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??本月樓市聚焦中央推動房地產(chǎn)“三支箭”落地，部分重點一二線城市“四限”政策再優(yōu)化

??11月，房地產(chǎn)寬松調(diào)控節(jié)奏進一步趨緩，但政策力度明顯加強。中央層面，中國銀行間市場交易協(xié)會提出繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文強調(diào)堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，證監(jiān)會提出在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房企境外市場上市政策等。房地產(chǎn)的銀行信貸、發(fā)債融資、股權(quán)融資“三支箭”全部落地，房企融資環(huán)境迎來實質(zhì)性改善。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策47條。其中，寬松性政策34條，中性政策8條，緊縮性政策5條。寬松性調(diào)控節(jié)奏較上月繼續(xù)趨緩，這主要與今年以來尤其是二、三季度三、四線城市維穩(wěn)政策應(yīng)出盡出有關(guān)，但北京、杭州、成都、西安等核心一、二線城市紛紛對區(qū)域性限購政策作出寬松性調(diào)整，彰顯了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍以維穩(wěn)為主，寬松導(dǎo)向未改。本期報告主要對11月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??02

??中央政策

??“三支箭”相繼落地，全方位利用金融手段支持房地產(chǎn)健康發(fā)展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月資本面呈現(xiàn)大幅波動，流動性整體趨緊。一方面，隨著央行利潤繳存、留抵退稅進程結(jié)束及財政發(fā)力放緩等因素影響，超儲資金池“水位”下降；另一方面，在兼顧匯率、通脹等內(nèi)外因素下，央行公開市場操作更加慎重。截至11月29日，央行公開市場操作累計實現(xiàn)資金凈回籠9090億元。但值得注意的是，臨近月末，央行逆回購操作力度明顯加大，僅11月28-29日兩日，已實現(xiàn)1300億元凈投放。11月30日，央行再以利率招標方式開展了1700億元7天逆回購操作。此外，11月25日，央行宣布將于12月5日降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點，共計釋放長期資金約5000億元等，中央層面維護資金面平穩(wěn)的態(tài)度依然明確。在房地產(chǎn)方面，中央層面再度加大穩(wěn)樓市力度。11月11日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，核心舉措包括：滿足國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)項目合理融資需求，支持開發(fā)貸、信托貸合理展期，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資，做好房地產(chǎn)項目并購金融支持，做好“保交樓”金融服務(wù)等。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)文提出，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示將在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，允許上市房企非公開方式再融資等。至此，銀行信貸、發(fā)債融資、股權(quán)融資“三支箭”全部落地，房企融資迎來實質(zhì)利好，短期流動性壓力將有所緩解。

??03

??地方政策

??寬松性調(diào)控節(jié)奏進一步趨緩，部分熱點一、二線城市“四限”政策再優(yōu)化

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2） 其他政策

??3.緊縮性政策

??（1） 行政干預(yù)政策

??（2） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年11月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策47條。其中，寬松性政策34條，中性政策8條，緊縮性政策5條。地方寬松性調(diào)控節(jié)奏進一步放緩，這主要與今年尤其是二、三季度以來三、四線城市穩(wěn)樓市政策應(yīng)出盡出有關(guān)。反觀重點一、二線城市政策松綁空間依然較大。本月北京、杭州、成都、西安等多個重點一、二線城市對區(qū)域性限購政策作出寬松性調(diào)整，也進一步彰顯了當(dāng)前調(diào)控仍以維穩(wěn)為主，政策寬松導(dǎo)向未改。

??具體到11月調(diào)控內(nèi)容來看，寬松性政策主要表現(xiàn)

??在行政干預(yù)、住房公積金政策支持和人口人才引進等方面。在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、發(fā)放購房補貼或契稅補貼、寬限房企拿地保證金比例和土地成交價款繳納時限等。典型代表有：西安市提出從市外遷入本市且在限購區(qū)域無住房的居民家庭，落戶后即可在限購區(qū)域購買首套二手住房，并將臨潼區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城上林街道、灃西新城高橋街道、馬王街道和高新區(qū)托管的非限購區(qū)域移出住房限購限售范圍；成都市將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)統(tǒng)一為一個住房限購區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購房資格的居民家庭，均可在該限購區(qū)域內(nèi)購買住房；北京市通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)不再執(zhí)行通州樓市升級版限購政策；杭州市臨平區(qū)提出已落戶家庭或在本市工作且有城鎮(zhèn)社保繳納記錄的非本市戶籍家庭，可在星橋、崇賢、東湖、運河等鎮(zhèn)街購買住房，城西科創(chuàng)大走廊實施差異化購房政策等。此外，衢州市、葫蘆島市興城市、涿州市、煙臺市、臨沂市沂水縣、南昌市灣里管理局、長沙市望城區(qū)、慶陽市寧縣、南京市六合區(qū)等十余個城市或地區(qū)出臺了購房補貼類政策，南陽市鄧州市、欽州市、煙臺市等多地對強化了房企開發(fā)端支持。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)住房公積金貸款最高額度、下調(diào)最低首付比例、擴大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：撫州市將家庭首套住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至70萬元/戶，首套房首付比例統(tǒng)一調(diào)整為20%，二套房首付比例統(tǒng)一調(diào)整為30%；濟南市將單人繳存公積金最高貸款額度由35萬元提高至50萬元，將雙人繳存公積金最高貸款額度由70萬元提高至80萬元；商丘市將購買、建造、翻建、大修二手住房以外的首套自住住房貸款額度調(diào)整為不大于房屋總價款的80%，購買第二套自住住房或二手住房，貸款額度不大于房屋總價款的70%等。

??在人口人才引入方面，核心舉措包括放寬落戶限制、提供人才住房、發(fā)放人才安家補助等。典型代表有：舒蘭市對全日制專科、本科、碩士、博士畢業(yè)生購房分別發(fā)放1萬元、2萬元、3萬元和5萬元購房補貼；成都市按照“政府主導(dǎo)、市場化運作、人才優(yōu)先”原則配建人才公寓，符合規(guī)定人才可在規(guī)定面積內(nèi)享受購房款15%的政策性優(yōu)惠；寧波市人才購房補貼由過去的“家庭首次購買唯一住房”調(diào)整為“家庭唯一住房”，并不再限制申請人持有的最低產(chǎn)權(quán)比例即可按比例享受購房補貼；臺州市黃島區(qū)全面實行城鎮(zhèn)地區(qū)“零門檻”落戶政策等。

??中性政策主要集中在強化住房保障方面，典型代表有：邢臺市加快發(fā)展保障性租賃住房，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；東莞市出臺三限房建設(shè)和分配試點方案，要求三限房堅持商品住房屬性、按照市場化商品房模式進行建設(shè)和限售，承購人在莞購買商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全產(chǎn)權(quán)或退出三限房；蘇州市出臺發(fā)展保障性租賃住房實施辦法，明確保障性租賃住房籌集方式、建設(shè)規(guī)格和面向群體等。

??緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，核心舉措主要包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治等方面。典型代表有：海口市嚴禁房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違規(guī)銷售安居房；寶雞市隴縣、東莞市對商品房預(yù)售資金收存和使用作出進一步具體規(guī)范等；湖南省加強居民自建房安全管理，明確城市、縣城現(xiàn)狀建設(shè)用地范圍內(nèi)不得新建居民自建房，新建居民自建房一般不得超過三層等。

??04

??11月重要事項復(fù)盤

??05 房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??11月16日，人民銀行發(fā)布2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，當(dāng)前外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴峻，海外通脹高位運行，全球經(jīng)濟下行風(fēng)險加大，國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固下一階段，將繼續(xù)加大穩(wěn)健貨幣政策實施力度，堅持不搞“大水漫灌”，不超發(fā)貨幣，保持貨幣供應(yīng)量與社會融資規(guī)模合理增長。高度重視未來通脹升溫的潛在可能性，特別是需求側(cè)的變化。在流動性方面，據(jù)中信證券研究測算，在不考慮MLF和逆回購到期的情況下，12月并不存在流動性缺口。但考慮到財政支出往往集中在月末，且存在銀行年末考核壓力，不排除部分時點資金面收緊的可能。隨著防疫政策和地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變，預(yù)期后續(xù)總量寬貨幣空間或?qū)⑹照Ｔ诜康禺a(chǎn)調(diào)控方面，11月中央密集出臺多項房地產(chǎn)重磅政策，推動房地產(chǎn)信貸融資、債券融資和股權(quán)融資“三支箭”加速落地。11月22日國務(wù)院常務(wù)會議也再度強調(diào)要“落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導(dǎo)地方加強政策宣傳解讀。推進保交樓專項借款盡快全面落實到項目”等。穩(wěn)地產(chǎn)信號明確。預(yù)計后續(xù)監(jiān)管部門的金融支持仍將延續(xù)，穩(wěn)主體、“保交樓”、穩(wěn)民生仍是政策重心。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底。北京、上海、廣州、深圳等重點30城供應(yīng)同比下降38%，成交同比跌幅擴大至30%。其中，廣州、重慶等城市受疫情影響，樓市陷入“半停擺”狀態(tài)。在土地市場方面，11月300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為15492萬平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比轉(zhuǎn)降24.1%；成交總金額4199億元，環(huán)比下降5.5%，同比下降18.9%。二三線城市土拍熱度仍維持在低位，僅北京、杭州等個別城市出現(xiàn)回暖跡象。基于此，預(yù)計地方將進一步加大政策松綁力度。尤其在防疫政策逐漸轉(zhuǎn)向和中央推動房企融資“三支箭”落地背景下，地方房地產(chǎn)政策或迎來更大操作空間，一方面是積極落實房地產(chǎn)金融階段性支持政策，加快受困房企和房地產(chǎn)項目風(fēng)險處置，加速行業(yè)出清，同時配合做好“保交樓”工作；另一方面如財稅政策支持、優(yōu)化“四限”、強化購房信貸支持、鼓勵房企開展營銷活動等需求端政策或應(yīng)加速出臺或加大力度，進一步激發(fā)市場需求，這也是房地產(chǎn)市場能否迎來實質(zhì)性改善、房企乃至房地產(chǎn)行業(yè)能否實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。