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??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1-3月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。得益于政策效應(yīng)持續(xù)釋放，生產(chǎn)供給較快增長，新質(zhì)生產(chǎn)力加快培育，國內(nèi)需求不斷擴(kuò)大，國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良好開局。工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)、消費(fèi)品零售額增長均較上年全年有所加快。

??地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步企穩(wěn)，商品房銷售規(guī)模同比降幅持續(xù)收窄，房價下降城市數(shù)量創(chuàng)2023年下半年以來新低，住宅待售面積迎來環(huán)比轉(zhuǎn)降。得益于中央和地方主管部門在供給側(cè)的有力調(diào)整，2025年一季度土地成交量僅為新房交易量的六成左右，再加之收儲閑置用地和存量住房的推進(jìn)，房企和購房者預(yù)期正在持續(xù)轉(zhuǎn)好。

??基于中央部委明確穩(wěn)市場的最新導(dǎo)向，以及土地、新房、二手房市場交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標(biāo)有望持續(xù)向好。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月全國新建商品房銷售面積1.1億平方米、銷售額8222億元，同比降幅均只有1%，自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)6個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)，需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降3%，創(chuàng)近21個月累計(jì)同比降幅新低。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月份，一二線城市交易規(guī)模持續(xù)同比增長，北京、廣州、深圳、寧波、南京、蘇州等同比增幅均超過20%。北京核心區(qū)改善盤入市帶動結(jié)構(gòu)性放量，單月成交沖高至超過50萬平方米，一季度累計(jì)同比正增21%。3月房企推盤積極性穩(wěn)步回升，加之營銷力度增強(qiáng)，29個重點(diǎn)城市3月平均開盤去化率為45%，環(huán)比上升11pcts，同比上升19pcts，延續(xù)復(fù)蘇走勢。

??2025年3月以來，中央部委多次明確發(fā)聲，將繼續(xù)推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，在賦能好房子建設(shè)的同時，也要加強(qiáng)對于城市更新工作的支持，并在促消費(fèi)文件中首次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市。得益于中央政策面的有力扶持，以及地方政府在房貸額度、首付比例、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼、以舊換新等多方面的穩(wěn)市場政策護(hù)航，核心城市需求側(cè)指標(biāo)率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交總量同比增長17%，3月份整體來訪、認(rèn)購迎來普漲。

??在自然資源部的4月份例行新聞發(fā)布會上，公布了不動產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)，包括新建商品房轉(zhuǎn)移登記、存量商品房登記等房地產(chǎn)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。其中存量商品房登記件數(shù)更是尤為關(guān)鍵，為當(dāng)下鮮見官方公開披露的全國二手房交易規(guī)模數(shù)據(jù)。

??2025年一季度，存量商品房（二手房）轉(zhuǎn)移登記同比大幅增長34.7%，達(dá)到164.6萬件。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，同期商品房成交同比小幅回落3%，2.2億平方米，大約219萬套。相比一季度一手房的持續(xù)筑底而言，二手房市場率先發(fā)出了回穩(wěn)信號。

??與克而瑞研究中心之前的判斷一致，得益于限售、限購的解綁，以及以舊換新、帶押過戶等政策的推動，作為大部分改善性需求的“發(fā)起點(diǎn)”以及更加適合剛需的“所見即所得+低總價門檻”。在交易規(guī)模指標(biāo)上，繼2024年率先企穩(wěn)之后，2025年二手房市場先一步迎來了大幅上漲，并拉動2025年一季度一二手房成交總量達(dá)到383萬套，同比增長10%。2025年初房地產(chǎn)市場也正式迎來了交易規(guī)模的企穩(wěn)信號。

??以2021年1月為基點(diǎn)來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)走勢，3月份房價環(huán)比回落速度已收窄至0.2%以內(nèi)。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均繼續(xù)收窄，一手房價格同比下降5.0%，降幅連續(xù)5個月收窄，二手房價格同比下降7.3%，降幅更連續(xù)6個月同比收窄。其中，上海一手房價格上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、7.2%和3.9%。

??環(huán)比來看，3月份有34個城市一手房價環(huán)比止跌，創(chuàng)2023年下半年以來的新高。一線城市新建商品住宅房價指數(shù)連續(xù)5個月處于正增長區(qū)間，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，上海也是3月一手房價格環(huán)比漲幅最高的城市，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點(diǎn)。新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有24個，比上月增加6個，自2024年11月以來，一手房房價持平或上升的城市已經(jīng)連續(xù)5個月超過20個；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，也比上月增加7個。

??在3月份發(fā)布的2025年政府工作報告中，“穩(wěn)住樓市股市”首次被寫入政府工作報告總體要求，并指出房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)配置的重要部分，穩(wěn)資產(chǎn)價格可釋放財富效應(yīng)。隨后發(fā)改委發(fā)布提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案，首次在促消費(fèi)文件中強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，提出要更好滿足住房消費(fèi)需求，促進(jìn)相關(guān)稅費(fèi)、公積金政策優(yōu)化，且兼顧供給側(cè)與庫存調(diào)降，要求加快實(shí)施城中村改造、舊改，推進(jìn)專項(xiàng)債收儲。

??金融監(jiān)管總局明確：將加大個人消費(fèi)貸款投放力度，央行也提及要加大存量商品房和土地盤活力度，推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。隨著穩(wěn)房價被提到更為重要的位置上，預(yù)計(jì)年內(nèi)地方層面將進(jìn)一步落實(shí)“去庫存、松信貸、財稅補(bǔ)貼”舉措，穩(wěn)定居民價格預(yù)期，以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)推動價值重構(gòu)，支撐房產(chǎn)價格中樞，加強(qiáng)保交房，落實(shí)融資“白名單”等防風(fēng)險舉措。得益于消費(fèi)端的金融和稅費(fèi)支持，以及加大庫存處置、減少土地供應(yīng)對供求預(yù)期的改善，越來越多城市正在迎來房價指標(biāo)的筑底信號。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19904億元，同比下降9.9%。 3月份房地產(chǎn)開發(fā)投資9184億元，同比下降10%，降幅較前2月擴(kuò)大了0.2個百分點(diǎn)。

??開發(fā)投資下行的背后，是2025年初土地供求規(guī)模低位下行。一季度土地成交1.28億平方米，同比下降10%。這一方面是得益于財政預(yù)算進(jìn)一步減輕了地方土地財政依賴度，2025年地方政府性基金預(yù)算收入總量為11.4萬億元，其中一半來自中央轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)債務(wù)收入，非土地出讓收入部分占比創(chuàng)歷史新高；另一方面也是得益于地方主管部門積極去庫存的決心，就已發(fā)布的供地計(jì)劃來看，2025年地方供地計(jì)劃平均同比下降20%。中央和地方進(jìn)一步緊縮供應(yīng)預(yù)期，加速促進(jìn)行業(yè)供求平衡。

??就中期發(fā)展來看，與土地交易規(guī)模的下降同步，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模也會延續(xù)低位。不過受到往期開發(fā)項(xiàng)目投資的影響，開發(fā)投資指標(biāo)存在一定滯后性，開發(fā)投資指標(biāo)的調(diào)整時間會慢于新房銷售、一二手房價、新開工、土地交易等指標(biāo)。對標(biāo)歷史行業(yè)投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)的下行調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時間。

??展望2025年上半年，基于年初中央部委及兩會透露出的積極信號，以及穩(wěn)定資產(chǎn)價格被放在更為重要的位置。年內(nèi)房地產(chǎn)將繼續(xù)迎來一系列政策利好：

??需求側(cè)將進(jìn)一步釋放住房需求潛力，以建設(shè)“好房子”為主要抓手，支撐房地產(chǎn)價格預(yù)期向好，并通過加強(qiáng)城中村改造、財稅優(yōu)惠等政策持續(xù)支持居民改善住房條件；

??供給側(cè)將進(jìn)一步改善庫存預(yù)期，在控制供地規(guī)模的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)細(xì)微板塊的供地結(jié)構(gòu)，并加快推進(jìn)存量房收儲和閑置土地回收工作；

??在金融工具方面強(qiáng)化資金支持和風(fēng)險管理，加大“白名單”貸款投放力度，充分保障項(xiàng)目建設(shè)交付；并進(jìn)一步完善商品房開發(fā)銷售流程中的基礎(chǔ)性制度，確保新建和在建項(xiàng)目的住房品質(zhì)和如期交付。

??得益于當(dāng)前市場需求面反映出的積極信號，以及中央積極財政政策的支持，預(yù)計(jì)2025年各地主管部門將進(jìn)一步聚焦核心板塊改善供求預(yù)期，隨著土地、新房、二手房市場的熱度鏈條傳導(dǎo)和空間蔓延，“穩(wěn)市場示范板塊”也將在更多城市、更加頻繁地出現(xiàn)。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，基于中央部委明確穩(wěn)市場的最新導(dǎo)向，以及土地、新房、二手房市場交易數(shù)據(jù)的共同企穩(wěn)，2025年上半年交易量、房價、庫存等指標(biāo)有望持續(xù)向好。正如《政府工作報告》起草組成員、國務(wù)院研究室副主任陳昌盛所言，樓市和股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，穩(wěn)住資產(chǎn)價格可以釋放財富效應(yīng)，資產(chǎn)價格形態(tài)的改變可以提振消費(fèi)，促進(jìn)物價溫和回升。而消費(fèi)預(yù)期的改善，也勢必進(jìn)一步反哺房地產(chǎn)市場加速企穩(wěn)。

??預(yù)計(jì)2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速筑底，更多主要城市將迎來單月住宅交易量的同比回正。

??得益于提振消費(fèi)以及穩(wěn)定資產(chǎn)價格等一系列舉措的推動，大中城市房價將迎來更多積極信號，一手房價指數(shù)的暖意也將加快向二手房市場傳導(dǎo)。

??投資開工方面，基于行業(yè)去庫存和穩(wěn)市場的階段性任務(wù)，土地市場將延續(xù)縮量提質(zhì)，施工面積也有望加快調(diào)降至與新房銷售更為匹配的規(guī)模，新開工和開發(fā)投資仍將位于收縮調(diào)整周期，但得益于專項(xiàng)債收儲、城中村改造的推進(jìn)，上半年同比指標(biāo)有望先一步迎來邊際改善。