、北京等地區(qū)仍在普遍存在“缺房”的現(xiàn)象。與這些地區(qū)大量的流動(dòng)人口相對(duì)應(yīng),仍有較多人口租房居住、或住在城中村中,相關(guān)潛在住房需求規(guī)模極為龐大。另一方面,浙江、福建、江蘇、山東等地人均住房面面積與全國(guó)平均水平相差不大,但在人均住房面積、住房建成年代等角度,這些地區(qū)的結(jié)構(gòu)性潛在需求規(guī)模依舊可觀,仍可在下一個(gè)十年中為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的需求側(cè)支撐。

??一、廣東、上海、北京人均住房面積不足35平方米,仍有較大發(fā)展空間(節(jié)選)

??對(duì)比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積,可見(jiàn)各地家庭戶(hù)住房的平均水平差異極大,31個(gè)省市人均住房面積的極差達(dá)到了17平方米,其中最高值達(dá)到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小,只有30.9平方米,甚至低于北京和上海。廣東省人均住房面積的低位,一方面是由于廣州、深圳兩座一線(xiàn)城市集聚了大量外來(lái)人口,在高房?jī)r(jià)、地價(jià)水平之下,人口的流入速度與城市的住房建設(shè)速度之比,明顯會(huì)高于其他城市,導(dǎo)致城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)狀和提升水平均相對(duì)較慢,但另一方面更重要的,還是由于勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先發(fā)展,為大灣區(qū)的三線(xiàn)城市吸引了大量外來(lái)務(wù)工人群,大大推高了廣東省住房需求總量,拉低了廣東省的城鎮(zhèn)人均住房面積,但是受工作的收入水平和流動(dòng)性影響,這部分人群本地購(gòu)房意愿相對(duì)較低,對(duì)于住房大多是“夠住”即可,使得廣東省的城鎮(zhèn)人均住房面積增速相對(duì)較慢。

??北京和上海排在第二、三位,大量的外來(lái)人口和高企的房?jī)r(jià)水平,使得兩市城鎮(zhèn)住房規(guī)模一直較為緊張,而大量高收入崗位和優(yōu)質(zhì)的城市教育、醫(yī)療配套,尤其是相對(duì)于廣深更加豐富的高等教育資源,使得北京、上海在吸引中高收入家庭落戶(hù)上有著更加明顯的優(yōu)勢(shì)。就目前人均35平方米以下的居住水平來(lái)看,北京和上海仍有極大的住房改善空間。另外值得注意的是,上海、北京雖然人均住房面積不高,戶(hù)均住房建筑面積也只有75和78平方米,排在全國(guó)倒數(shù)前三,但是從套型大小來(lái)看,平均每間住房面積分別為37.4和36.6平方米,均達(dá)到了36.5平方米的全國(guó)均線(xiàn)之上。

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??二、廣東租賃+城中村住戶(hù)潛在需求14億平方米,超過(guò)近十年全省新房成交總和(略)

??三、浙江、福建家庭住房面積分布兩極分化,湖南僅6%家庭人均小于20平方米(略)

??四、北京、上海超9%家庭“多代同住一室”,潛在需求增量超新房年成交規(guī)模

??與七普住房條件的相關(guān)統(tǒng)計(jì)口徑中,“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類(lèi)。據(jù)七普披露數(shù)據(jù),全國(guó)共有4%的家庭仍存在“多代人住在一間臥室”的情況,共有1179.5萬(wàn)戶(hù),其中最為常見(jiàn)的即為兩代人居所為一室,或三代人居所為二室。雖然目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)已經(jīng)達(dá)到了人均1.06間住房的水平,但是這些家庭還沒(méi)有達(dá)到“一代人一間房”的水平。

??分省市角度來(lái)看,上海市共有10.7%的城鎮(zhèn)家庭存在多代同住一室的現(xiàn)象,按增加一間房整套建筑面積增加20平方米計(jì)算,相關(guān)潛在需求增量高達(dá)1800萬(wàn)平方米,達(dá)到了上海新房年成交量的1.3倍。此外天津、北京這一類(lèi)型家庭占比也超過(guò)了9%,相關(guān)潛在住房需求增量分別達(dá)到了各自新房年成交量的0.6倍和1.9倍。

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??慮到現(xiàn)代住房兼具的學(xué)習(xí)、辦公、娛樂(lè)、客臥等功能,出于功能性需求,住房間數(shù)為 “代際數(shù)+1”的套型更適合目前的城鎮(zhèn)家庭(如兩代人住三房、三代人住四房等)。對(duì)應(yīng)到七普數(shù)據(jù),目前全國(guó)有31%的城鎮(zhèn)家庭代際與住房間數(shù)相同,如一代戶(hù)家庭住房間數(shù)為一間,二代戶(hù)家庭住房間數(shù)為二間等。

??具體到地區(qū)來(lái)看,上海、廣東、北京不出意外排在前三,均有超過(guò)四成的家庭具有“代數(shù)+1”的住房改善需求,若轉(zhuǎn)化為潛在住房需求增量,分別高達(dá)7700萬(wàn)平方米、2.7億平方米和6000萬(wàn)平方米,分別達(dá)到了各自新房成交量的5.5倍、2.2倍和8.3倍。就此來(lái)看,在大量此類(lèi)住房改善需求增量的支持下,未來(lái)北京、上海仍住宅市場(chǎng)更有望保持穩(wěn)定,持續(xù)走出獨(dú)立于行業(yè)的市場(chǎng)行情。此外,廣東、浙江此類(lèi)家庭數(shù)量也較為可觀,可為省內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)提供充足的需求支持。

1

??五、江浙等十省市仍有超三成住房在上世紀(jì)建成,潛在舊改規(guī)模較大(略)

??04

??未來(lái)十年需求增長(zhǎng)仍可超90億㎡

??廣東增量空間斷層領(lǐng)先

??綜合前文所述,目前中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)超過(guò)一間,已經(jīng)基本達(dá)成了人均“不缺房”的需求,但與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平或國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)省份相比,全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積仍有進(jìn)一步上升的空間和需求。另一方面,大量與城市發(fā)展規(guī)劃不匹配的老舊“城中村”存在,也使得城鎮(zhèn)中依舊存在這大量舊改需求。保守估算,未來(lái)十年住房改善和舊改將為中國(guó)帶來(lái)61億平方米的新增住房需求,若七普后一個(gè)十年仍可保持年均1000萬(wàn)左右的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人口增加,十年間需求增長(zhǎng)仍可超過(guò)90億平方米。

??一、已有三成家庭人均住房超發(fā)達(dá)國(guó)家水平,但剛需、首改群體依舊龐大(節(jié)選)

??自1998年以來(lái),中國(guó)“房改”已經(jīng)度過(guò)了20個(gè)年頭,期間建成了大量的大戶(hù)型住宅,城鎮(zhèn)住房已經(jīng)達(dá)成了人均1間,從總量來(lái)說(shuō)已經(jīng)不缺房,并且相當(dāng)一部分家庭已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)了“住房富裕”。但是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展背景之下,家庭戶(hù)住房條件不免出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性差異,為改善居住條件,仍有大量家庭存在著較為迫切的置業(yè)需求。

??4%家庭依舊存在“多代人同住一間房”

??從住房間數(shù)角度來(lái)看,雖然城鎮(zhèn)家庭戶(hù)已經(jīng)達(dá)成了人均1間住房,但仍然至少有4%的家庭存在“多代同住一間房”的情況,如兩代人住在一室,三代人住在二室等,若將這部分人群住房改善目標(biāo)定為“每代人一間房”,那么相關(guān)潛在住房需求增量將達(dá)到2.8億平方米。

??15%家庭人均住房面積不及全國(guó)平均一半

??從住房面積角度來(lái)看,七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,有33%的家庭人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了50平方米以上,超過(guò)了歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平。另一方面,也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人均住房面積低于20平方米,幾乎不到全國(guó)平均水平的一半,潛在需求增量約為8.7億平方米,就面積角度而言這部分家庭對(duì)于住房改善的需求最為迫切,但是考慮到與人均住房面積高相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入水平,這部分家庭的住房改善更多地會(huì)由保租房完成,對(duì)商品住宅需求增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)相對(duì)有限。

??39%城鎮(zhèn)家庭住所來(lái)源租賃房或城中村自住

??在住房來(lái)源角度,有21%的家庭戶(hù)住房來(lái)源為租賃住房,扣除廉租房、公租房戶(hù)也有18%。就目前買(mǎi)房自住的傳統(tǒng)觀念來(lái)看,租賃戶(hù)家庭數(shù)量超過(guò)5000萬(wàn)戶(hù),潛在置業(yè)需求高達(dá)52億平方米。雖然目前保租房建設(shè)規(guī)模快速發(fā)展,“十四五”期間40城目標(biāo)建設(shè)650萬(wàn)套,但對(duì)比5000萬(wàn)戶(hù)的租房戶(hù)數(shù)量來(lái)看,在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保租房供給仍將是供不應(yīng)求。因此,對(duì)于大多數(shù)完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶(hù)家庭而言,為了子女教育和自身戶(hù)口、保險(xiǎn)等生活保障需求,其置業(yè)需求大概率還是會(huì)流向商品房的一二級(jí)市場(chǎng)。

??另一方面,自建房自住戶(hù)占比也達(dá)到了21%,數(shù)量超過(guò)6000萬(wàn)戶(hù)。考慮到“城中村”住宅建設(shè)在多數(shù)情況下與城建規(guī)劃不匹配,在人均綠地、醫(yī)療、商業(yè)、教育等供地指標(biāo)上存在明顯短板,建筑形態(tài)、交通出行也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,為提高城市建設(shè)用地的使用效率,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看大多需要拆改。就此類(lèi)家庭戶(hù)數(shù)量推算,“城中村”潛在需求總量可達(dá)61.8億平方米。

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??二、各地人均住房面積“見(jiàn)頂”前,廣東、山東、河北增長(zhǎng)空間高居前三(略)

??三、“不患寡而患不均”,浙江、福建等省份結(jié)構(gòu)性需求不可小覷(略)

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