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??導(dǎo)語(yǔ)

??主業(yè)仍有上升空間需固本培元，輕重并舉培育新增長(zhǎng)極。

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅、張少賢

??前言

??前言：當(dāng)前行業(yè)信心持續(xù)走低，房企面臨史挑戰(zhàn)。為探討當(dāng)前內(nèi)地房企的多元化戰(zhàn)略，我們挑選銷(xiāo)售規(guī)模在50強(qiáng)內(nèi)，且2023年中期三條紅線全達(dá)標(biāo)的企業(yè)作為我們的研究對(duì)象。在房地產(chǎn)深度調(diào)整的過(guò)程中，這些企業(yè)仍能保持銷(xiāo)售規(guī)模，同時(shí)債務(wù)結(jié)構(gòu)仍相對(duì)健康。他們更有余力去繼續(xù)發(fā)展、探索企業(yè)未來(lái)第二增長(zhǎng)的抓點(diǎn)。通過(guò)對(duì)這些企業(yè)2019年的多元化發(fā)展情況回顧，以及當(dāng)前多元化發(fā)展現(xiàn)狀的對(duì)比分析，窺探在本輪行業(yè)深度調(diào)整前后，他們的多元化發(fā)展布局的變化，為其他企業(yè)提供未來(lái)發(fā)展的一些參考。

??PART.01

??地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模收縮
第二增長(zhǎng)業(yè)務(wù)或是解局之道

??1、行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂、銷(xiāo)售節(jié)奏放緩，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受資金掣肘

??1）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模收縮，市場(chǎng)銷(xiāo)售去化持續(xù)承壓

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2022年開(kāi)始地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和商品房銷(xiāo)售規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的收縮。從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模來(lái)看，2022年房地產(chǎn)年度開(kāi)發(fā)投資規(guī)模近10年來(lái)首次出現(xiàn)下降，同比降幅接近10%，不僅如此，2023年上半年同比降幅進(jìn)一步加大14%，至年內(nèi)9月累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大。從商品房銷(xiāo)售規(guī)模上看，2022年商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅達(dá)27%，2023年上半年盡管降幅收窄，但仍未恢復(fù)至疫情前水平。

??2）房企出險(xiǎn)加速流動(dòng)性收緊，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受阻形成惡性循環(huán)（略）

??2、港資房企多元發(fā)展增強(qiáng)穩(wěn)定性，日本房企憑借多元業(yè)務(wù)走出困境

??1）港資房企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收占比不足五成，商管等業(yè)務(wù)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)（略）

??2）日本房企降杠桿升管理效率，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)成主要營(yíng)收來(lái)源（部分略）

??泡沫經(jīng)濟(jì)后，日本房企經(jīng)過(guò)洗牌，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，房企集中度逐步提升，根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所數(shù)據(jù)，2022年TOP10房企銷(xiāo)售集中度達(dá)40.2%，較2008年提高10.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從2022年的營(yíng)收結(jié)構(gòu)上看，日本市值前10大房企中，除了野村不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售占比超過(guò)一半，其余房企的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占比均未超過(guò)30%。值得注意的是，除去主要開(kāi)展建筑業(yè)務(wù)的積水建房、長(zhǎng)谷工，以及未披露詳細(xì)業(yè)務(wù)類(lèi)型占比的OpenHouse，市值前10大房企中的其余六家的物業(yè)租賃及管理服務(wù)（包括物業(yè)管理、資產(chǎn)管理）營(yíng)收占比均超過(guò)50%，其中三菱地所的占比接近90%，不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)成為如今日本房企主要的營(yíng)收來(lái)源。

??3、行業(yè)三條紅線指標(biāo)惡化，50強(qiáng)綠檔房企更有余力發(fā)展多元化（部分略）

??自2020年8月底監(jiān)管頒布“345”融資新規(guī)以來(lái)，三條紅線指標(biāo)成為房企未來(lái)有息負(fù)債規(guī)模增速的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。2023年中期69家樣本房企的加權(quán)現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率均未達(dá)標(biāo)，且較去年末繼續(xù)惡化，其中居綠檔的企業(yè)僅占比32%。

??新一輪洗牌后，此前部分企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化，為了化債或者緩解現(xiàn)金流緊張的態(tài)勢(shì)，他們對(duì)一些多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略收縮，通過(guò)出售多元化產(chǎn)業(yè)等以回籠資金。在經(jīng)過(guò)歷史調(diào)整后，我們挑選銷(xiāo)售規(guī)模在50強(qiáng)內(nèi)，且2023年中期三條紅線全達(dá)標(biāo)的企業(yè)作為我們的研究對(duì)象。

??在房地產(chǎn)深度調(diào)整的過(guò)程中，仍能保持銷(xiāo)售規(guī)模，同時(shí)債務(wù)結(jié)構(gòu)仍相對(duì)健康的企業(yè)，才更有余力去繼續(xù)發(fā)展、探索企業(yè)未來(lái)第二增長(zhǎng)的抓點(diǎn)。通過(guò)對(duì)這些企業(yè)2019年的多元化發(fā)展情況回顧，以及跟他們當(dāng)前多元化的發(fā)展現(xiàn)狀的對(duì)比分析，窺探在本輪行業(yè)深度調(diào)整前后，他們的多元化發(fā)展布局的變化，為其他企業(yè)提供未來(lái)發(fā)展的一些參考。

??PART.02

??疫情前后對(duì)多元化態(tài)度轉(zhuǎn)變較大
正向增長(zhǎng)企業(yè)聚焦垂直業(yè)務(wù)

??1、文旅、產(chǎn)業(yè)、教育等板塊收縮，地產(chǎn)垂直業(yè)務(wù)做深做精

??1）疫情后典型房企多元業(yè)務(wù)探索收縮，逐步聚焦少量成熟業(yè)務(wù)（部分略）

??在疫情前后，16家典型房企對(duì)多元化布局的態(tài)度發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，通過(guò)對(duì)比企業(yè)近期（2022年、2023上半年）年報(bào)表態(tài)和2019年時(shí)期的表態(tài)梳理發(fā)現(xiàn)：

??（1）在2019年時(shí)，企業(yè)更多強(qiáng)調(diào)立足主業(yè)，并面向明天的成長(zhǎng)型新型物業(yè)的培育，探索未來(lái)新的發(fā)展方向，提及的發(fā)展方向包括商業(yè)、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)、教育、文旅、體育等，較為豐富多元。

??（2）2022年開(kāi)始，在整體行業(yè)仍未變暖，銷(xiāo)售持續(xù)“L型”走勢(shì)的情況下，企業(yè)對(duì)多元化的發(fā)展更加謹(jǐn)慎，對(duì)于沉淀資金較多的業(yè)務(wù)方向或者業(yè)務(wù)回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)的業(yè)務(wù)板塊減少投資，如產(chǎn)業(yè)、文旅、城市更新、康養(yǎng)、教育等，這些業(yè)務(wù)的布局企業(yè)更加強(qiáng)調(diào)質(zhì)非規(guī)模，對(duì)盈利差的業(yè)務(wù)板塊關(guān)停。

??（3）同時(shí)，在與居民生活息息相關(guān)，相對(duì)較為垂直的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理、以及一些城市服務(wù)方面則更加地聚焦，在現(xiàn)有的多元化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)效率。

??2）半數(shù)典型房企已找到多元業(yè)務(wù)賽道，正探索輕資金模式

??華潤(rùn)、龍湖等7家房企多元營(yíng)收占比達(dá)12%，穩(wěn)定提供營(yíng)業(yè)收入（部分略）

??華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、新城控股、保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)等7家房企已經(jīng)找到了一個(gè)或多個(gè)多元化發(fā)展領(lǐng)域，且這些業(yè)務(wù)已為企業(yè)提供多年穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源，屬于多元業(yè)務(wù)聚焦發(fā)展類(lèi)房企。這7家房企2023年上半年平均多元化營(yíng)收占比為11.8%，其中華潤(rùn)置地的多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收占比高達(dá)25.1%。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)雖然多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收占比較低，但根據(jù)其近四年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，中海地產(chǎn)一直聚焦包括寫(xiě)字樓、酒店在內(nèi)的投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，營(yíng)收占比也始終保持在2%及以上的水平，持續(xù)創(chuàng)收。

??金茂、金地等多元業(yè)務(wù)布局較早，但仍需強(qiáng)化業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力（略）

??2、多元化占比超10%，多元化貢獻(xiàn)上升但收斂聚焦

??1）多元化營(yíng)收占比同比增1.5個(gè)百分點(diǎn)，占比最高的企業(yè)已超20%（部分略）

??從多元化業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入的變化趨勢(shì)來(lái)看，2019年以來(lái)，16家典型房企的多元化營(yíng)收占比一直呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，2023年上半年的占比達(dá)到了11.0%，同比上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)，如果從年度表現(xiàn)來(lái)看，2022年整體的多元化營(yíng)收占比達(dá)到了8.0%，相較于2019年的水平上升了1.0個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)增速放緩，甚至后續(xù)收縮的過(guò)程中，這些資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)強(qiáng)化已經(jīng)成熟的垂直多元化業(yè)務(wù)布局，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)提效，多元化業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)營(yíng)收的貢獻(xiàn)逐步增大，未來(lái)仍有更大的想象空間。

??從具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看。2023年上半年，有75%企業(yè)多元化業(yè)務(wù)占比實(shí)現(xiàn)了同比上漲，雖一定程度上受2022年上半年疫情的影響，但也整體反饋出企業(yè)整體多元化業(yè)務(wù)占比上升的趨勢(shì)。就年度表現(xiàn)來(lái)看，2022年有60%的企業(yè)多元化業(yè)務(wù)占比較2019年出現(xiàn)了上漲，反映出近幾年企業(yè)多元化業(yè)務(wù)收入上漲的趨勢(shì)。

??2）加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)水平，企業(yè)投資物業(yè)、物管板塊貢獻(xiàn)增大（部分略）

??從當(dāng)前拆分出來(lái)多元化業(yè)務(wù)板塊的具體分項(xiàng)來(lái)看，拆分具體分項(xiàng)最多的是投資物業(yè)（包含購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店）、以及物業(yè)管理板塊，投資物業(yè)和物業(yè)管理作為房企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸，順勢(shì)而為即可布局，同時(shí)在存量時(shí)代下，加大挖掘和提升對(duì)城市、對(duì)居民的服務(wù)業(yè)務(wù)方面更具前景，并且具備穩(wěn)定收益，因此參與度最高，在營(yíng)收端也有非常明顯的體現(xiàn)。

??就投資物業(yè)板塊來(lái)看，13家拆分投資物業(yè)板塊的企業(yè)，2023年上半年投資物業(yè)收入占多元化營(yíng)業(yè)收入的比重達(dá)到33.4%，同比增加2.7個(gè)百分點(diǎn)，較2019年的31.0%提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。而就物業(yè)管理來(lái)看，8家拆分物業(yè)管理板塊的企業(yè)，2023年上半年物業(yè)管理收入的占多元化營(yíng)業(yè)收入的比重達(dá)到32.8%，同比增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，較2019年的22.7%提升10.1個(gè)百分點(diǎn)。

??PART.03

??萬(wàn)科地產(chǎn)：對(duì)標(biāo)國(guó)際取長(zhǎng)補(bǔ)短
開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)形成穩(wěn)定結(jié)構(gòu)

??1、多元業(yè)務(wù)營(yíng)收占比達(dá)8%，張弛有度擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖

??萬(wàn)科多元化自上世紀(jì)90年代開(kāi)始，發(fā)展至今可分為兩大時(shí)期，在成立之初的摸索時(shí)期，萬(wàn)科先后學(xué)習(xí)索尼、新鴻基、帕爾迪的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，形成聚焦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；第二個(gè)時(shí)期，也就狹義上的地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元時(shí)期，自2014年開(kāi)始，萬(wàn)科以地產(chǎn)主業(yè)為中心拓展地產(chǎn)多元化業(yè)務(wù)，先通過(guò)“廣撒網(wǎng)”的方式進(jìn)入多個(gè)賽道，再“重點(diǎn)培養(yǎng)”發(fā)展前景、創(chuàng)收規(guī)模較為優(yōu)質(zhì)的賽道聚焦發(fā)展，以萬(wàn)科龐大業(yè)主規(guī)模為基礎(chǔ)，從互聯(lián)網(wǎng)思維視角向地產(chǎn)上下游及相關(guān)領(lǐng)域拓展。

??萬(wàn)科地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)時(shí)期以2014年萬(wàn)科提出“城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型”為起點(diǎn)，其地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)發(fā)展可分為多元業(yè)務(wù)試錯(cuò)（2014-2017年）、收斂發(fā)展（2018-2021年）以及聚焦發(fā)展（2022年至今）三個(gè)階段，在萬(wàn)科提出對(duì)標(biāo)大和房屋的多元化模式后，目前萬(wàn)科已形成“開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)”并重的發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)2023年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入165.3億元，占總營(yíng)業(yè)收入比重為8.2%，為企業(yè)穿越行業(yè)周期增強(qiáng)穩(wěn)定性。

??1）2014-2017：提出地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，多元業(yè)務(wù)發(fā)展升至戰(zhàn)略層面（略）

??2）2018-2021：取舍布局多元業(yè)務(wù)，多元化營(yíng)收占比穩(wěn)重有升（略）

??3）2022至今：多元賽道布局完成，四大領(lǐng)域影響力不斷增強(qiáng)（略）

??2、多元業(yè)務(wù)分散風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)穩(wěn)定，各領(lǐng)域創(chuàng)收可觀

??從多元化營(yíng)收上看，2023年上半年萬(wàn)科在多元化營(yíng)收占比達(dá)到歷史新高，達(dá)8.2%，其中根據(jù)中報(bào)披露物管、物流、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的營(yíng)收規(guī)模均同比提升，其中萬(wàn)緯物流增幅最大達(dá)17%，萬(wàn)物云作為集團(tuán)最早發(fā)展的多元業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模最大，2023年上半年該項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比近7%。

??從單賽道來(lái)看，萬(wàn)科在房企布局較少的租賃住房和物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域，發(fā)展現(xiàn)狀較為搶眼。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，萬(wàn)緯物流從2015年開(kāi)始布局全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，2022年冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模已成為我國(guó)第一，泊寓也在7年左右的時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，根據(jù)CRIC《中國(guó)住房租賃企業(yè)2023年上半年管理規(guī)模》、《中國(guó)住房租賃企業(yè)2023年上半年開(kāi)業(yè)規(guī)模》排行榜看，萬(wàn)科泊寓均位列TOP1。

??PART.04

??華潤(rùn)置地:“3+1”業(yè)務(wù)模式協(xié)同共進(jìn)
構(gòu)建未來(lái)利潤(rùn)護(hù)城河

??1、多元化版圖較早確立，多元業(yè)務(wù)營(yíng)收占比達(dá)25%

??華潤(rùn)置地多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展起步較早，早在2005年便開(kāi)啟了商業(yè)地產(chǎn)的布局，經(jīng)歷了集團(tuán)注資孵化、投資物業(yè)騰飛、積極探索“X業(yè)務(wù)”、“3+1”業(yè)務(wù)模式等發(fā)展階段，發(fā)展到當(dāng)前成為集團(tuán)現(xiàn)金流重要的護(hù)城河。主要得以以下幾個(gè)方面的定力以及優(yōu)勢(shì)：

??第一，堅(jiān)定戰(zhàn)略布局，持續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。一方面通過(guò)前期母公司孵化，而后華潤(rùn)置地“配股+現(xiàn)金”支付的模式，得以堅(jiān)持重資產(chǎn)持有的發(fā)展模式，除了長(zhǎng)期穩(wěn)定、逐年增長(zhǎng)的現(xiàn)金流回報(bào)外，商業(yè)、住宅共享未來(lái)發(fā)展的增值收益，同時(shí)具有不可撼動(dòng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。另一方面，通過(guò)設(shè)立投資基金、合作等方式減輕資金投入的壓力，也吸取行業(yè)領(lǐng)先者經(jīng)驗(yàn)。

??第二，快速梳理產(chǎn)品線，并探尋輕資產(chǎn)路徑，擴(kuò)大品牌影響力，培育新的增長(zhǎng)極。得益于早期的布局，企業(yè)快速梳理出了商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線，在面對(duì)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)更新發(fā)展的時(shí)期得以快速?gòu)?fù)制。同時(shí)積極探索輕資產(chǎn)輸出的商業(yè)模式，與企業(yè)原有的物業(yè)管理模式相結(jié)合，培育出了輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，當(dāng)今已成為企業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)的重要引擎。

??第三，未來(lái)業(yè)務(wù)的多元化業(yè)務(wù)探尋從未停歇。其多元化發(fā)展的觸角也較多早早地布局了城市更新、代建代運(yùn)營(yíng)、建筑、裝飾、家私等多元化業(yè)務(wù)。而后又隨著市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注的教育、產(chǎn)業(yè)基金、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)、保障性租賃住房等業(yè)務(wù)也積極涉足。在這個(gè)過(guò)程中，隨著行業(yè)的變化，企業(yè)對(duì)于這些業(yè)務(wù)的也有取有棄，但并不會(huì)無(wú)腦收縮，對(duì)于具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，相信在做好生態(tài)圈協(xié)同的同時(shí)，未來(lái)也會(huì)孕育出新的企業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??1）2005-2013：較早布局多元化發(fā)展，并通過(guò)集團(tuán)注資奠定基礎(chǔ)（略）

??2）2014-2020：確立商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略，母公司孵化助力發(fā)展（略）

??3）2016-2022：探索“X業(yè)務(wù)”不斷演變，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上市（略）

??2、多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)近300億現(xiàn)金流，為華潤(rùn)置地盈利重要增長(zhǎng)極（部分略）

??2023年上半年，華潤(rùn)置地堅(jiān)持“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式。2022年的多元化收入達(dá)到了新的高點(diǎn)，超300億元，到2023上半年的多元化收入達(dá)到183.5億元，同比上升35.6%，其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入41.0%至107.2億元，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入同比增37.6%至50.1億元，生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)收入26.2億元，同比增14.7%。多元化業(yè)務(wù)收入占集團(tuán)總收入占比達(dá)到25.1%，同比上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。

??PART.05

??建議：主業(yè)仍有上升空間需固本培元
輕重并舉培育新增長(zhǎng)極

??近幾年房地產(chǎn)面臨著多重復(fù)雜的挑戰(zhàn)，償債壓力仍懸于頭頂，企業(yè)暴雷頻發(fā)，同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，增量市場(chǎng)收縮，使得房企的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)乏力。同時(shí)企業(yè)還面臨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下滑的挑戰(zhàn)，在這種情況下，房企的發(fā)展何去何從，大方向上可以參考港資企業(yè)和日本房企的發(fā)展路徑及方向，以及當(dāng)前規(guī)模及財(cái)務(wù)水平居前列的頭部房企的選擇，通過(guò)研究他們的布局，可以得到以下幾個(gè)方面的啟示：

??一、杠桿過(guò)高、或者財(cái)務(wù)暴雷的企業(yè)，應(yīng)果斷縮表，降低杠桿水平。整體市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展縮量是不爭(zhēng)的事實(shí)，同時(shí)在經(jīng)歷高杠桿高房?jī)r(jià)的時(shí)代后，中短期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，企業(yè)項(xiàng)目去化難。在此情況下，杠桿過(guò)高、或者財(cái)務(wù)暴雷的企業(yè)應(yīng)果斷縮表，通過(guò)加大資產(chǎn)計(jì)提虧損等方式提前釋放企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過(guò)出售資產(chǎn)、折價(jià)去化等方式回流資金，企業(yè)未來(lái)仍有參與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的空間。

??二、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍為主業(yè)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)效率，提升產(chǎn)品力，保持市場(chǎng)份額。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)房企的競(jìng)爭(zhēng)格局仍未達(dá)到寡頭時(shí)代，2023年1-10月十強(qiáng)房企的集中度僅為23.0%，交2019年的高點(diǎn)下降了5.4個(gè)百分點(diǎn)，更別說(shuō)相較于美國(guó)、日本等國(guó)家十強(qiáng)房企有40%以上的市占率。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的市占率增強(qiáng)，也為聯(lián)動(dòng)其他多元化發(fā)展提供基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)持續(xù)鞏固主業(yè)的發(fā)展。

??三、發(fā)展多元化業(yè)務(wù)要以運(yùn)營(yíng)及服務(wù)為導(dǎo)向，形成1-2個(gè)抓點(diǎn)，持續(xù)做大做強(qiáng)，后續(xù)持續(xù)培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)水平的持續(xù)下滑，同時(shí)新房開(kāi)發(fā)規(guī)模見(jiàn)頂，在此情況下企業(yè)應(yīng)該積極發(fā)展多元化，培育多元化業(yè)務(wù)。當(dāng)前如商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)賽道方面的毛利水平較為堅(jiān)挺，未來(lái)企業(yè)可以逐步加強(qiáng)這方面的布局，形成1-2個(gè)抓點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率以及服務(wù)水平的提升，持續(xù)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利點(diǎn)。

??此外，應(yīng)保持對(duì)其他多元化業(yè)務(wù)的探索的態(tài)度，保持企業(yè)的發(fā)展活力，當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展保障性租賃住房、城市更新，是以在代建、城市運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、城市更新等方面也大有可為。

??另外，當(dāng)前眾多發(fā)展較好的頭部房企已經(jīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、教育等板塊投資收回，企業(yè)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎布局占用資金大、回報(bào)周期漫長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，面對(duì)這些業(yè)務(wù)要更加注重質(zhì)量而不是量。在整體的發(fā)展策略是，多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展應(yīng)該注重輕重并舉，持續(xù)強(qiáng)化業(yè)務(wù)之間的協(xié)同，提升運(yùn)營(yíng)效率以及服務(wù)力以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。