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??熱點城市滬深杭等供給約束愈發明顯，供應基本進入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過因適銷對路樓盤入市，短期內市場熱度有望延續。

??◎  文 / 俞倩倩

??5月供應同環比齊降重回階段低位，不同能級城市迎“普降”行情，滬深杭蓉等熱點城市全面回調，供給約束愈發顯著。

??從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為37%、47%和16%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。半數以上城市以主城為供應主力。

??預判后市，我們認為，5月供給“縮量提質”預期成交延續弱復蘇，新房成交大概率環比微增，同比持平。

??01

??規模：5月28城供應同比降39%約束加劇
滬深蓉杭等全面回調

??5月房企推盤積極性穩步回落，整體供給量較3月高點呈現出穩步回落態勢，土地對新房供給約束日益顯著：據CRIC調研，5月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積567萬平方米，環比下降36%，同比下跌39%，前5月累計同比下降24%。

??分能級來看，一線穩步回調，單月同環比降幅均超4成，上海、深圳供應幾近停滯，僅北京同比持平去年。據CRIC監測數據，5月一線預計供應面積達100萬平方米，環比下降54%，同比下降41%，前5月累計同比下降25%。北京單月供應規模預計達33萬平方米，同比持平去年，以中心城區和近郊以首改及再改盤為主力，近3000套房源預計入市。上海、深圳迎來供應“空窗期”，當月供應規模基本都在20萬平方米以下，供給約束愈發顯著。

??二線城市小幅回調，同環比跌幅顯著小于一線和三四線，寧波、昆明迎階段性放量。5月預計新增供應445萬平方米，環比下降28%，同比下降37%。各城市分化格局加劇：寧波迎來階段性放量，環比倍增，房企推盤積極性穩步提升。成都、杭州等熱點城市供給量顯著不足，同比降幅均在4成以上。此外，廈門、長春單月供應均不足2萬方，市場接近“凍結”狀態。

??三四線城市供應全線收縮，市場無明顯改善。5月預計新增供應22萬平方米，同環比腰斬，泉州、漳州等城市零供應，市場進入“被動出清”階段。無錫、徐州同比降幅超40%，低迷的市場行情使得房企推盤積極性普遍不高，僅常州一城供給量持平4月。

??03

??結構：供應改善為主占比47%
半數以上城市以主城為供應主力

??而從供應結構各產品檔次分布來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結構為37%、47%和16%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

??分城市來看，（1）南寧、鄭州、天津、深圳等城市剛需產品供應占比都在60%以上，除深圳、天津外，其余城市屬于短期內樓市行情相對低迷型二線城市。（2）青島、蘇州、廈門、長春、北京、合肥、重慶、寧波、杭州、上海、武漢等依舊以改善作為供應主力，其中北京、上海、杭州等熱點城市本月也加強了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩；武漢剛需與改善占比不分伯仲，均在4成以上。（3）徐州、濟南本月高端產品占比顯著上升，分別為100%和56%。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為61%、32%和7%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，徐州、福州、鄭州、長春、重慶、合肥等主城占比均在9成以上，北京、廈門、深圳、常州、上海、成都、南京等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，寧波、蘇州推盤兼顧了主城和近郊，占比均在4成以上。

??03 預判：5月供給“提質”將支撐一線成交熱度延續

??盤點了5月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：5月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區改善供應比例，預期5月成交環比持增，但增幅有限，同比有望持平去年同期，市場延續止跌回穩的弱復蘇走勢。

??而從市場熱度來看，或將延續高位波動：據CRIC監測數據，28個重點城市2025年5月預期項目平均去化率31%，環比下降8pcts，同比持平去年。值得關注的是，一線短期內市場熱度延續， 2025年5月預期去化率為33%，環比微降1pcts,同比持增8pcts。

??我們結合不同城市5月預期推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，熱點城市滬深杭等供給約束愈發明顯，供應基本進入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過因適銷對路樓盤入市，短期內市場熱度有望延續。合肥、武漢、南京等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如濟南、青島等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。