??市場底或到明年二季度，熱點城市“保溫”多數(shù)城市筑底徘徊。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??11月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，重點30城供應同比下降38%，成交同比跌幅擴至30%。受疫情影響，廣州、重慶等市場陷入“半停擺”狀態(tài)，成交皆創(chuàng)歷史新低。土地出讓節(jié)奏明顯加快，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，但溢價率延續(xù)低位徘徊，流拍率回升至年內(nèi)高位，僅北京、杭州因供地質(zhì)量提升土拍熱度升溫。

??01 新增供應

??低位回升，環(huán)比增18%
滬深支撐一線集中放量

??11月整體供應量筑底回升：30個重點城市預計新增商品住宅供應1537萬平方米，環(huán)比上漲18%，同比下降38%。供應低潮期中僅一線和核心二線支撐整體企穩(wěn)。一方面上述2021年以來土拍貨量充足，另一方面樓市成交相對良好，新房存量相對去化壓力可控。部分核心城市的優(yōu)質(zhì)項目加推入市將對新房成交表現(xiàn)起到一定支撐作用。

??具體來看，一線城市供應283萬平方米，環(huán)比上漲41%，主要因上海和深圳新盤入市推動。深圳華僑城·四海華亭和恒裕·柏悅灣分別新增供應近10萬平方米。上海11月新增供應124萬平方米，為2022年第6個月新增供應超百萬平方米；本月新增供應仍以郊外環(huán)為主，如大名城·映辰、華發(fā)建發(fā)·縵云等。不過一線11月供應同比仍降31%，廣州降幅甚至達到63%，可見房企整體推盤積極性不高。

??二三線城市新增供應繼續(xù)向熱度較高的城市集中，城市間分化加劇。26個重點城市新增商品住宅1253萬平方米，環(huán)比上升13%，同比則下降39%。分城市來看，杭州、合肥11月供應均處于歷史高規(guī)模，同比分別上漲44%和72%。長沙、武漢、西安、天津、蘇州、佛山、寧波、常州、廈門等均環(huán)比不同幅度增量。而青島、濟南、海口、鄭州、徐州、福州等城市11月繼續(xù)延續(xù)同環(huán)比齊降的縮量表現(xiàn)，除鄭州等因疫情因素外也與上述城市新房成交過于萎靡有關。

??02 新房成交

??環(huán)比再降14%
僅滬寧廬蓉等熱點城市環(huán)比持增

??2022年11月，整體市場持續(xù)“探底”，據(jù)CRIC監(jiān)測，11月30個監(jiān)測城市成交面積為1331萬平方米，環(huán)比再降14%，同比下降30%，1-11月累計同比跌幅達39%，與上月基本持平。從金融16條到全面降準，再到“第三支箭”紓困房企，政策“強心劑”落地效果尚未在市場層面顯現(xiàn)。

??分能級來看，一線延續(xù)降勢，11月總成交為206萬平方米，環(huán)比下降16%，同比下降36%。僅上海熱度延續(xù)，成交同環(huán)比保持增勢，究其原因，一方面隨著六批次集中入市，供應迎來了新一輪高峰，單月環(huán)比大增63%；另一方面，核心區(qū)域適銷對路產(chǎn)品入市結(jié)構(gòu)性拉動了去化率，據(jù)CRIC監(jiān)測，青浦招商虹橋璀璨時代、閔行越秀仁恒天樾園和、寶山四季都會綠龍北均實現(xiàn)了開盤即售罄。北京則進入了供應斷檔期，導致成交同環(huán)比“腰斬”，廣深市場尚無明顯起色，單月成交量均不足50萬平方米。

二三線城市總成交僅1108萬平方米，環(huán)比下降14%，同比降30%。各城市環(huán)比跌多漲少，顯著回落的大體可分為以下兩類：一是短期受疫情負面影響嚴重的，諸如重慶、鄭州等；二是弱二線和部分三四線城市，諸如福州、昆明、南寧、徐州等成交也出現(xiàn)明顯下滑。而東南沿海城市諸如南京、無錫、合肥等成交出現(xiàn)階段性回升，以南京為例，整體成交尚處低位，同比下降21%，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，項目開盤并未有明顯好轉(zhuǎn)，11月開盤去化率僅為26%，居民購房觀望情緒依舊濃厚。

??03 項目去化

??熱點減少、合肥“三連降”
改善普遍好于剛需

??以項目開盤去化率走勢來看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個重點城市平均開盤去化率由10月的36%微增至11月的38%，上升2個百分點。細化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后穩(wěn)”走勢，11月前三周去化率穩(wěn)中有降，由55%降至47%，而后續(xù)伴隨各類強力政策紓困，疊加部分城市核心區(qū)域供應放量，市場熱度止跌回穩(wěn)，至第48周（11.21-11.27）去化持穩(wěn)至49%。

??聚焦到單個城市，11月各城市環(huán)比漲跌參半，大體呈現(xiàn)出如下特征：一是上海、北京、長沙等熱點恒熱，隨著優(yōu)質(zhì)供應集中放量，去化率基本都穩(wěn)步回升至60%以上。二是無錫、東莞、珠海等三四線城市11月漲幅顯著主要基于供應疲軟，單盤熱銷拉動平均去化率穩(wěn)步攀升，實則短期購房者觀望情緒依舊濃厚，市場尚未有明顯起色。三是成都、西安、合肥等前期熱度較高城市去化率全面回調(diào)，合肥更是去化率“三連降”。除了疫情反復等外部影響之外，一方面非熱點區(qū)域推盤量顯著上升，結(jié)構(gòu)性拉低了平均去化率水平；另一方面，供應集中放量，購房者選擇更為多樣，客戶分流情況嚴重，四是前期去化低迷三四線城市金華、常州等整體去化率尚屬低位徘徊，不足10%。

??04 庫存

??持平上月
武漢去化周期超2年、鄭渝徐等同比翻番

??11月整體30個重點城市因供應持平、成交縮減呈現(xiàn)供略過于求，整體供求比為1.2。30城狹義庫存環(huán)比微增0.7%，持平上月。具體而言，熱點一二線城市因供應環(huán)比上漲而呈現(xiàn)短期供過于求的狀態(tài)，如上海、深圳、長沙、武漢、西安、寧波、廈門等。

??多城受到新房成交規(guī)模進一步縮減影響，30個重點城市中四成庫存消化周期超過2年，其中大連、鄭州、武漢已超過30個月，鄭州、重慶、徐州等消化周期同比上漲一倍有余。

??總的來看，雖然全國整體新房供求維持相對平衡的低熱度狀態(tài)，但是多個重點城因新房成交愈發(fā)的不理想，庫存積壓、去化受阻等問題在進一步加劇。

??05 二手住房

??成交環(huán)比漲18%好于新房
深寧蘇杭等漲幅超2成

??11月二手房成交規(guī)模略有回升，10個重點城市預計成交439萬平方米，環(huán)比上升18%。由于2021年深圳、青島、杭州、大連均處于低基數(shù)，11月同比上漲22%。但前11月同比累計仍下降24%。

??具體來看，一線城市北京和深圳預計成交125萬平方米，環(huán)比上漲6%。其中深圳環(huán)比上漲26%，較為突出。二線和三四線城市分別上漲25%和23%，除青島環(huán)比略有回落外，其余城市成交規(guī)模均有不同幅度回升，其中南京和蘇州分別同比上漲5%和8%。

??從2022年前11月主要城市二手房成交情況來看，三季度起二手房成交表現(xiàn)顯著好于新房。這主要是由于當前強一二線優(yōu)質(zhì)新房供應稀缺、弱二三線新房交付困難下，以次新房為主的二手房成為購房者“趨利避害”的短期最優(yōu)解。隨著近期面向房地產(chǎn)業(yè)的金融利好持續(xù)出臺，市場環(huán)境改善后二手房市場熱度或?qū)⒂兴陆怠?/p>

??06 土地市場

??成交規(guī)模達年內(nèi)最高位
京、杭集中土拍回溫

??11月，300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為15492萬平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比轉(zhuǎn)降24.1%；成交總金額達4199億元，環(huán)比下降5.5%，同比減少18.9%。因月內(nèi)三四線城市成交占比增加，土地成交均價進一步回落至2710元/平方米，環(huán)比下降11.6%，但同比上漲6.9%。

??11月，土拍平均溢價率為2.9%，較上月增加了0.8個百分點，仍在年內(nèi)低位徘徊。一線城市方面，在北京、深圳有多宗土地觸頂成交的帶動下，一線城市本月溢價率上漲至4.7%，尤其是北京，成交6幅地中僅1幅底價成交，其余均溢價出讓，更是有3宗競地價及現(xiàn)售面積雙觸頂，平均溢價率高達10%。二線城市方面，多數(shù)集中供地城市的土拍熱度仍維持在低位。三四線方面，大多數(shù)城市出讓地塊也均為底價成交，僅鹽城、麗水、馬鞍山等少數(shù)長三角城市土拍保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了5%。土地平均流拍率大幅上升至16.1%，較上月增加了3.9個百分點，重新回到年內(nèi)較高水平。11月土地流拍率的上升，主要還是大量三四線城市供地規(guī)模的增加所致，預計高流拍率的城市還將繼續(xù)密集出現(xiàn)。

??07 綜觀

??市場底或到明年二季度
熱點城市“保溫”多數(shù)城市筑底徘徊

??展望未來，我們提出以下兩點預判：其一，隨著房企融資功能逐漸恢復，企業(yè)暴雷或?qū)㈦A段性劃上“休止符”，疊加穩(wěn)經(jīng)濟政策持續(xù)加碼，有望對沖行業(yè)下行預期。受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預計到明年二季度可能形成市場底。其二，各線城市大概率重啟輪動修復。其中，核心一、二線城市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這類強二線城市，在市場出現(xiàn)走弱跡象及時解綁政策，短期有助于提振市場情緒，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。弱二線及多數(shù)三、四線城市或?qū)⒅着腔玻袌鲂迯凸?jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場需求及購買力還需積累，市場真正回穩(wěn)仍需較長時間周期。