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?2023 年一季度

   ?完整報(bào)告下載：[易居研究院]2023年一季度金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

??核心觀點(diǎn)： 

??一季度中美 10 年期國(guó)債收益率差負(fù)值小幅收窄至-0.7%，外部環(huán)境仍然十分嚴(yán)峻，央行邊際放松貨幣的空間還未得到改善。

??一季度宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，M2 增速與 GDP 名義增速差額小幅收窄至 7.7%，還遠(yuǎn)高于合理值 2%-3%。金融數(shù)據(jù)領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，反映出實(shí)際供需恢復(fù)不匹配、內(nèi)生需求仍然不足的現(xiàn)狀。M1 同比增速小幅提升，但目前該指標(biāo)仍在歷史偏低位附近震蕩，且和 M2 差值較大，說(shuō)明市場(chǎng)整體流動(dòng)性還不足。

??個(gè)人住房貸款余額同比增速連降 24 個(gè)季度，一季度降至 2011 年以來(lái)的最低值0.3%，居民購(gòu)房意愿極低。全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)下行，一季度創(chuàng)下2011 年以來(lái)的歷史新低 4.02%。

??一季度中國(guó) 1 年期國(guó)債收益率小幅上升，房企融資壓力增大。房企到位資金同比增速開始改善，但修復(fù)過(guò)程仍存在一定的不確定性。

??一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)回升至-0.28，仍處于偏緊區(qū)間。參考?xì)v史規(guī)律，本輪周期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)回升至中性區(qū)間所需時(shí)間可能較以往更長(zhǎng)。

??一季度全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速迅猛回升 22.5 個(gè)百分點(diǎn)至-1.8%，主要原因是去年同期基數(shù)低；預(yù)計(jì)短期內(nèi)該指標(biāo)可能出現(xiàn)較大波動(dòng)，與金融環(huán)境指數(shù)走勢(shì)可能不一致。

??根據(jù)近幾個(gè)月百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)，我們推斷 2022 年四季度大概率為本輪周期的百城二手房?jī)r(jià)格同比跌幅的階段低點(diǎn)（-4.6%）。一季度百城二手房?jī)r(jià)格同比跌幅小幅收窄至-3.6%。預(yù)計(jì)金融環(huán)境指數(shù)四季度可能由負(fù)轉(zhuǎn)正，而百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)可能明年年初止跌轉(zhuǎn)漲。

??綜上，2023 年一季度房地產(chǎn)金融環(huán)境雖有所改善，但力度不夠，未來(lái)兩三個(gè)季度還存在低位盤整的可能性。后續(xù)還是有必要繼續(xù)激活購(gòu)房市場(chǎng)并加大對(duì)房企的支持，預(yù)防出現(xiàn)超預(yù)期沖擊。