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??本月樓市政策聚焦

??中央促進房地產“防風險、保平穩”，地方寬松性政策持續加碼

??2023年2月，我國房地產政策環境延續寬松。中央層面，一方面，中國人民銀行提出拓展民營企業債券融資支持工具支持范圍，推動金融機構增加民營企業信貸投放；證監會啟動不動產私募基金試點，更好地滿足不動產領域合理融資；李克強在2023年政府工作報告提出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債表，支持剛性和改善性住房需求等。房地產金融支持政策延續。另一方面，中國人民銀行、銀保監會等部門多次提出防范化解房地產市場風險，推動房地產市場平穩健康發展。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策57條，較上月小幅提升。其中，寬松性政策54條，中性政策2條，緊縮性政策1條。從政策發布主體來看，以三四線城市為主，一二線城市出臺新政頻次降低；從政策內容來看，寬松性舉措主要包括優化“四限”、實施差別化信貸政策、發放購房財稅補貼、優化房企預售監管、加強房企金融支持等。本期報告主要對2月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：防范化解房地產市場風險，促進房地產市場平穩健康發展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??2月，受節后現金回流速度偏慢、大量逆回購集中到期、中小企業延緩繳稅政策到期、政府債提前批發等多因素影響，資金面波動加劇，流動性整體偏緊。公開市場操作方面，截至2月28日，2月公開市場實現凈回籠1410億元。資金利率方面，伴隨著流動性趨緊，市場利率在大多數時點均位于政策利率上方，DR007月內平均值為2.11%，月末最后一天值為2.42%。MLF利率和LPR保持平穩。

??在房地產方面，中央進一步強化房地產金融支持。2月10日，中國人民銀行召開2023年金融市場工作會議指出，拓展民營企業債券融資支持工具支持范圍，推動金融機構增加民營企業信貸投放；2月20日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，更好地滿足不動產領域合理融資，促進房地產市場平穩健康發展。3月5日，李克強作政府工作報告提出，要“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”等。與此同時，防范房地產領域風險重視程度提高。2月9日，中國人民銀行、銀保監會召開部分商業銀行座談會指出，商業銀行要持續做好貸前貸后管理，加強風險警示，防范經營貸、消費貸違規流入樓市；2月15日，習近平發文提出，防范房地產業引發系統性風險，要正確處理防范系統性風險和道德風險的關系，做好風險應對各項工作，確保房地產市場平穩發展；2月20日，國資委黨委召開擴大會議指出，要做好企業債務、房地產、金融等重點領域風險防控，牢牢守住不發生重大風險的底線。此外，住房租賃市場再獲大力支持。2月24日，中國人民銀行、銀保監會發布住房租賃“金融17條”征求意見稿，致力于為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系等。

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??地方政策：三四線城市寬松政策持續加碼，一二線城市新政頻次降低

??1.寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 市場監管政策

??4.政策小結

??房地產政策持續寬松，三四線城市表現活躍

??中房研協測評研究中心監測統計，2023年2月地方出臺房地產調控政策57條，較上月小幅提升。其中，寬松性政策54條，內容主要涉及行政干預松綁、住房公積金政策支持和人口人才引入等方面；中性政策2條，主要涉及保障性租賃住房建設和管理；緊縮性政策僅1條，主要涉及規范商品房預售資金監管、提高商品房預售門檻等?？偟膩砜?，地方房地產政策延續寬松態勢，尤其以三四線城市為典型，寬松性政策持續加碼。

??行政干預核心舉措包括優化“四限”、實施差別化信貸、發放財稅補貼、加大房企金融支持等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化“四限”、實施差別化信貸政策、發放購房財稅補貼、優化房企預售資金監管、加大房企金融支持等。典型代表如：武漢市提出在住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數；長春市將個人首套房最低首付比例下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%，鼓勵商業銀行為優質房地產項目提供融資支持，鼓勵創新“廠房按揭”“物業支持貸款”等信貸產品；惠州市將商品房限售年限由3年縮短至1年；揚州市取消限售，大專學歷以上人才和二孩及以上家庭市區不執行限購政策，并階段性將首套房貸款利率下限調整為LPR減50個基點；日照市支持各商業銀行以家庭住房所屬區縣為標準認定首套房和二套房，擴大首套房政策享受群體范圍，設立“群（團）購房優惠超市”，群（團）購商品住房與開發企業協調達成的優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍；贛州市章貢區、贛州經開區、蓉江新區取消限購等。此外，洛陽、漯河、聊城、威海、哈爾濱、贛州、景德鎮、揚州、宿遷等多地發布或延長購房財稅補貼政策，日照、洛陽、長春、宿遷、山東等多地全面推行二手房“帶押過戶”，漯河、長春、揚州、宿遷、南寧、南京、湖南、四川等多地鼓勵商業銀行穩定房地產企業合理融資等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調首付比例和優化貸款申請條件等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、下調最低首付比例、優化公積金貸款申請條件等。典型代表如：東營市將首套房最低首付比例下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%，并將單繳存職工家庭購買二手房最高貸款額度上調至40萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至60萬元；臨沂市將首套房最低首付比例下調至20%，將二孩家庭最高貸款額度上調10萬元，三孩及以上家庭最高貸款額度上調20萬元；烏蘭察布市將單繳存職工最高貸款額度上調至50萬元，雙繳存職工最高貸款額度上調至80萬元；吉林市將首套房最低首付比例下調至20%，將住房公積金最低可貸款額度上調至30萬元等。此外，多地放寬公積金貸款申請條件，如襄陽市允許靈活就業人員增加共同還款人，實現公積金貸款代際互助，威海市商轉公貸款取消辦理商業住房貸款不超過3年的限制，丹東市繳存職工第二次申請公積金貸款不再受12個月以上間隔時間限制等。

??人口人才引入核心舉措主要包括擴大人才認定范圍、發放人才購房補貼等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括擴大人才認定范圍、發放人才購房補貼等。典型代表如：洛陽市對博士、碩士、本科、?？品謩e發放10萬元、5萬元、3萬元、2萬元購房補貼；鷹潭市對剛性引進到鷹潭市企業并連續工作2年以上的人才，按人才分類給予最高100萬元的購房補貼；南昌市高新區對在高新區創業或就業的各類人才，在南昌市“人才10條”政策基礎上再享受區級購房補貼，按照人才分類和購房區域不同給予每平方米100元-800元不等的補貼；哈爾濱市對在哈企業及市縣鄉三級事業單位全職新引進的統招博士畢業生，給予10萬元安家費，對符合條件的博士、碩士、本科畢業生在哈購房分別給予10萬元、5萬元、3萬元的購房補貼；淄博市對未購買產權型人才公寓的人才，新購商品房按照博士、碩士、本科、大專生分別給予30萬元、12萬元、8萬元、3萬元的一次性購房補貼，對以上人才在全市規定區域內新購新建商品房時，再給予1萬元補貼等。

??中性政策聚焦主要圍繞保障性租賃住房籌建和運營管理展開

??中性政策僅涉及廈門、河北雄安新區兩地。其中，廈門市發布《關于進一步規范保障性租賃住房優惠政策申領事項的通知》，明確經認定為保障性租賃住房的項目及企業可享受的金融、土地、財政、稅費等多方面政策優惠，如商業銀行面向保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理、支持不動產投資信托基金（REITs）試點、允許土地使用權人通過自建或合作建設運營保障性租賃住房等；河北雄安新區出臺《河北雄安新區承接北京非首都功能疏解住房保障實施細則（試行）》，明確新區實行“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的特色住房制度，并制定出臺商品住房、共有產權住房、機構租賃住房和保障性租賃住房等四類住房配套政策。

??緊縮性調控表現為河南省規范商品房預售資金監管和提高商品房預售門檻

??本月緊縮性政策僅1條。2月7日，河南省住建會議提出，進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制改革和現房銷售，推動房地產企業做強一批、整合一批、轉型一批、出清一批等。

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??2月重要事項復盤

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??房地產政策展望

??中央層面

??3月5日，李克強在政府工作報告中指出，當前我國發展面臨諸多困難挑戰。外部環境不確定性加大，全球通脹仍處于高位，世界經濟和貿易增長動能減弱，外部打壓遏制不斷上升。國內經濟增長企穩向上基礎尚需鞏固，需求不足仍是突出矛盾，民間投資和民營企業預期不穩，中小微企業和個體工商戶有不少困難，穩就業任務艱巨等。在此背景下，仍需要堅持穩字當頭、穩中求進，保持政策連續性針對性，積極的財政政策要加力提效，穩健的貨幣政策要精準有力。在流動性方面，據中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期因素，3月基本不存在流動性缺口，但由于財政支出通常集中在月末，因此月內其他時點資金面仍有可能面臨一定的壓力。對此，預計央行大概率會通過公開市場操作進行對沖，資金面或將維持緊平衡。

??在房地產方面，2023年政府工作報告定調了“防風險”“促消費”兩大重點工作。在“防風險”方面，一是防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，優質頭部房企或將在融資、收并購等方面得到更大力度政策支持；二是“保交付”，伴隨著房地產業的加速出清和房企的洗牌，“保交付”同樣是“防風險”的重點工作，需持續跟進。在“促消費”方面，一是加強住房保障體系建設，住房租賃市場相關政策有望加速完善和落地；二是支持剛性和改善性住房需求，尤其是支持“改善性住房需求”為2016年以后首次寫入報告，中央或將引導二套房政策在首付比例、交易稅費、限購、限售等方面作進一步優化。

??地方層面

??據CRIC統計數據顯示，2月重點30城供應低位回升至756萬平方米，環比增長7%。其中，一線城市環比下降7%、同比上漲66%，二三線城市環比上漲10%、同比上漲52%。重點30城成交強勢反彈至1622萬平方米，同環比漲幅均超過40%。其中，一線城市環比下降7%、同比上漲1%，二三線城市同環比漲幅均在50%以上。土地市場方面，雖然有北京、杭州、蘇州等重點城市集中土拍，但整體上看，受1月春節假期供應明顯收縮、自然資源部要求全面推行“預供地”制度等因素影響，供地節奏明顯變緩，全國土地市場成交規模仍在歷史低位。

??整體來看，房地產市場已出現點狀復蘇跡象，但各項成交數據距離疫情前仍有較大差距。且部分城市房地產市場仍處于筑底階段，購房者觀望情緒依然較重。結合政府工作報告“防風險、促需求”的工作指引，地方寬松性政策加碼仍有空間。需求端，剛性住房需求支持政策延續的同時，改善性住房需求支持政策或可進一步突破，如放寬限購、優化住房套數認定、下調二套房首付比例、放寬限售等；供給端，一方面是加大房企金融支持，滿足房企合理融資需求、支持房企債務展期、降低拿地保證金比例和首付款等，緩解房企資金壓力，另一方面是優化房企預售管理，階段性放寬商品房預售條件、優化商品房預售資金監管使用、鼓勵房企讓利促銷等。此外，要持續跟進做好“保交樓”相關工作，提振購房者信心、維護社會穩定。