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??導語

??成都、廣州走勢尚穩，武漢多板塊二季度價格回落。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??專題視點

??在經歷了一整年的銷售低迷之后，2023年上半年的房價走向備受關注。國家統計局數據顯示，自2023年2月份以來，70個大中城市的房價已經連續3個月環比上漲。然而，從購房者和業內的“體感”來看，對各城市房價的走向仍然沒有形成清晰且一致的共識。成交主力板塊作為城市交易的重要組成部分，其房價動向具有極強的風向標意義，也是業內和購房者“經驗”判斷的主要來源和討論依據。為此，本文分析典型城市主力板塊房價的變化情況，找出各類板塊價格動向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影響因素，以便更好地理解當前房價變化趨勢和未來走向。

??1、整體動向：主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩中有增，但仍低于前期高點。就10個典型城市來看，主力板塊一二月環比均微漲0.1%、三月環比上漲2.8%、四月環比下降1.7%、5月止跌回正，環比上升1.3%。整體來看，5月較2023年初房價累計漲幅達2.5%，房價低位上漲。

??2、城市表現：成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠超其余7城，但是考慮到板塊的成交結構變動，主力板塊的項目房價動向仍需結合具體板塊分析。居于其后的是武漢和南京，同期房價漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動力稍弱，其主力板塊房價漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。 

??3、區域板塊動向：遠郊低價板塊復蘇乏力，近郊優質板塊漲幅居前。將典型板塊根據區位劃分為主城、近郊、遠郊三類，主力板塊5月房價較1月房價漲幅最高的是近郊，高達6%，其次是主城，約為3%，遠郊基本未漲。 

??4，成都、廣州主力板塊房價走勢尚穩，北京、深圳 “技術性”上漲。但是考慮到四城房價上漲內因和樓市基本面的巨大差異，我們認為三季度廣州、北京、成都的房價有望保持穩定，其中成都在新房市場供不應求的背景之下，更有進一步上行的可能。深圳在一手房庫存壓力增加，項目周轉持續低位的情況下，隨著改善占比的進一步提升，下半年深圳或有更多板塊出現房價的名升實降。

??5，杭州、南京、重慶、西安多空膠著，板塊房價走向持續分化。聯系四城近期表現來看，重慶、西安新房市場表現疲軟，杭州、南京熱度亦明顯下滑，預計這些城市下半年改善板塊和剛需板塊之間的分化還將進一步加大，能獲得消費者青睞的剛需板塊項目將更為稀缺。但需要說明的是，在整體交易熱度下降的情況下，目前的價格上行更多的是低位回升，大多數板塊均價仍難突破前期高點。

??6，上海、武漢均有過半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢將分道而行。上海市場熱度回落，但仍處于城市領先梯隊的情況，鑒于主力板塊房價已經回調至1月份附近，上海主力板塊房價進一步下跌的可能不大。就當前武漢市場需求側情緒來看，若想維持相對高位的交易規模，其新房價格仍需保持在相對低位，但考慮到以價換量必然面臨的長期效果遞減，未來武漢高庫存板塊房價或將進一步下行。

??PART.01

??各板塊預期分化加劇
價格探析亦需同步下沉（略）

??1，房價指數與成交均價嚴重背離，“低效正確”意義不及“易溯源錯誤”

??2，城市內區域分化加劇，整體“平均”指標難以成為有效決策依據

??3，各城市內部量價離散式發展，主力板塊價格研究更為重要

??PART.02

??共性特征：遠郊低價板塊復蘇乏力
近郊優質板塊漲幅居前

??疫情管控全面放開之后，2023年上半年的房價走向備受關注。考慮到城市內部量價存在較大差異，本章以典型城市主力板塊為例，研究前5個月其房價走勢。結果發現主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩中有增。城市方面，與國家統計局公布的70城房價指數相比，深、杭、蓉主力板塊房價漲幅超全市平均，分別高3、4、3個百分點。按照各自城市房價區間和板塊均價中位數將其進行分類，可見中低價位板塊復蘇乏力，中高價位漲幅居前。

??1，整體動向：前五月低位波動，3月上漲、4月回落、5月微漲（略）

??2，城市表現：杭、蓉主力板塊房價領漲，前5月漲幅均超4%

??分城市來看，成都、杭州、深圳主力板塊5月房價較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠超其余7城。居于其后的是武漢和南京，同期房價漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動力稍弱，其主力板塊房價漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。值得注意的是，上海樓市3、4月市場熱度明顯回溫，但5月又進入盤整期，市場熱度明顯下行，5月主力板塊房價環比下降了1.6%，受此影響，上海主力板塊5月房價較1月累計漲幅僅有1%，在10個典型城市中處于較低水平，僅略高于重慶和北京。

??重慶市場后勁略顯不足，其主力板塊房價在2和4月份均呈下降趨勢，5月房價較1月僅上漲0.4%。北京雖然在2、3和5月份表現均較佳，但受4月環比下降7%的影響，5月房價與1月基本持平，在10個典型城市中墊底。

??與國家統計局公布的70城房價指數相比，杭州、深圳、成都、南京、廣州和武漢等大部分城市主力板塊房價漲幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板塊房價漲幅較全市漲幅分別高出4、3、3百分點，主力板塊房價上漲動力尤為突出。此外，南京、廣州和武漢三城主力板塊房價漲幅也均高于全市漲幅。值得注意的是，北京、上海、重慶和西安等城市主力板塊的房價上漲情況沒有十分突出，其房價走勢甚至不及全市平均水平。

??3，板塊分化：遠郊板塊價格復蘇乏力，近郊漲幅居前（節選）

??將典型板塊根據區位劃分為主城、近郊、遠郊三類，進一步測評了不同區域的房價走勢，結果顯示：主力板塊5月房價較1月房價漲幅最高的是近郊，高達6%，其次是主城，約為3%，遠郊基本未漲。這一結果與利用房價區間和中位數劃分得出的結論基本一致：遠郊低價板塊復蘇乏力，近郊中高價位漲幅居前。

??由于各城市主力板塊房價水平存在較大差異，我們將各城市板塊按照各自城市房價區間和板塊均價中位數將其進行分類，進一步探究不同檔次板塊的房價變動情況。

??首先，按照各城市房價區間，根據各板塊房價將各城市板塊分為前20%、前20%-40%、前40%-60%、前60%-80%、低于前80等5個區間段，結果發現：

??1） 價格排名在前40-60%的板塊在3月份房價漲幅均相對較低，環比下降了1%，并且這部分板塊在4月幅價格反彈之后，5月之后再度下滑，又下降了1%，房價波動性較大；價格排名在前60-80%的板塊在4月份房價漲幅更低，環比下降了10%，下降勢頭十分明顯，前5月房價累計降幅達2%。

??2） 此外，價格排名在前20%的板塊在3、4月份保持不錯的上漲勢頭之后，5月份房價雖然上漲，但漲幅較3、4月略有收窄，前5月房價累計漲幅為3%。相比之下，反而是價格排名在20-40%的板塊房價上漲幅度最大，前5月累計漲幅達6%，成為房價上漲動能最大的產品，這也與近期市場調研部分城市高端產品熱度不及中高端的感官吻合。

??之后，我們按照各城市各板塊均價，根據各自城市各板塊均價的中位數將各城市板塊分為中位數2倍以上、1.2-2、0.9-1.2、0.7-0.9、0.7倍以下等5個區間段，亦有相似結論。

??表：2023年前5月10個典型城市不同檔次板塊房價上漲趨勢對比
（按房價中位數）（略）

??PART.03

??典型板塊：高端板塊亦存在分化
稀缺高端板塊后程發力

??通過對典型主力板塊前5月的價格走勢進行分類研究，結果發現大多數典型板塊房價在3月達到高點，其后出現回落震蕩的趨勢。因此，我們分別測算主力板塊1-3月、3-5月兩個階段房價變動情況，將其作為兩個維度將主力板塊進行分類劃分。結果顯示：出去房價累計浮動較小的價格維穩型板塊，有四類典型板塊的價格動向值得重點關注：持續上漲、延續下行、先漲后跌和后程上漲。

??1，持續上漲：庫存下降助推房價上升，4、5月房價延續上漲（略）

??2，延續下行：大量新盤上市推高庫存，致部分高端板塊均價亦震蕩下行

??房價延續下行的板塊主要可分為兩類，一類是意料之中的遠郊板塊，如廣州永寧街道、深圳馬田、南京六合龍池等，均距離市中心30公里左右，至市區均為極限意義上的通勤距離。隨著春節后整體市場的回暖，再加之自身在價格上的積極調整，確實迎來了一波成交量的小高峰，但是在進入4月份之后，這些板塊較“先漲后跌”的剛需板塊迎來了更大幅度的需求消退。4、5兩個月成交面積環比均持續下跌，5月成交面積較3月份高點下降均超過七成。在急劇的需求退潮之下，購房者在選擇產品時更加謹慎，其成交價格也延續了繼續向下的勢頭。

??另一類則是部分高端改善板塊，一季度為促進銷售降價去化，成交規模也如期大幅放量，但是無奈新增供應更多，導致這些板塊3月份庫存面積較1月份不降反升，在供給側壓力之下，4月后這些板塊的成交價格仍處于震蕩下降通道。需要說明的是，這些高單價板塊各項目同戶型產品的實際成交價格波動不大，但是購房客群的價格敏感性上升，更多地去選擇同板塊低單價產品，仍然在側面反映了板塊價值認可度的下降。以北京東城某銷冠項目為例，進入5月份后，180㎡以上產品的客群明顯更加關注產品的性價比，5月份成交均價較3月下降了1萬元/平方米左右，降幅超過9%。

??3，先漲后跌：積壓剛需客群出清，部分新城板塊房價應勢回落

??此類板塊常見于城市的新城發展區域，板塊房價排名多在城市中后位置（不高于60%）。這些板塊2023年一季度的量升價漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。但是在進入二季度之后，隨著需求規模的回落，其交易規模和熱度均明顯下滑，但是供應規模卻在慣性下維持高位，再加之這些新城板塊本就是價格競爭的重災區，價格回落在所難免。

??以上海松江新城板塊為例，在3月末和4月初上市了大量樓盤，進一步激化了在售項目的客群競爭，購房者更傾向于選擇性價比較高的產品，其5月板塊均價較3月份下降了3000元/平方米左右。以該板塊某銷冠項目為例，120平方米以下產品價格尚較為堅挺，但120-140平方米戶型的客群購買力卻在快速下降，5月份該戶型的交易均價較3月份下降了3300元/平方米左右，但也正是得益于該項目在營銷上的積極調整，使得項目的月成交量得以持續排在板塊前列。

??4，后程上漲：城區高端板塊降價去化順利，信心恢復助二季度價格回升（略）

??PART.04

??案例研究：改善板塊市場較為穩健
遠郊、新城板塊市場仍有回調壓力

??為展示各類典型板塊價格變動的內因，本章對四類典型板塊均選取了相應個案進行深入分析，在進一步去除板塊產品結構對價格的影響之后，可以看到2023年上半年推動價格指標上行的最根本因素還是在于需求規模的延續性，那些過度依賴前期積壓需求的遠郊、新城板塊，若庫存規模出現增加，二季度房價往往會出現回落。而那些面向改善需求的產品，則在二季度走出了更為穩健的價格走勢。

??1，成都天回：低庫存主城區市郊，中大戶型順銷助價格持續上漲

??持續上漲板塊中，以成都金牛區天回為例進行分析，可以看到天回鎮價格躍升的最大月份出現在了2023年4月，一季度成交的持續走高，以及庫存指標的一再下降，大大推升了購房者對于該板塊的關注度。2023年天回鎮新房供求比僅為0.3，遠低于五城區1.3的平均水平。而作為成都市92個板塊中均價排名60左右的中等價位、五城區中的“平價”板塊，天回鎮也擁有著充足的需求基數。進入5月份后改板塊成交均價雖略有回調，但仍明顯高于一季度的平均水平，并且細分析其成交結構數據可見，導致天回鎮5月份均價下降的主要原因是180㎡以上大戶型銷售均價出現回落所致，而其100-160㎡的常見主力戶型成交均價仍在保持上升。

??以天回鎮近5號線幸福橋地鐵站的某項目為例，該項目于2022年10月開盤，其成交峰值即出現在2023年4、5月，每個月的成交痛啊書均達到了100套以上。作為天回鎮板塊中位置較好的典型項目，該項目主打的100-160㎡面積段在2-4月交易套數均可達到10套以上，100-180㎡成交均價在2023年持續保持上漲，在2023年5月更是齊齊突破了1.8萬元/平方米，較年初每平方米上漲超過400元。至于180㎡以上的疊墅戶型的成交均價雖在4、5兩月出現回落，但這一方面是由于此類產品個體差異較大，按建筑面積計算的均價已經難以反映實際的價格變化，另一方面也是由于此類產品成交量較低，平均月成交量僅為5套，但是單套成交面積又較大，會對整體成交均價產生比較明顯的擾動。再者從疊墅產品的成交平均套均價情況來看，4、5月份都達到了460萬元以上，較一季度的平均水平高出20萬元左右，同樣反映了該類產品購房者購買力的提升。

??2，南京龍池：副城地緣剛需板塊，二季度量價迅速回落（略）

??3，上海松江新城：內部走向分化，偏遠剛改一降再降、中大戶型先漲后跌

??作為上海五大新城之一和長三角G60科創走廊的發起者，松江新城兼具一線城市的剛需級房價和地緣性改善客戶集聚特征。在2023年上半年的市場波動中，松江新城的房價在改善戶型的支撐下，其房價在三月份達到了短期高點，但是受到新城板塊的先天限制，其需求規模的持續性較差，尤其是剛改產品的量價下行，導致松江新城2023年5月的平均價格只有50685元/平方米，甚至低于2023年1月。

??需要指出的是，松江新城三大主力戶型的量價走勢出現了明顯分化：面向剛需的70-80平方米兩房產品均價最低，也最為穩定，各樓盤該面積段產品成交均價均保持相對穩定，如恒都·云灣上半年各月成交均價均穩定在4.7萬元/平方米左右。90-100㎡的偏遠小三房房價則一路下行，并導致板塊整體90-100㎡小三房均價出現下滑，例如臨近松江車墩影視城的某項目，其90-100平方米小三房2-4月成交套數均超過20套，5月份成交均價大約為3.5萬元/平方米，較2月份的高點下降了約15%，固然這其中的較大一部分原因是由于售出樓層、朝向等因素所致，但就另一角度而言，該項目小三房客群的購買力較一季度出現了明顯下降。而更為寬敞的100-140㎡則在3月份短暫站上價格高點后又迅速回落，其中又以120-140平方米戶型波動更改為劇烈，以松江某銷冠級項目為例，該項目5月份均價達到5.4萬元/平方米，其120-140平方米主力大三房成交均價較3月高點低了2500元左右，降幅接近5%。

??4，武漢光谷中心城北：改善客群更青睞優質產品，板塊均價V型回升（略）

??PART.05

??總結：成都、廣州走勢尚穩
武漢多板塊二季度價格回落

??在房價經歷了一年半的回調之后，2023年上半年，典型城市主力板塊的房價在低位波動中略有微增，具體而言呈現出了三月上漲、四月回落、5月微漲的趨勢。考慮到各個城市典型板塊的房價走勢存在差異，單純比較2023年前5月房價變動不足以完整描述城市房價動向，分析不同城市之間主力板塊房價漲跌特征的個數，10個典型城市表面上可分為三類，但若進一步聯系其市場供求表現來看，成都、北京、上海等或將繼續保持穩定，而深圳、武漢的部分高庫存板塊或將面臨較大價格下行壓力。

??1，遠郊板塊房價較年初堪堪持平，近郊房價平均漲幅領先（略）

??2，成都、廣州主力板塊房價穩增，北京、深圳 “技術性”上漲

??就2023年前5月的主力板塊的房價走勢表現來看，北京、深圳、廣州、成都均有較多板塊價格延續上行或在二季度轉跌為漲，但是聯系市場交易和成交結構變化來看，其驅動內因則有明顯差異：

??廣州、成都板塊房價上漲的“水分”較少。在進入二季度后，廣州和成都雖然同樣經歷了交易規模的下降，但是需求面的支撐仍較為堅挺，廣州市區改善項目、市郊品質項目仍能保持不錯的熱度，成都更是繼續保持著供不應求的態勢，5月份城市備案均價更是創下歷史新高。成都10個主力板塊中，有4個板塊房價2023年以來一直上漲，分別是天回板塊、新川板塊、科學城板塊和八里莊-二仙橋板塊，四板塊1-5月房價累計漲幅均超過了6%。

??至于北京和深圳，則更多的是由于主力板塊的改善性需求占比上升，導致部分主力板塊房價出現了結構性的低位上漲。結合成交數據表現來看，進入二季度后，北京、深圳供求規模均有所縮減，剛需產品和購房者熱度明顯消退，改善性產品交易占比出現了“被動式”的回升。典型如北京良鄉板塊，該板塊房價較2022年中的高點下降了8%，較年初低位的漲幅約為12%，但更多的是由于高品質項目成交占比上升所致。就板塊內重點項目實際價格走向來看，高端項目主力戶型的均價仍與年初相近，而安置房片區的某剛需項目，其80-90平方米主力戶型房價更是較2023年1月下降了10%左右。

??基于四城房價上漲內因和市場基本面巨大差異，我們認為三季度廣州、成都的房價仍有望保持穩定，成都在新房市場供不應求的背景之下更有進一步上行的可能。北京方面，雖然市場熱度有所下滑，但鑒于二季度以來剛需首置、新城剛改項目持續優異的銷售表現，預計實際房價也有望保持穩定。但是深圳方面，在一手房庫存壓力增加，項目周轉速度持續低位的情況下，隨著改善占比的進一步提升，下半年或有更多板塊出現房價的名升實降。

??3，杭州、南京、重慶、西安多空焦灼，板塊房價走向持續分化（略）

??4，上海、武漢均有過半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢將分道而行

??進入二季度后，上海、武漢均有過半主力板塊房價出現了先漲后跌。但是聯系具體板塊和城市供求表現來看邏輯則明顯不同。聯系上海市場表現情況來，二季度以來市場走勢與北京類似，成交熱度有所下滑，古美、徐涇等外環線及新城軌交熱點板塊平均去化率仍可達到九成左右。在市場熱度仍處于城市領先梯隊的情況下，鑒于上海主力板塊房價已經回調至1月份附近，即便未來上海市場成交熱度再進一步下探，主力板塊房價進一步下跌的可能不大。而前期積壓了較多高品質存貨的板塊，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板塊均價更有可能出現結構性回升。

??武漢在經歷了3月末收折扣漲價、4月份量漲價跌之后，5月份項目果斷調整營銷策略，在五一假期和房交會的價格折扣推動下，過半主力板塊成交均價出現了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年內高點。就當前武漢市場需求側情緒來看，若想維持相對高位的交易規模，其新房價格仍需保持在相對低位，但考慮到以價換量必然面臨的長期效果遞減，未來武漢高庫存板塊房價或將進一步下行。