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??本月樓市政策聚焦

??中央延續(xù)“促需求、防風(fēng)險、保穩(wěn)定”基調(diào)，地方政策寬松節(jié)奏放緩

??2023年6月，我國房地產(chǎn)政策寬松態(tài)勢延續(xù)。中央層面，央行下調(diào)LPR報價10個基點(diǎn)，推動房貸利率下限進(jìn)一步降低，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)文提出用好“第二支箭”，進(jìn)一步提升民企發(fā)債便利，央行貨幣政策委員會第二季度例會指出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作等，持續(xù)向市場釋放積極信號。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策40條。其中，寬松性政策32條，中性政策5條，緊縮性政策3條。從政策內(nèi)容來看，以三四線城市為寬松主體，調(diào)控舉措主要包括優(yōu)化限購限售、下調(diào)最低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、強(qiáng)化公積金政策支持等，政策頻次較上月進(jìn)一步減少，寬松力度減弱。本期報告主要對6月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

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??中央政策：延續(xù)“促需求、防風(fēng)險、保穩(wěn)定”基調(diào)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??6月，央行貨幣政策寬松維穩(wěn)態(tài)度明確。一方面，調(diào)降逆回購和MLF操作利率10BP，為2017年以來首次臨近半年末降息；另一方面，自6月20日以來逆回購?fù)斗帕烤谇|規(guī)模以上，月度逆回購凈投放量創(chuàng)今年以來新高，MLF也實(shí)現(xiàn)370億元小幅超額續(xù)作。但受稅期擾動和半年末MPA考核等因素影響，6月中旬主要期限資金利率不同程度上行，整體資金面較5月小幅收緊。LPR方面，1年期LPR下降10個基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個基點(diǎn)至4.2%。

??在房地產(chǎn)方面，隨著LPR的調(diào)降，首套房和二套房貸款利率下限進(jìn)一步下探。中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)文提出進(jìn)一步提升民企發(fā)債便利，用好“第二支箭”等，向市場傳達(dá)出積極信號。此外，央行貨幣政策委員會2023年第二季度例會指出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。住建部部長倪虹表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等。中央層面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)總體延續(xù)了促需求、防風(fēng)險、保穩(wěn)定的基調(diào)。

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??地方政策：政策寬松態(tài)勢延續(xù)，頻次放緩、力度減弱

??1.寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策（1） 住房保障政策

??（2） 其他政策

??3.緊縮性政策（1） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，“頻次減少、力度減弱”特點(diǎn)延續(xù)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年6月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策40條，連續(xù)第三個月減少。其中，寬松性政策32條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化限購限售、優(yōu)化信貸政策、鼓勵房交會讓利促銷和團(tuán)購優(yōu)惠、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金貸款政策支持等；中性政策5條，內(nèi)容主要涉及保障性住房建設(shè)管理、鼓勵推行綠色建筑和裝配式建筑等；緊縮性政策3條，內(nèi)容主要涉及房企資金監(jiān)管、住房租賃市場秩序規(guī)范等。總的來說，本月地方房地產(chǎn)政策寬松以三四線城市為主，總體延續(xù)了“頻次減少、力度減弱”的特點(diǎn)。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化限購限售、下調(diào)最低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化限購限售、下調(diào)最低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、支持讓利促銷、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。典型代表有：青島市新房限售期由網(wǎng)簽滿5年縮短至網(wǎng)簽滿3年、取證滿2年，二手房限售期由取證滿2年縮短至取證滿1年，非限購區(qū)域首套房最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%；揚(yáng)州市取消執(zhí)行限購政策，繼續(xù)執(zhí)行大專及以上人才購買首套房給予契稅100%的一次性購房補(bǔ)貼政策；大連市下調(diào)2023年三季度新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，對房交會期間購買中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)參展項(xiàng)目新房給予200元/平方米購房補(bǔ)貼；連云港市繼續(xù)推進(jìn)以“房票”為主的征收安置模式，將首套房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%等。此外，臨沂市、南陽市均出臺支持團(tuán)購住房優(yōu)惠政策，支持黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位集中團(tuán)購在售商品房，出臺優(yōu)化房企預(yù)售資金監(jiān)管辦法，進(jìn)一步為房地產(chǎn)企業(yè)釋放流動資金，江西、西安等地繼續(xù)加大力度推行不動產(chǎn)“帶押過戶”等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、支持“商轉(zhuǎn)公”、支持提取公積金支付購房首付等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付、支持“商轉(zhuǎn)公”等。典型代表有：蘇州市公積金賬戶余額可提取用于支付首付，新房、二手房同樣適用；廣州市生育二孩及以上家庭公積金貸款購買首套住房的，最高貸款額度上浮30%；宿州市將單繳存職工家庭公積金最高貸款額度上調(diào)至45萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至65萬元，恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”政策，支持繳存職工及共同購房人一次性提取住房公積金用于支付購房首付款；呼和浩特市將單繳存職工家庭公積金最高貸款額度上調(diào)至60萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至100萬元，多子女家庭在最高貸款額度的基礎(chǔ)上上浮10%；畢節(jié)市對結(jié)清首套房貸款的，購買二套房申請公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，首套房商業(yè)貸款未結(jié)清的，二套房申請公積金貸款最低首付比例為30%，支持個人住房公積金異地貸款等。

??人口人才引入核心舉措主要包括住房政策向多子女家庭傾斜、發(fā)放人才購/租房補(bǔ)貼等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括住房政策向多子女家庭傾斜、發(fā)放人才購/租房補(bǔ)貼等。典型代表有：廣東省提出對購買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款等相關(guān)支持政策，進(jìn)一步制定實(shí)施差異化住房租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策；晉江市明確在晉江市域內(nèi)的高等院校就業(yè)的人才，不受國籍、戶籍限制，高等教育人才購置建筑面積60平方米以上商品住房可享受最高100萬元的購房補(bǔ)貼；南京市六合區(qū)優(yōu)化學(xué)術(shù)、科研、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域符合認(rèn)定的人才購房政策，發(fā)放300元/平方米的專項(xiàng)補(bǔ)貼；沈陽市開展青年英才“留沈陽，好住房”活動，對個人購買新房給予100元/平方米補(bǔ)貼，高等學(xué)校、中等職業(yè)學(xué)校全日制在校生，購買我市新建商品住房，給予200元/平方米購房補(bǔ)貼及全額契稅補(bǔ)貼等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性住房建設(shè)管理、鼓勵推行綠色建筑和裝配式建筑等

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理、鼓勵推行綠色建筑和裝配式建筑等。其中，在保障性住房建設(shè)管理方面，典型代表有：深圳市明確城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升由政府主導(dǎo)籌集，改造后的租金以不漲為原則，轄區(qū)政府街道辦會同市場監(jiān)管等部門對城中村開展租賃市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治；青島市采取“貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物供應(yīng)”相結(jié)合的方式對人才實(shí)施住房保障，由區(qū)（市）政府全面負(fù)責(zé)本地區(qū)人才住房保障工作，按照“政府主導(dǎo)、平臺公司等企業(yè)實(shí)施”的模式，通過盤活存量用房、集中建設(shè)、貨幣化籌集、單位自建等方式籌集保障性住房等。在推動綠色建筑和裝配式建筑方面，典型代表有：福州市鼓勵全裝修商品房、人才租賃房、公共租賃房、政府投資的公告建筑、產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目申報裝配式裝修試點(diǎn)項(xiàng)目；上海市提出加快高強(qiáng)度高耐久、可循環(huán)利用、綠色環(huán)保等新型建材研發(fā)和應(yīng)用，鼓勵采購綠色建材，完善綠色建材產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等。

??緊縮性調(diào)控主要包括房企資金監(jiān)管、住房租賃市場秩序規(guī)范等

??緊縮性政策主要涉及房企資金監(jiān)管、住房租賃市場秩序規(guī)范等。典型代表有：青島市開展住房租賃資金監(jiān)管行動，要求行政區(qū)域內(nèi)住房租賃企業(yè)在本市轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一、專用的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程；武漢市印發(fā)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，要求房企開啟新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金按工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，企業(yè)不得抽調(diào)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金；太原市規(guī)范租賃平臺房源發(fā)布，要求核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)

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??6月重要事項(xiàng)復(fù)盤

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??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??6月28日，央行貨幣政策委員會2023年第二季度例會指出，當(dāng)前外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體回升向好，但內(nèi)生動力還不強(qiáng)，需求驅(qū)動仍不足。要加大宏觀政策調(diào)控力度，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，搞好跨周期調(diào)節(jié)，全力做好穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價工作等。相對寬松的貨幣信貸環(huán)境預(yù)期延續(xù)。在短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究測算，在不考慮MLF及逆回購到期因素下，7月約存在3500億元至4000億元的流動性缺口，加之6月末逆回購?fù)斗帕考哟螅?月資金面存在一定壓力，但整體可控。在穩(wěn)增長訴求提升背景下，寬松預(yù)期仍有發(fā)酵空間。

??在房地產(chǎn)方面，2023年二季度以來中央層面相關(guān)表態(tài)及具體舉措已明顯減少，但總體上延續(xù)了“促需求、防風(fēng)險、保穩(wěn)定”的基調(diào)。預(yù)計中央層面將保持定力，堅持“房住不炒”定位，堅持因城施策，短期內(nèi)難有全國統(tǒng)一的重磅刺激性政策出臺。但房地產(chǎn)業(yè)作為促消費(fèi)、防風(fēng)險、提升經(jīng)濟(jì)活力及穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的重要一環(huán)，下半年政策寬松仍有空間。

??2.地方層面

??隨著一年多以來房地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，近期地方寬松節(jié)奏已明顯趨緩。但在房地產(chǎn)市場方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)；商品房銷售額同比增長8.4%，漲幅較1-4月下降0.4個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%，降幅較1-4月擴(kuò)大1.0個百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降22.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大1.4個百分點(diǎn)。6月，根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，30個重點(diǎn)城市新房成交面積約1509萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降9%，同比下降25%。總體來看，房地產(chǎn)市場在短暫復(fù)蘇后再度陷入下滑局面，三季度或?qū)⒗^續(xù)承壓回落。市場亟待更強(qiáng)有力的政策以提振信心，拉動投資和消費(fèi)的積極性。一方面，政策寬松主體或應(yīng)加快由三四線城市向核心一二線城市延展，另一方面，限購限售等不合時宜的限制性政策應(yīng)加速松綁，降首付、降房貸利率、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、鼓勵房企讓利促銷等仍是重要發(fā)力點(diǎn)。