??一

??政策環(huán)境：持續(xù)寬松

??1．中央層面：重申“房地產是國民經濟支柱產業(yè)”地位，持續(xù)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作

??2022年第四季度，中央穩(wěn)樓市力度顯著增強。一方面，重申“房地產是國民經濟支柱產業(yè)”地位，強調房地產鏈條長、涉及面廣，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，要充分認識到房地產業(yè)的重要性，為后續(xù)出臺支持性政策以充分發(fā)揮房地產業(yè)的支柱作用打開了空間。另一方面，監(jiān)管部門對包括民企在內的房企融資態(tài)度呈現(xiàn)實質性改善，“金融16條”和銀行信貸、發(fā)債融資、股權融資“三支箭”等重磅政策相繼落地。

??多次強調落實支持剛性和改善性住房需求，促進住房消費。四季度召開的三次國務院常務會議、12月中旬召開的中央經濟工作會議，以及“放管服”改革重點任務分工方案中均提出，要落實因城施策支持剛性和改善性住房需求。同時中央經濟工作會議及《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022—2035年）》均提出，要堅持“房住不炒”定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；加強市場預期引導，促進住房消費健康發(fā)展。

??房地產融資由“保項目”擴展至“保主體”，支持房企融資政策不斷出臺。四季度多部門發(fā)文、中央經濟工作會議及人民銀行工作會議，同時強調要推動保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責任；滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

??金融監(jiān)管部門持續(xù)出臺具體措施，11月8日，在人民銀行的支持和指導下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”，提出包括對各類房地產企業(yè)一視同仁、支持房企存量融資合理展期、支持優(yōu)質房企發(fā)債融資、做好“保交樓”金融服務、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排等。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)文提出，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質房企開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務，置換資金優(yōu)先用于項目工程建設和償還項目到期債務等。11月25日，證監(jiān)會在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房企境外市場上市政策等。12月21日，證監(jiān)會提出，繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，允許房企“借殼”上市，允許房地產和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉房重組。

??加大力度發(fā)展保障性租賃住房。10月31日，財政部發(fā)文加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022—2035年）》中提出，完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，因地制宜發(fā)展共有產權住房，完善長租房政策，推動租購同權等。

??大力發(fā)展綠色建筑和裝配式建筑。財政部、工信部提出，自2022年11月起，在北京市朝陽區(qū)等48個市（市轄區(qū)）實施政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升政策，納入政策實施范圍的項目包括醫(yī)院、學校、辦公樓、綜合體、保障房等政府采購工程項目。11月25日，住建部下發(fā)裝配式建筑發(fā)展可復制推廣經驗清單，請地方結合實際學習借鑒。12月6日，科技部、住建部印發(fā)“十四五”城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展科技創(chuàng)新專項規(guī)劃，提出加強城市更新與品質提升系統(tǒng)技術研究、加強智能建造和智慧運維核心技術裝備研發(fā)、加強綠色健康韌性建筑與基礎設施研究、加強城鎮(zhèn)發(fā)展低碳轉型系統(tǒng)研究等7項重點任務。

??加強人才隊伍建設，做好教育、住房等保障服務。10月7日，中共中央、國務院印發(fā)加強新時代高技能人才隊伍建設的意見提出，支持各地將高技能人才納入城市直接落戶范圍，高技能人才的配偶、子女按有關規(guī)定享受公共就業(yè)、教育、住房等保障服務。

??2．地方層面：政策力度進一步加強，多個熱點城市“限購”松綁

??2022年第四季度，地方累計出臺房地產調控政策170條，較三季度繼續(xù)減少32%。其中，寬松性政策142條，中性政策15條，緊縮性政策13條。在前期政策高頻出臺基礎上，四季度地方在政策力度上進一步加強，寬松性政策覆蓋供需兩側。其中，需求側除了延續(xù)一直實施較多的財稅補貼、加強公積金住房貸款支持、放寬城市落戶和購房門檻外，更多城市跟進松綁四項限制性政策、推動二手房“帶押過戶”新模式；供給側核心舉措主要包括降低房企拿地門檻、優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管、鼓勵房企開展讓利促銷活動等。緊縮性政策主要表現(xiàn)在房地產市場秩序整治和房企資金監(jiān)管等方面。

??多個熱點城市放寬“限購”“限售”等限制性政策。如上海市臨港新片區(qū)提出定向優(yōu)化人才購房準入條件；廈門、鄭州、成都調整限購區(qū)域范圍；西安、杭州取消社保繳納年限或落戶年限限制；重慶調整貸款住房套數(shù)認定標準；西安多孩子家庭、南京指定區(qū)域增加購買套數(shù)；佛山、東莞則全面放開限購，蘭州取消現(xiàn)行限售政策。

??推動二手房“帶押過戶”新模式。深圳、廣州、杭州、蘇州、天津、成都、西安、煙臺、青島、東莞等多座城市推進或深化二手房“帶押過戶”登記新模式，無須提前還貸，無須墊付資金，提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

??二

??房地產市場發(fā)展特點

??1． 供求：主要行業(yè)指標大幅下跌

??2022年全國房地產市場整體持續(xù)處于調整階段，四季度內部分指標跌速有所放緩。其中，開發(fā)投資累計跌幅持續(xù)下探，走勢逐月放緩；房屋新開工規(guī)模、土地成交量價持續(xù)大幅下跌；商品房銷售面積及金額跌幅明顯，年末市場回升動力不足；國房景氣指數(shù)回調至94.35的歷史低位。

??投資：年末跌速放緩。2022年，全國房地產開發(fā)投資132895億元，同比下降10.0%，年末跌速放緩。從物業(yè)類別看，商業(yè)營業(yè)用房投資跌幅最大，下降14.4%；住宅投資占總投資比重為75.7%。從地區(qū)來看，東部和中部地區(qū)跌幅相對較小，跌幅在7%上下，東北地區(qū)跌幅最大，下降25.5%。整體而言，開發(fā)企業(yè)對東部地區(qū)投資較為穩(wěn)定，占總投資比重為54.5%。四季度全國房地產開發(fā)投資29336億元，較上季度下降16.9%，較上年同期下降16.3%。

??土地：持續(xù)大幅下跌。2022年房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積10052萬平方米，同比下降53.4%；土地成交價款9166億元，同比下降48.4%；土地成交均價7790元/平方米，同比上漲14.4%。四季度土地購置面積3603萬平方米，較上季度上漲27.7%，同比下降54.2%；土地成交價款4142億元，較上季度上漲38.9%，同比下降40.7%。

??銷售：跌幅略有擴大。2022年全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%；商品房銷售金額133308億元，下降26.7%。分物業(yè)類型看，住宅市場跌幅最大，下降26.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房跌幅相對較小。分區(qū)域看，各區(qū)域商品房銷售面積和金額同比為負增長，跌幅在21%—41%之間；東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.5%、58.1%。

??四季度全國商品房銷售面積34415萬平方米，銷售金額33928億元，兩項指標較上季度分別上漲5.9%和1.9%，同比跌幅分別為29.9%和28.0%。季度內11月、12月兩項指標同比跌幅較大，超過三成。

??庫存：住宅增加明顯。2022年12月末，商品房待售面積56366萬平方米，上年末增加5343萬平方米。其中，住宅待售面積26947萬平方米，增加4186萬平方米；辦公樓待售面積4073萬平方米，增加278萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積12558萬平方米，減少209萬平方米。

??2．價格：新房和二手房價格走勢相對平穩(wěn)

??新房：房價同環(huán)比跌幅呈逐月收窄趨勢。10-12月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為10座、16座、15座，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.37%、-0.25%和-0.22%。10-12月，房價同比為上漲的城市數(shù)量分別為19座、18座、16座，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-2.41%、-2.33%、-2.29%。

??二手房：房價整體趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅略有收窄、同比跌幅略有擴大。10-12月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為5座、5座、7座，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.47%，-0.44%，-0.41%。10-12月，價格同比上漲城市數(shù)量均為6座，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-3.65%，-3.72%，-3.76%。

??3．城市：商品住宅成交量較上季度明顯好轉，同比由跌轉漲

??四季度，監(jiān)測30[1]個重點城市商品住宅成交總面積7042.69萬平方米，較上季度增加39.3%，比去年同期增加11.1%，同比出現(xiàn)正增長，上季度同比跌幅（-30.0%）。其中，上海、成都成交量相對領先，分別為494.63萬平方米、442.23萬平米，其次杭州、武漢在400萬平方米上下，成交量前十的城市還有佛山、青島、徐州、天津、濟南、北京，在290萬—280萬平方米之間。

??四季度末，商品住宅庫存最大的城市為青島2462萬平方米，其次武漢、成都約2100萬平方米；合肥庫存面積最小，為295萬平方米。消化周期上，上海、合肥、杭州、濟南、消化周期低于9個月；26座城市消化周期在14個月及以上，鄭州達111.5個月，大連、長春、青島在33—43個月之間。

??徐州土地成交面積明顯領先其他城市，為963.48公頃，重慶、成都超過600公頃，常州、長沙、西安在418—500公頃區(qū)間，成交前十的城市還有廣州、南京、無錫、寧波，位于194—322公頃區(qū)間。

??4．企業(yè)：銷售業(yè)績大幅下降 投資力度銳減

??業(yè)績：大幅下降。全年百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比下降41.6%的較高水平。百強房企銷售操盤金額門檻同比降低42.0%至116.1億元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50門檻分別為1673.1億元、803.1億元、507.2億元、296.8億元，同比分別下降41.9%、49.4%、55.8%、48.0%。全口徑規(guī)模超過千億的房企由2021年的43家減少為20家，碧桂園4643億元排名榜首。

??投資：力度銳減。2022年房企新增貨值百強門檻為91億元，同比下降58%。新增貨值破千億的房企有8家，分比為保利發(fā)展、華潤置地、中海地產、萬科地產、濱江集團、招商蛇口、越秀地產、綠城中國。百強房企投資金額的81%集中于22座核心城市，在一線城市的投資占比35%，二線城市為50%。2022年百強房企拿地銷售比僅有0.18，降至2017年以來的最低點，與2021年（0.29）相比明顯下降。

??融資：規(guī)模大跌。全年房企新增融資總額為7750億元，同比減少42%，自2016年以來首次跌落萬億元以下。房地產融資的“三支箭”落地后，信貸、債券、股權融資、預售資金、非標信托、內保外貸、REITs等多維度的房企融資端支持政策均已出臺。除少數(shù)的國央企開發(fā)商和優(yōu)質民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔保完成發(fā)債外，其他無擔保安排的債券發(fā)行情況并不理想，后續(xù)融資政策效應還需市場有一段時間消化。

??到位資金：降幅明顯。2022年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，同比減少25.9%。其中，國內貸款17388億元，減少225.4%；利用外資78億元，減少27.4%；自籌資金52940億元，減少19.1%；定金及預收款49289億元，減少33.3%；個人按揭貸款23815億元，減少26.5%。四季度到位資金34681億元，較上季度減少7.4%，同比減少30.1%。

??三

??當前產業(yè)存在的問題

??1．融資政策支持的優(yōu)質房企需要明確標準

??四季度，支持房地產企業(yè)融資的政策頻出，在官方表述中，無論是金融十六條、還是“三支箭”，能夠享受到政策扶持的都是優(yōu)質頭部房企，也就是達到一定門檻才行。對于所有房地產企業(yè)來說，大水漫灌式的流動性支持是沒有的，可能未來大部分企業(yè)面臨的局面并不能有特別明顯的改善。優(yōu)質頭部房企是一個若隱若現(xiàn)的白名單，哪些企業(yè)能夠進入，這絕對不能靠運氣，更多是企業(yè)各方面綜合實力的體現(xiàn)。現(xiàn)在不提“三道紅線”，不代表政策不再關注企業(yè)負債情況。企業(yè)的發(fā)展模式到底是資源推動型，還是管理推動型？土地投資布局是否符合國家發(fā)展規(guī)劃大局？產品設計是千篇一律還是每個樓盤都獨具匠心，企業(yè)包括產品的品牌價值幾何？單純依靠產品簡單復制尋求規(guī)模擴張的房企不是優(yōu)質的，也很難穩(wěn)定做到頭部。從行業(yè)發(fā)展角度看，政府應進一步明確優(yōu)質頭部企業(yè)的認定標準，尤其是對于綜合實力的衡量，應更加可量化，可評價。這樣既給房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展指明了方面，便于對接資源，也給政府一定的管理參考，而不是隨意的解釋。

??2．土地成交冷清，市場面臨供應不足壓力

??房地產開發(fā)企業(yè)從摘牌拿到《國有土地使用證》到取得《商品房銷售(預售)許可證》所需時間會有所差異。一般而言，拿地后需要六個月以內開工，拿證滿二年未動工開發(fā)的，政府就可以無償收回土地使用權。時間節(jié)點上看，土地市場成交規(guī)模及新開工節(jié)奏直接決定第二年的商品房供給。2022年土地場成交冷清，開發(fā)企業(yè)土地購置面積10052萬平方米，不及上年一半。同時，2022年拿地企業(yè)多為當?shù)爻峭镀髽I(yè)，開發(fā)運營節(jié)奏要比高周轉的民營房企緩慢，也將對市場供應造成一定影響。2023年新增商品住宅將面臨供應不足的壓力。

??3．市場信心不足，仍需政策積極引導

??當前，房地產行業(yè)探底周期逐漸拉長，各個層面提振房地產市場的政策不斷，疫情對經濟的影響也在逐步消除，但是經濟復蘇進程較為緩慢，我們預計2023年銷售也不會出現(xiàn)明顯反彈，房價仍然有回調的空間。未來房地產能否企穩(wěn)關鍵是購房者的預期，以及企業(yè)特別是民營房企的信心。房地產遇冷，企業(yè)資金鏈緊張，很大程度上是消費者觀望，看不準市場走向，擔心買了沒回報，買了會爛尾。如何改變負面預期，進而引導正面預期，如何提升消費者信心，進而提升開發(fā)企業(yè)的信心？政策需要積極引導。

??4．“帶押過戶”存在一定業(yè)務風險

??四季度，多個城市推進二手房交易“帶押過戶”登記新模式。交易二手房時，不用提前還清房貸，就能實現(xiàn)抵押變更、轉移登記和新抵押設立，降低了交易雙方資金及時間成本、提高交易登記安全性。這一措施產生了較好的經濟效益和社會效應，對促進房地產市場良性循環(huán)具有積極意義。與此同時也存在一定風險，銀行推動“帶押過戶”的動力是留住貸款，那么跨行過戶可能面臨一些障礙；交易完成前賣方需要接受資金監(jiān)管，對有置換需求的居民有一定影響；因為會出現(xiàn)短期的“雙抵押”并存，買方貸款比例有所限制。各地方政府在推行這一政策時，需要宣傳和咨詢工作做到位，規(guī)范交易流程和細節(jié)，明確相關規(guī)章制服，規(guī)避制度創(chuàng)新帶來的風險。

??四

??2023年一季度房地產市場走勢預判

??1．政策持續(xù)寬松。房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，行業(yè)深度下行對經濟影響顯著。2022年底行業(yè)政策已經出現(xiàn)明顯轉折，從“去杠桿”轉變?yōu)椤胺€(wěn)經濟、穩(wěn)地產”，2023年一季度將引導市場預期和信心回暖。中央層面，金融加碼支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，推動并購重組，支持改善房企資產負債狀況等；政策支持合理住房需求、鼓勵住房消費。地方政府將跟進首貸利率調整機制降低購房成本，多城市首付比例、首貸認定標準等方面仍有調整空間；高能級城市放寬行政性限制政策，如取消或縮小限購范圍，降低購房門檻；更多城市跟進優(yōu)化二手房交易政策，簡化交易流程、降低交易成本等。

??2．市場低位企穩(wěn)。政策支持房地產的措施落地到市場響應并做出調整仍需要過渡期，再考慮到一季度季節(jié)和春節(jié)假期因素影響，前兩月投資、銷售、新開工等行業(yè)數(shù)據將繼續(xù)下行，3月起低位企穩(wěn)，環(huán)比出現(xiàn)反彈。由于去年行業(yè)各項指標下行明顯，基數(shù)較低，一季度同比跌幅或將有所收窄。部分城市積極推動二手房 “帶押過戶”方案，市場交易活躍度將進一步提升。經濟的逐步復蘇也將帶動房地產形勢轉好。土地市場方面，城市分化將持續(xù)加大，一、二線城市將優(yōu)化供應結構及土拍規(guī)則吸引優(yōu)質企業(yè)投資，三、四線城市土地儲備充足、但市場疲軟，將減少供應消化存量供給。

??3．企業(yè)償債壓力仍然較大。一季度償債壓力仍是房企面臨的大關，數(shù)據顯示1月、3月房企償債規(guī)模均超千億元。盡管房地產行業(yè)融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉變，但受到政策支持的企業(yè)范圍依然有限，個別房企仍然存在債務違約的可能性。受到政策支持的房企要抓住融資窗口期，推動銷售回暖，從根本上解決流動性問題。政策鼓勵下，房企之間實質性的合并重組事件將增多。

??01

??主要經濟指標統(tǒng)計數(shù)據

??02

?    房地產相關主要指標統(tǒng)計數(shù)據

??03

??重點城市交易數(shù)據

??04

       中國房地產企業(yè)銷售排行榜