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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）1月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上透露，人民銀行將聯(lián)合金融監(jiān)管總局出臺完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸款的有關(guān)政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動(dòng)性狀況。

??當(dāng)日晚間，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳對外正式發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下稱《通知》）。《通知》細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度等要求，拓寬了經(jīng)營性物業(yè)貸款的使用范圍，加大了金融支持房地產(chǎn)力度。

??經(jīng)營性物業(yè)貸款用途拓寬

??具體來看，《通知》明確了業(yè)務(wù)管理口徑。經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，單純看商辦物業(yè)占房地產(chǎn)物業(yè)的比重，大致占10%，意味著既有房企可以增加10%的融資額度。同時(shí)，擁有上述項(xiàng)目的企業(yè)或經(jīng)營者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的擴(kuò)容版本，利好商辦市場的活躍和健康發(fā)展。

??《通知》指出，經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。

??2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策總體是在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大框架下進(jìn)行，此類貸款具有補(bǔ)充流動(dòng)性和緩解債務(wù)壓力的雙重功能，對于商業(yè)辦公等企業(yè)的資金狀況改善具有積極的作用。

??貸款期限最長不超過15年

??《通知》要求，商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。

??經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價(jià)值的70%。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

??在還款來源方面，經(jīng)營性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進(jìn)入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對承貸物業(yè)經(jīng)營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。

??加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

??而防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，也是近年來最重要的金融工作之一。

??《通知》提出，要加強(qiáng)經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，明確商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團(tuán)客戶的統(tǒng)一授信管理，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障信貸資金安全，支持通過銀團(tuán)貸款模式分散風(fēng)險(xiǎn)。

??商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格開展貸前調(diào)查和貸中審查，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，貸款前應(yīng)取得其書面同意。

??在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這對商業(yè)銀行過去一味的依賴抵押物市場價(jià)值上漲來維護(hù)銀行債權(quán)的簡單經(jīng)營邏輯和風(fēng)控是巨大的考驗(yàn)，需要商業(yè)銀行具備經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營的市場前景和現(xiàn)金流判斷，這是巨大的考驗(yàn)。

??此外，《通知》強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款投放后的管理，嚴(yán)防貸款被挪用；及時(shí)對物業(yè)經(jīng)營及價(jià)值情況開展跟蹤評估，嚴(yán)密監(jiān)測借款人及集團(tuán)公司經(jīng)營、財(cái)務(wù)、信用、擔(dān)保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取針對性的風(fēng)險(xiǎn)緩釋和保全措施。

??對此，《丁祖昱評樓市》指出，當(dāng)務(wù)之急是要讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道，一方面避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延外溢，另外一方面房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，需加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。

??兩部門表示，下一步將指導(dǎo)商業(yè)銀行抓緊落實(shí)《通知》要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。