??導(dǎo)語(yǔ)

??“按需定供”之下，2022年銷(xiāo)許領(lǐng)取放緩，狹義、廣義庫(kù)存規(guī)模走向也因此出現(xiàn)背離。

??◎  文 / 馬千里 邱娟 李詩(shī)韻

??專(zhuān)題視點(diǎn)

??2022年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國(guó)性深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，庫(kù)存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購(gòu)置面積同比下降53%。為進(jìn)一步明晰目前各城市所面臨的庫(kù)存壓力，研究中心對(duì)各城市目前的長(zhǎng)短期庫(kù)存壓力進(jìn)行了全面梳理，并對(duì)去化周期指標(biāo)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性分析，對(duì)各城市不同面積段、不同戶型上的分化進(jìn)行了深入探析。本文主要結(jié)論如下：1，2022年領(lǐng)取銷(xiāo)許放緩、新推案減少，致狹義庫(kù)存假性回落。2，預(yù)期修復(fù)助一線城市狹義庫(kù)存規(guī)模“逆市”上行。3，廣義庫(kù)存同比增幅達(dá)6%，長(zhǎng)期庫(kù)存壓力仍在攀升。4，成交低迷下整體狹義、廣義消化周期均顯著上行，并已超過(guò)了前期2014年的高點(diǎn)。5，一線城市狹義消化周期仍低于2014年高點(diǎn)，三四線供求信心雙雙“塌方”致去化壓力驟增。2022年末三四線消化周期23.7個(gè)月，較2014年高點(diǎn)增加了26%。6，中大戶型產(chǎn)品去化表現(xiàn)更為穩(wěn)健，二房產(chǎn)品庫(kù)存壓力高企。大多數(shù)城市均做到了“以需定供”，庫(kù)存規(guī)模相對(duì)較高的100-120㎡左右的三房、四房，同時(shí)也是去化表現(xiàn)最佳的一類(lèi)產(chǎn)品。7，預(yù)期修復(fù)和庫(kù)存壓力緩解，均需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的長(zhǎng)期過(guò)程。

??PART.01
??竣工未售、廣義庫(kù)存創(chuàng)新高
狹義庫(kù)存卻高位微降（節(jié)選）

??2022年，同步于商品住宅成交面積的大幅下滑，全國(guó)住宅竣工待售面積創(chuàng)下了近年來(lái)的新高。狹義庫(kù)存卻不增反降，超過(guò)六成的典型城市狹義庫(kù)存同比下滑，需求端表現(xiàn)穩(wěn)健的上海反而成為了庫(kù)存規(guī)模領(lǐng)漲的代表城市之一。1，住宅竣工未售率重回三成以上，待售面積創(chuàng)近五年新高、仍低于2015年高點(diǎn)（節(jié)選）2022年末全國(guó)住宅竣工未售面積2.7億㎡，同比上升18%，創(chuàng)近5年新高，但是就歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，仍遠(yuǎn)低于2015年4.5億的歷史高點(diǎn)。其中2022年初出現(xiàn)了歷史最大的單月待售面積增量，較2021年12月末增加5552萬(wàn)㎡，這一方面固然是因?yàn)榇罅孔≌⒐さ慕y(tǒng)計(jì)上報(bào)時(shí)間聚集在了年末，但更重要的，還是竣工住宅售出率出現(xiàn)了顯著下降，導(dǎo)致相關(guān)庫(kù)存指標(biāo)出現(xiàn)了急劇上升。

??根據(jù)住宅待售面積和其他統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的邏輯關(guān)系，進(jìn)一步聯(lián)系歷年住宅竣工面積、現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，可以測(cè)算歷年中國(guó)竣工住宅的未售率，并由此判斷庫(kù)存積壓情況的變化。可以看到2016年以后，中國(guó)竣工住宅的未售率逐年下降，至2019-2021年達(dá)到低點(diǎn)，考慮到銷(xiāo)售到竣工一般需要1-2年的施工期，這也與此前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)一致。2022年，竣工住宅的未售率攀升至32%，也與2020年起始的市場(chǎng)去化率的下行相一致。考慮到2022年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模較上一年下降了4億㎡，若2023年消費(fèi)者預(yù)期和行業(yè)銷(xiāo)售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必將在接下來(lái)一兩年內(nèi)繼續(xù)上行，并導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升。

??2，狹義庫(kù)存低于2014年高點(diǎn)，獨(dú)立行情下上海、杭州“主動(dòng)”增庫(kù)存（節(jié)選）統(tǒng)計(jì)范圍進(jìn)一步拓寬到取得銷(xiāo)許、尚待售出的狹義庫(kù)存方面，也是監(jiān)測(cè)業(yè)內(nèi)和主管部門(mén)所重點(diǎn)關(guān)注的中短期指標(biāo)。不同于以往行業(yè)規(guī)模整體擴(kuò)容、內(nèi)部分化的市場(chǎng)周期，上行的庫(kù)存規(guī)模普遍代表著低迷的去化速度，在當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展階段下，少數(shù)需求側(cè)表現(xiàn)相對(duì)良好，供給側(cè)信心較足的城市更愿意保持甚至推升新房的供給規(guī)模。

??1）、2020年后狹義庫(kù)存進(jìn)入高位盤(pán)整期，新增供應(yīng)降速助庫(kù)存暫緩上升（略）

??圖：2014年以來(lái)50個(gè)典型城市狹義庫(kù)存（略）

??2）、各能級(jí)庫(kù)存走勢(shì)明顯分化，預(yù)期修復(fù)助一線城市狹義庫(kù)存規(guī)模再上臺(tái)階

??各能級(jí)城市表現(xiàn)方面，可以看到各能級(jí)城市庫(kù)存指數(shù)漲跌趨勢(shì)變化與整體大致相同，但各階段變化幅度不一，這一方面與銷(xiāo)售表現(xiàn)相關(guān)，另一方面也反映了供給側(cè)信心的差異。

??一線2022年狹義庫(kù)存逆市上漲，但相比2014年的降幅仍是各能級(jí)中最大的，從中折射出的市場(chǎng)信心也更為堅(jiān)定。在2015-2017年的“去庫(kù)存”周期中，一線城市狹義庫(kù)存規(guī)模下降最大，至2017年末一線城市狹義庫(kù)存僅2235萬(wàn)㎡，不及2014年末的一半，而2020年下半年的成交的補(bǔ)償性上漲，也使得2020年一線城市狹義庫(kù)存出現(xiàn)了各能級(jí)中唯一的同比回落。因此在經(jīng)歷了2021年下半年到2022年三季度的盤(pán)整周期后，得益于優(yōu)秀的銷(xiāo)售表現(xiàn)，以及相對(duì)前期高點(diǎn)最低的各能級(jí)中最低的狹義庫(kù)存規(guī)模，2022年下半年一線城市供給側(cè)信心不降反升，狹義庫(kù)存規(guī)模反而再上臺(tái)階，2022年12月末庫(kù)存達(dá)到近3807萬(wàn)㎡，反而較年初上升了8%左右，也是各能級(jí)城市中唯一2022年庫(kù)存規(guī)模上升的。

??二線城市供給側(cè)“轉(zhuǎn)向”及時(shí)，狹義庫(kù)存兩連降。二線城市狹義庫(kù)存在2017-2020年間增長(zhǎng)了54%，2020年末即達(dá)到了2.7億㎡左右的高位。進(jìn)入2021年后，面對(duì)需求景氣的下行風(fēng)險(xiǎn)，即便成交面積同比微增2%，2021年二線狹義庫(kù)存指標(biāo)“率先”發(fā)出了轉(zhuǎn)向信號(hào)，供給側(cè)早早開(kāi)啟了“以銷(xiāo)定供”模式，2021、2022年狹義庫(kù)存規(guī)模連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。對(duì)比2014年的前期高點(diǎn)來(lái)看，2022年末二線城市狹義庫(kù)存降幅約17%，略高于一線城市，也正是得益于狹義庫(kù)存規(guī)模控制的相對(duì)良好，整體來(lái)看二線城市供給側(cè)依舊保持了一定的信心，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)規(guī)模仍能與市場(chǎng)成交規(guī)模相匹配，2022年狹義庫(kù)存同比下降3%，降幅明顯小于三四線城市平均。

??三四線城市信心“衰退”，需求弱市下狹義庫(kù)存快速回落。相較二線城市而言，三四線城市市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向速度相對(duì)較慢，確定方向后的“加速度”也更快，三四線2022年年末狹義庫(kù)存同比降幅高達(dá)6.5%。相較于低迷的銷(xiāo)售端而言，三四線城市供給側(cè)出現(xiàn)了更為顯著的規(guī)模收縮，在市場(chǎng)走向不明、企業(yè)資金面承壓的情況下，再加之前期土地交易量下降的影響，2022年三四線新房項(xiàng)目領(lǐng)取銷(xiāo)許的規(guī)模明顯下降，并且明顯超過(guò)了新房交易規(guī)模的下降速度。另一方面，結(jié)合更長(zhǎng)時(shí)間的庫(kù)存和成交數(shù)據(jù)來(lái)看，可以看到在2016-2019年的成交放量周期中，三線城市交易量出現(xiàn)了更大幅度的上升，其狹義庫(kù)存指數(shù)也一直領(lǐng)跑于各能級(jí)城市，2021年末三四線狹義庫(kù)存指數(shù)高達(dá)97，也是各能級(jí)中唯一接近前期2014年高點(diǎn)的，高企的庫(kù)存指標(biāo)也給城市供給側(cè)造成了更大的壓力。

??3）、仍有四成城市庫(kù)存高于2014年高點(diǎn)，上海同比領(lǐng)增彰顯供給側(cè)信心（節(jié)選）

??2022年城市整體庫(kù)存較2014年的前期高點(diǎn)下降了16%，但是仍有20個(gè)城市狹義庫(kù)存高于2014年的整體高點(diǎn)。就個(gè)性特征而言，這些狹義庫(kù)存高于2014年的城市主要可分為三類(lèi)：

??第一類(lèi)是規(guī)模領(lǐng)先城市，年住宅成交面積均在千萬(wàn)㎡級(jí)別或更高，如鄭州、武漢、南寧等，城市的高流量吸引了大量項(xiàng)目進(jìn)駐競(jìng)爭(zhēng)，2017年以來(lái)庫(kù)存規(guī)模均出現(xiàn)了快速上漲，典型如武漢狹義庫(kù)存規(guī)模較2017年末上升了5倍達(dá)到2000萬(wàn)㎡，相比此前武漢市一年2000萬(wàn)㎡左右的交易量而言規(guī)模尚可，不過(guò)在交易量?jī)H余1000萬(wàn)㎡左右的2022年，其狹義庫(kù)存去化壓力顯著提升。

??第二類(lèi)是規(guī)模擴(kuò)容型城市，如蘭州、蕪湖等，近年來(lái)城市成交規(guī)模的提升推高了庫(kù)存規(guī)模， 以蕪湖為例，在2014-2015年間城市成交規(guī)模僅在100萬(wàn)㎡級(jí)別，而在2016-2020年期間成交規(guī)模驟升至300萬(wàn)㎡左右，與規(guī)模的擴(kuò)容同步，這些城市狹義庫(kù)存規(guī)模也同步增加，蕪湖2022年狹義庫(kù)存較2017年增加了157%。但是在交易規(guī)模大幅回落的2022年，這些城市狹義庫(kù)存規(guī)模卻難以快速調(diào)整，與第一類(lèi)城市類(lèi)似，處于高位的狹義庫(kù)存仍需要長(zhǎng)時(shí)間的消化。

??第三類(lèi)則是基數(shù)庫(kù)存指標(biāo)較佳，處于相對(duì)低位，如廣州、深圳、南京、寧波等，以南京為例，該城市狹義庫(kù)存指標(biāo)一直以來(lái)均控制得較為理想，即便是在2014年的市場(chǎng)庫(kù)存高位，南京狹義庫(kù)存指標(biāo)也被控制在了900萬(wàn)㎡以內(nèi)，2022年末雖上升至990萬(wàn)㎡，但對(duì)比其800萬(wàn)㎡左右的成交規(guī)模來(lái)看，南京狹義庫(kù)存仍處于相對(duì)合理的范圍。

??圖：2022年末50個(gè)典型城市狹義庫(kù)存規(guī)模（萬(wàn)㎡）（略）

??3，廣義庫(kù)存2022年同比增幅達(dá)6%，僅二線城市與2019年末規(guī)模相近（略）

??1）、一線2022年同比漲幅居首，三四線漲幅其次反而庫(kù)存壓力最高

??圖：各能級(jí)城市住宅廣義庫(kù)存定基指數(shù)季度變化（2019年四季度末=100）（略）

??2）、八成城市廣義庫(kù)存同比上升，青島同比增幅高達(dá)36%（略）

??PART.02
狹義消化周期超過(guò)2014年高點(diǎn)
廣義消化周期突破3年

??典型城市狹義庫(kù)存與廣義庫(kù)存雖然一減一增，但是在快速回落的銷(xiāo)售面積影響下，狹義和廣義消化周期都出現(xiàn)了迅速提升，其中狹義庫(kù)存消化周期更是超過(guò)了2014年的前期高點(diǎn)。就2022年指標(biāo)動(dòng)向來(lái)看，相比供應(yīng)端受到銷(xiāo)許領(lǐng)取節(jié)奏變化影響、庫(kù)存規(guī)模在一定程度上受到控制狹義消化周期而言，廣義庫(kù)存的消化周期增幅更為顯著。1，平均消化周期超過(guò)20個(gè)月，一二線中僅四市低于10個(gè)月與受到供給側(cè)控制的狹義庫(kù)存指標(biāo)不同，2022年去化周期指標(biāo)出現(xiàn)了更大幅度的波動(dòng)，各能級(jí)城市消化周期普漲，年內(nèi)同比增幅超過(guò)六成。超過(guò)四成城市的消化周期超過(guò)兩年，僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個(gè)月以內(nèi)。

??1）、2022年消化周期超過(guò)2014年高點(diǎn)，突破18個(gè)月警戒線（略）

??2）、一線城市消化周期仍低于2014年高點(diǎn)，三四線供求信心雙雙“塌方”消化周期接近2年（略）

??一線城市狹義消化周期指標(biāo)表現(xiàn)最佳。二線城市“以銷(xiāo)定供”助狹義庫(kù)存平盤(pán)，狹義消化周期與2014年高點(diǎn)相近。三四線供求規(guī)模“塌方式”下滑，消化周期領(lǐng)跑各能級(jí)城市。

??3）、仍有四成城市消化周期低于2014年，杭州同比增163%仍低于10個(gè)月（節(jié)選）

??2022年50城整體消化周期雖超過(guò)了2014年高點(diǎn)，絕大多數(shù)城市的消化周期也較2016年的低點(diǎn)出現(xiàn)明顯上升，不過(guò)對(duì)比前期高點(diǎn)來(lái)看各城市表現(xiàn)明顯分化，仍有22個(gè)城市的消化周期低于2014年，占比超過(guò)四成，其中大部分城市是由于狹義庫(kù)存規(guī)模的回落，使得當(dāng)前市場(chǎng)去化壓力得以小于前期高點(diǎn)，典型如上海、杭州2022年末消化周期分別為6.9和6.4個(gè)月，較2014年末降幅均超過(guò)60%,這一方面是由于兩地成交規(guī)模均維持在了1000萬(wàn)㎡左右的相對(duì)高位，但更重要的還是其狹義庫(kù)存規(guī)模均控制在了較低水平，僅為500萬(wàn)㎡量級(jí)，使得狹義庫(kù)存消化周期指標(biāo)處于相對(duì)安全的范圍。也有少部分城市是由于交易規(guī)模上新臺(tái)階，并能夠在2022年仍能保持較高水平，典型如寧波2014年時(shí)住宅銷(xiāo)售規(guī)模僅為400萬(wàn)㎡量級(jí)，但是在2016年市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)容至1000萬(wàn)㎡量級(jí)水平，2022年銷(xiāo)售規(guī)模雖同比腰斬，但仍達(dá)到了640萬(wàn)平方米，正是得益于交易規(guī)模較2014年的大幅提升，在狹義庫(kù)存較2014年增加24%至745萬(wàn)㎡的情況下，2022年末寧波狹義庫(kù)存消化周期仍然只有14個(gè)月，較2014年下降17%，在樣本城市中亦處于相對(duì)較優(yōu)的水平。

??2，2022年廣義消化周期驟增66%，僅四市廣義消化周期低于3年就近年來(lái)住宅廣義庫(kù)存消化周期（以下簡(jiǎn)稱廣義消化周期）的整體走勢(shì)來(lái)看，在2020-2021年期間仍能保持大致平穩(wěn)，中長(zhǎng)期去化壓力指標(biāo)的驟升主要還是出現(xiàn)在了2022年，至2022年末樣本城市廣義庫(kù)存消化周期達(dá)到了6年，同比增幅高達(dá)66%。

??1）、一線城市廣義消化周期仍與2019年末持平，三四線平均需8年方可去化完畢（略）

??2）、近一半城市廣義消化周期高于6年，重慶同比增三倍達(dá)到10年

??就CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市指標(biāo)變動(dòng)情況來(lái)看，與狹義庫(kù)存指標(biāo)類(lèi)似，廣義消化周期在3年以內(nèi)的僅余合肥、杭州、上海、泉州等四個(gè)城市。得益于土地供給側(cè)的及時(shí)調(diào)整，以及前期廣義庫(kù)存指標(biāo)的低位，使得這些城市廣義消化周期仍能維持在安全區(qū)間。典型如杭州廣義消化周期雖同比翻番，但仍能維持在2年左右的絕對(duì)低位。

??接近一半的城市廣義消化周期達(dá)到6年以上，中長(zhǎng)期庫(kù)存嚴(yán)重承壓，典型如重慶廣義消化周期達(dá)到9.8年，達(dá)到了上年的四倍，其主要原因還是重慶商品住宅成交年內(nèi)出現(xiàn)了大幅下滑至580萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年2000萬(wàn)量級(jí)的交易規(guī)模，再加之土地供給側(cè)回調(diào)力度不足，年內(nèi)土地成交規(guī)模降幅僅為一半左右，導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。特別需要說(shuō)明的是，深圳與大部分城市被動(dòng)上升的廣義消化周期不同，深圳這一指標(biāo)的高位有其特殊原因，作為近十年來(lái)人口規(guī)模增長(zhǎng)最快的城市，再加之深圳本身多山少地的地理?xiàng)l件所限，開(kāi)發(fā)商惜售造成廣義消化周期高位亦在情理之中。

??PART.03

??小面積一房、兩房庫(kù)存積壓

??中大面積三四房去化相對(duì)順暢

??分面積段來(lái)看，小面積戶型供需兩弱，面臨比大戶型更顯著的去化壓力，一二線城市均呈現(xiàn)小戶型庫(kù)存占比收縮，但消化周期在快速攀升的現(xiàn)象，而100-180㎡中大戶型庫(kù)存壓力可控。三四線庫(kù)存全面承壓，特別是80㎡以下、160㎡以上產(chǎn)品消化周期超30個(gè)月，去化壓力不容小覷。

??分戶型來(lái)看，一房、二房、五房及以上、別墅產(chǎn)品庫(kù)存占比下降，但去化放緩更為明顯，消化周期高企，去庫(kù)存壓力有增無(wú)減。而三房、四房市場(chǎng)供需主力地位進(jìn)一步鞏固，庫(kù)存去化壓力相對(duì)可控。

??1，面積段：小面積產(chǎn)品供需兩弱庫(kù)存積壓，中大戶型表現(xiàn)更穩(wěn)定

??分面積段來(lái)看，由于小戶型供需兩弱，往往面臨比大戶型更顯著的去化壓力，一線城市70㎡以下、二線城市100㎡以下盡管庫(kù)存占比收縮，但消化周期在快速攀升，反觀100-180㎡中間面積段改善類(lèi)產(chǎn)品，盡管庫(kù)存占比增長(zhǎng)，但消化周期基本都在警戒線內(nèi)，庫(kù)存壓力可控。三四線庫(kù)存全面承壓，80㎡以下、160㎡以上產(chǎn)品尤為明顯，消化周期超30個(gè)月。

??1）、能級(jí)：小戶型庫(kù)存占比下降但消化周期拉長(zhǎng)，一二線100-180㎡去化壓力更可控

??（1）一線70㎡以上占比下降，二線120-140㎡占比增加，三四線持穩(wěn)100-140㎡仍最多（略）

??（2）小戶型去化壓力更大，一線70㎡以上、二線三四線100㎡以上庫(kù)存積壓（略）

??2）、城市：100-120㎡安全系數(shù)最高、亦是庫(kù)存主力，嘉興、莆田等整體無(wú)虞但結(jié)構(gòu)性承壓

??多數(shù)城市庫(kù)存占比最大的產(chǎn)品是100-120㎡，7成以上城市100-120㎡產(chǎn)品占比在20%以上，反映市場(chǎng)的一致性認(rèn)可和房企推貨信心。具體到城市，哈爾濱、北海等新房全面滯銷(xiāo)，長(zhǎng)沙、嘉興等剛需產(chǎn)品承壓，小戶型庫(kù)存積壓消化周期超30個(gè)月，大面積去化相對(duì)無(wú)壓力，資陽(yáng)、濮陽(yáng)等改善產(chǎn)品承壓，160㎡以上大面積產(chǎn)品去化不暢、庫(kù)存積壓，莆田、運(yùn)城等兩頭承壓，中間面積段去化無(wú)憂，一大一小產(chǎn)品庫(kù)存積壓，成都、合肥等庫(kù)存無(wú)虞。

??（1）多數(shù)城市100-120㎡庫(kù)存占比最大，廈門(mén)、廣州等70㎡以上產(chǎn)品庫(kù)存最多

??靜態(tài)來(lái)看， CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，4成以上城市庫(kù)存占比最大的產(chǎn)品是100-120㎡戶型，7成以上城市100-120㎡產(chǎn)品占比在20%以上，但這并不意味著市場(chǎng)上100-120㎡產(chǎn)品庫(kù)存嚴(yán)重積壓，恰恰相反，結(jié)合消化周期數(shù)據(jù)不難看出，這背后反映的是購(gòu)房者對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品的一致認(rèn)可以及房企的推貨信心。例如淮南，100-120㎡戶型是市場(chǎng)絕對(duì)主力，供求套數(shù)占比在50%左右，庫(kù)存占比自然也多達(dá)40%。

??同理120-140㎡戶型產(chǎn)品，由于供貨量相對(duì)較大，也成為了多數(shù)城市庫(kù)存占比最高或次高的產(chǎn)品種類(lèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，濮陽(yáng)、泉州等半數(shù)以上重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市120-140㎡產(chǎn)品庫(kù)存占比超過(guò)了兩成。

??除此之外，廣州、廈門(mén)等一二線及強(qiáng)三線城市70㎡以上產(chǎn)品庫(kù)存占比偏高。典型如廈門(mén)，受制于高房?jī)r(jià)，庫(kù)存結(jié)構(gòu)也隨著需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)面積小型化態(tài)勢(shì)，70㎡以下產(chǎn)品占比多達(dá)26%，是各類(lèi)產(chǎn)品庫(kù)存占比最高的，80-90㎡產(chǎn)品占比也接近20%。

??（2）五類(lèi)城市結(jié)構(gòu)性特征顯著，多數(shù)中大戶型去化壓力較低

??由于城市數(shù)量較多，為了便于敘述，我們將依照分面積段的庫(kù)存消化周期長(zhǎng)短將典型城市大致分為五類(lèi)——全面滯銷(xiāo)、剛需產(chǎn)品承壓、改善產(chǎn)品承壓、兩頭承壓、庫(kù)存無(wú)虞。

??第一，哈爾濱、北海等全面滯銷(xiāo)型，即新房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，所有面積段的庫(kù)存消化周期均遠(yuǎn)超警戒線。例如哈爾濱，人口流失購(gòu)房需求持續(xù)低迷，2022年政策連番松綁也難撬動(dòng)住房消費(fèi)，各面積段產(chǎn)品皆陷入滯銷(xiāo)，庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)至30個(gè)月以上。

??第二，嘉興、徐州等剛需產(chǎn)品承壓型，即小戶型庫(kù)存積壓消化周期超30個(gè)月，大面積去化相對(duì)無(wú)壓力。典型如嘉興，隨著環(huán)滬市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、外來(lái)投資客離場(chǎng)，小面積產(chǎn)品去化壓力持續(xù)攀升，70㎡以下、70-80㎡產(chǎn)品庫(kù)存消化周期都超過(guò)50個(gè)月，而本地改善需求支撐下大面積產(chǎn)品去化無(wú)虞，180㎡以上終改產(chǎn)品庫(kù)存消化周期只有14個(gè)月，160-180㎡產(chǎn)品更是低至9個(gè)月。

??第三，資陽(yáng)、濮陽(yáng)等改善產(chǎn)品承壓，160㎡以上大面積產(chǎn)品去化不暢、庫(kù)存積壓。資陽(yáng)、濮陽(yáng)等城鎮(zhèn)人均可支配收入排在省內(nèi)中下游位置，普通居民購(gòu)買(mǎi)力不足制約改善性需求的釋放，而高購(gòu)買(mǎi)力人群可能選擇去成都等更高能級(jí)城市置業(yè)。以資陽(yáng)為例，70-120㎡各分段產(chǎn)品消化周期都在18個(gè)月以內(nèi)，70㎡以上庫(kù)存量不到1萬(wàn)方，庫(kù)存壓力實(shí)際并不大，而反觀120㎡以上產(chǎn)品消化周期逐級(jí)攀升，180㎡以上終改產(chǎn)品消化周期多達(dá)80個(gè)月。

??第四，莆田、運(yùn)城等兩頭承壓型，中間面積段去化無(wú)憂，一大一小產(chǎn)品庫(kù)存積壓。這類(lèi)城市市場(chǎng)更認(rèn)可90-140㎡的主流產(chǎn)品，中等面積產(chǎn)品去化順暢，而80㎡以上、160㎡以上產(chǎn)品或功能性缺失或總價(jià)偏高，庫(kù)存壓力猶存。

??第五，成都、合肥等庫(kù)存無(wú)虞型。典型如合肥，80㎡以上各個(gè)面積段的庫(kù)存消化周期都在10個(gè)月以內(nèi)，120-140、140-160㎡產(chǎn)品庫(kù)存更是接近出清，消化周期低于6個(gè)月。

??2，戶型：三四房占比高但去化壓力可控，一二房、五房?jī)深^承壓（略）

??1）、能級(jí)：一線一房庫(kù)存壓力凸顯，二三線一房、兩房難去化，三四線別墅庫(kù)存積壓

??（1）三房、四房庫(kù)存占比分別增至40%、15%以上，一線、三四線一二房庫(kù)存占比下降

??（2）一二線三四房庫(kù)存消化無(wú)憂，一房、五房成為各能級(jí)庫(kù)存積壓“重災(zāi)區(qū)”

??2）、城市：一二房產(chǎn)品庫(kù)存壓力高企，惠州、梅州等地三、四房去化周期超30個(gè)月

??（1）核心城市一房、旅居城市兩房、返鄉(xiāng)型城市三房、高出生率城市四房庫(kù)存占比高

??（2）多數(shù)三四線二房去化緩慢，三房庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)更為可控

??PART.04

??總結(jié)與展望

??就各地的庫(kù)存指標(biāo)變動(dòng)情況來(lái)看，在新房供給和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的策劃上，大多數(shù)城市均已較好地做到了“按需定供”，狹義、廣義庫(kù)存指標(biāo)也因此出現(xiàn)了背離。但是暫緩領(lǐng)取銷(xiāo)許速度終究只是一時(shí)之舉，尤其是對(duì)于那些廣義消化周期達(dá)到8年以上的城市，如果銷(xiāo)售規(guī)模不能快速回復(fù)，未來(lái)供給側(cè)勢(shì)必會(huì)面臨更加嚴(yán)酷的競(jìng)爭(zhēng)。

??1，現(xiàn)狀特征：推案減少致狹義庫(kù)存假性回落，成交低迷、廣義庫(kù)存攀升進(jìn)一步激化供給側(cè)競(jìng)爭(zhēng)

??自2017年住建部、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求供地規(guī)模的增加、減少和停止與直接消化周期掛鉤之后，庫(kù)存指標(biāo)已經(jīng)成為了地方市場(chǎng)調(diào)控的懸頂之劍，并且鑒于各城市內(nèi)部市場(chǎng)的進(jìn)一步分化，近年來(lái)對(duì)于消化周期的管理已經(jīng)進(jìn)一步細(xì)分到了行政區(qū)甚至板塊。而在行業(yè)銷(xiāo)售量的收縮周期中，地方主管部門(mén)和房地產(chǎn)項(xiàng)目均有放緩銷(xiāo)許發(fā)放和領(lǐng)取的動(dòng)機(jī)，一方面是為了保證地方土地出讓基金性收入的平穩(wěn)有序，另一方面也是為了縮短項(xiàng)目銷(xiāo)售期、控制成本，并防止市場(chǎng)信心進(jìn)一步下滑。

??2022年典型城市狹義庫(kù)存規(guī)模的小幅下滑， 更多的還是應(yīng)當(dāng)視為供給側(cè)技術(shù)性調(diào)整所致，反倒是那些狹義庫(kù)存上行，且交易端數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好的城市或個(gè)別板塊，如上海、杭州內(nèi)圈層等，當(dāng)下的市場(chǎng)韌性更值得期待。但是結(jié)合銷(xiāo)售規(guī)模指標(biāo)來(lái)看，即便供給側(cè)有意識(shí)地控制住了新房銷(xiāo)許的領(lǐng)取節(jié)奏，但是在超預(yù)期下滑的成交指標(biāo)影響下，2022年樣本城市的狹義庫(kù)存消化周期平均仍增長(zhǎng)超過(guò)了60%，超過(guò)了2014年的前期高點(diǎn)達(dá)到20個(gè)月，七成的城市消化周期突破了18個(gè)月的警戒線。

??聯(lián)系廣義庫(kù)存來(lái)看問(wèn)題更為嚴(yán)峻，廣義消化周期平均同比增幅達(dá)到了66%，樣本城市平均達(dá)到了6年，與我們前期研究中測(cè)算的全國(guó)在建和待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目去化周期相近。并且廣義庫(kù)存的絕對(duì)值也上升了6%，考慮到當(dāng)前行業(yè)成交規(guī)模的收窄、以及后期提振市場(chǎng)信心仍需持續(xù)進(jìn)場(chǎng)的新增土地交易，這意味著當(dāng)下住宅市場(chǎng)供給側(cè)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步激化，也只有那些能夠真正符合市場(chǎng)需求、并具有顯著產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目才能脫穎而出，在新的行業(yè)秩序建立中占得先機(jī)。

??2，城市差異：分化進(jìn)一步加劇，僅少數(shù)城市去化周期保持在10個(gè)月以內(nèi)

??在整體狹義和廣義消化周期大幅上升的背景之下，各能級(jí)、各城市之間表現(xiàn)進(jìn)一步分化。就城市能級(jí)角度而言，一線城市表現(xiàn)依舊最佳，也是各能級(jí)城市中唯一狹義消化周期指標(biāo)低于2014年的，在充沛的人口指標(biāo)和稀缺的土地資源兩方面作用下，除廣州少數(shù)遠(yuǎn)郊板塊之外，不論是在土地市場(chǎng)還是在商品住宅的銷(xiāo)許領(lǐng)取方面，均表現(xiàn)的更有“底氣”，2022年狹義庫(kù)存、廣義庫(kù)存雙雙主動(dòng)上升，狹義、廣義消化周期的表現(xiàn)也更為穩(wěn)健。典型如深圳廣義消化周期雖達(dá)到了12年以上，但考慮到其可開(kāi)發(fā)土地的日益稀缺，這一指標(biāo)也應(yīng)當(dāng)解讀為眾多企業(yè)提前拿地布局，而非其他負(fù)面評(píng)價(jià)。

??二、三線城市分化顯著，既有去化周期高企的蘭州、大連、長(zhǎng)春等地，狹義消化周期達(dá)到了3年左右或更高，若嚴(yán)格按照宅地五類(lèi)調(diào)控目標(biāo)，市內(nèi)均只有少數(shù)去化情況較佳的區(qū)域或板塊可以繼續(xù)供地；也有狹義消化周期仍在合理范圍甚至低位的杭州、蘇州、南京、太倉(cāng)等長(zhǎng)三角強(qiáng)市，典型如杭州、合肥由于基期狹義庫(kù)存較低，在2022年住宅銷(xiāo)售同樣經(jīng)歷回調(diào)的情況下，消化周期依舊維持在10個(gè)月以下。

??不過(guò)整體來(lái)看，二線城市得益于前期銷(xiāo)售規(guī)模的高位，目前庫(kù)存規(guī)模相對(duì)可控，狹義庫(kù)存去化周期與2014年相近、廣義庫(kù)存規(guī)模與2020年末相近，三四線城市則出現(xiàn)了“失速”風(fēng)險(xiǎn)，2022年在廣義庫(kù)存較快攀升的基礎(chǔ)只上，狹義庫(kù)存反而出現(xiàn)了下滑，且狹義庫(kù)存消化周期顯著高于2014年的前期高點(diǎn)，商品住宅市場(chǎng)供給側(cè)信心嚴(yán)重不足。

??3，戶型結(jié)構(gòu)：中大戶型產(chǎn)品表現(xiàn)更為穩(wěn)健，二房產(chǎn)品庫(kù)存壓力高企（略）

??4，趨勢(shì)預(yù)判：預(yù)期修復(fù)由點(diǎn)至面，各城市、各類(lèi)產(chǎn)品庫(kù)存壓力亦需分批次緩解（略）