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??— 01—

??本月樓市政策聚焦

??中央打出政策組合拳助力樓市去庫存，地方發力優化住房限購限售和信貸政策

??2024年5月，我國房地產政策松綁再掀高潮。中央層面，下調首套及二套住房最低首付比例、下調個人住房公積金貸款利率、全國層面取消首套和二套住房貸款利率政策下限、支持地方政府和地方國企收購存量商品房用作保障性住房等利好政策連發，助力房地產市場修復和樓市去庫存。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策98條，再創2024年單月新高。其中，寬松性政策94條，中性政策、緊縮性政策各2條，地方房地產政策松綁再次提速。從調控內容來看，在中央政策指導下，放寬限購限售、下調住房貸款最低首付比例、階段性下調或取消首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率和推進住房“以舊換新”成為本月地方政策重心。本期報告主要對5月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：打出政策組合拳助力樓市去庫存、穩市場

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??5月資金面相對平穩，資金價格中樞與上月相比有所下降。公開市場操作方面，5月共有4820億元逆回購到期，投放規模為6460億元，凈投放1640億元；5月15日，央行等量續作1250億元MLF；國庫定存投放量700億元，凈投放700億元。資金利率方面，5月31日，DR007和R007分別為1.85%和1.87%，較4月末分別累計下行2.6BP和8.6BP，5月隔夜、7天和14天的R-DR資金利差較上月均繼續縮小，資金利差收斂至較低水平。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產方面，中央層面接連發布重磅政策，包括：將首套住房最低首付比例下調至15%、二套住房最低首付比例下調至25%；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；支持地方政府“以需定購”，組織地方國企以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房等。加碼助力降低居民購房門檻、減輕居民購房壓力和加快樓市去庫存。

??— 03—

??地方政策：調控松綁再掀高潮，限購限售和住房信貸政策成主要發力點

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監管政策

??4. 政策小結

??地方松綁政策井噴，重點聚焦放寬限購限售、優化住房信貸政策和推進住房“以舊換新”

??中房研協測評研究中心監測統計，2024年5月，地方出臺房地產調控政策98條，再創年內新高。其中，寬松性政策94條，主要涉及優化住房信貸、放寬限購限售、支持住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持、發放購房換房財稅補貼、落實房企金融支持等；中性政策2條，主要涉及保障性住房建設籌集；緊縮性2條，主要涉及住宅工程質量查驗和驗收、普通住宅前期物業服務和停車位收費標準統一?？偟膩砜矗谥醒雽用嬖俅蜗抡{個人住房貸款最低首付比例、下調個人住房公積金貸款利率等利好政策帶動下，地方樓市政策松綁繼續提速，放寬限購限售、下調住房貸款最低首付比例、階段性下調或取消首套房商業性個人住房貸款利率下限、下調個人住房公積金貸款利率和推進住房“以舊換新”成為本月地方政策重心。

??行政干預核心舉措包括優化住房限購和信貸政策、推進住房“以舊換新”等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房信貸政策、放寬限購限售、推進住房“以舊換新”、發放購房財稅補貼、落實房企金融支持等。其中，在放寬限購限售方面，典型代表有：深圳分區優化住房限購政策，在鹽田、龍崗、龍華等區域購房，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）個稅或社保繳納年限要求由3年縮短至1年，有2個及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭可在住房限購政策基礎上再購買1套住房；珠海不再審查購房人資格，并取消商品住房轉讓限制年限規定；廣州將非廣州戶籍居民家庭在住房限購區域購房繳納個稅或社保年限要求從2年調整至6個月；上海將非滬籍居民購房所需繳納個稅或社保年限由“連續繳納滿5年及以上”縮短至“連續繳納滿3年及以上”，新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域擴大至所在區全域，非滬籍單身人士購房區域擴大至外環內二手住房，取消離異購房合并計算住房套數規定，不再限定企業購買小戶型二手住房套數；西安、杭州全面取消住房限購措施等。此外，湖北、福建、深圳、浙江、云南、湖南、山東、江蘇、河北、黑龍江、遼寧、新疆、海南、重慶等多地提出將首套房最低首付比例下調至15%、二套房最低首付比例下調至25%，并取消首套房和二套房商業性個人住房貸款利率的政策下限；佛山、珠海、廣州、漳州、西安、開封、合肥、桂林、武漢等多地鼓勵房企、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、下調公積金貸款利率等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、下調公積金貸款最低首付比例、下調住房公積金貸款利率、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：無錫將二套房最低首付比例下調至20%，將單繳存職工家庭最高貸款額度調整為80萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度調整為100萬元；定州將首套房最低首付比例下調至20%、二套房最低首付比例下調至30%；上海將首套房最低首付比例調整為20%，個人公積金最高貸款額度調整為65萬元，家庭公積金最高貸款額度調整為130萬元，二套房最低首付比例調整為35%，個人公積金最高貸款額度調整為50萬元，家庭公積金最高貸款額度調整為100萬元；廈門將首套房最低首付比例下調至15%、二套房最低首付比例下調至25%等。此外，滁州、天津、北京、東莞、上海、貴陽、山西、湖北、西藏、大興安嶺地區等地區提出將首套房及二套房公積金貸款利率分別下調至2.775%、3.325%。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發放人才購房補貼等。典型代表有：沈陽取消積分落戶名額限制，并放寬學歷落戶、投靠落戶、購房隨遷落戶、集體戶落戶等落戶范圍，明確在沈取得《遼寧省居住證》、在沈租賃房屋、在沈務工、在沈就學等均可落戶；南京提出購房即可落戶，且配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續）可申請辦理戶口隨遷；武漢市漢陽區提出在漢陽區就業、創業，畢業6年內的博士、碩士、全日制本科生在本區內購買新建商品住房，按照個人（家庭）博士8萬元、碩士5萬元、全日制本科3萬元給予購房補助，在漢陽區就業已正常繳納社保、個稅人員分別累計滿1年以上（含1年）在本區內購買個人（家庭）首套新建商品住房，按已繳納契稅額度50%給予補助，對漢陽區內首次認定的高新技術企業高管在本區內購買新建商品住房，每戶給予5萬元購房補助等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集

??中性政策主要涉及保障性住房建設籌集。典型代表有：北京發布《公共租賃住房建設標準》，明確公租房宜優先采用主體結構大空間布置，對室內裝修設計等內容作出更加精細化要求，對拓展文娛設施、活動室等公共配套服務設施的多功能利用予以強化，并新增公租房宜配置智能化管理系統的要求等；杭州市臨安區發布收購商品住房用作公租房的征集公告，要求房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例的車位等，同時以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價，收購房源面積原則不超過10000平方米。

??緊縮性調控主要涉及住宅工程質量查驗、普通住宅物業收費指導等

??緊縮性政策主要涉及住宅工程質量查驗和驗收、普通住宅前期物業服務標準統一。典型代表有：北京出臺住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法，明確了分戶驗收的15項技術指標，要求建設單位應提前不少于7日按約定方式通知業主組織查驗，查驗成果經查驗雙方共同簽字確認，建設單位依據查驗結果建立問題臺賬，組織工程參建方進行整改，對臺賬逐一銷項；銀川出臺普通住宅前期物業服務和停車收費政府指導價標準方案，明確無電梯住宅一級物業、二級物業、三級物業和帶電梯一級物業、二級物業、三級物業最高收費標準，明確地上停車位服務費、租賃費和地下停車位服務費、租賃費等各項最高收費標準。

??— 04—

??5月重要事項復盤

?? 05—

??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年5月31日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、?？冢粓绦袇^域限購政策的有2個，分別為廣州、天津；其他34個城市均不限購。

??（2）限售方面，執行限售政策的城市有13個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月上海、廣州、深圳、西安、杭州等5個城市在住房限購政策上進行了寬松性調整。其中，上海將非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限由“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”，新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域擴大至所在區全域，非滬籍單身人士購房區域擴大至外環內二手住房，同時，取消離異購房合并計算住房套數規定，不再限定企業購買小戶型二手住房套數，給予多子女家庭在限購政策基礎上增購1套住房的資格；廣州將非廣州戶籍居民家庭在住房限購區域購房，連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的年限要求從2年調整至6個月；深圳優化鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區住房限購政策，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）購房所需個稅或社保繳納年限由3年縮短至1年，有兩個及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭可在限購政策基礎上再購買1套住宅，允許設立年限滿1年、在深圳累計繳納稅款金額達100萬元、員工人數在10名及以上條件的企事業單位購買商品住房；西安、杭州全面取消住房限購措施。此外，廣州、重慶正式取消住房限售政策。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監測統計，截至2024年5月31日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40城住房信貸政策發生重大變化。除北京、上海、深圳外，其他37個城市均已落實或開始跟進執行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%和階段性取消首套和二套住房商業貸款利率下限政策；北京、上海、深圳在首付比例和房貸利率下限方面也分別有不同幅度下調。

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??5月10日，央行發布2024年第一季度中國貨幣政策執行報告指出，當前我國經濟發展面臨的戰略機遇和風險挑戰并存，全球經濟復蘇動能分化，國內經濟持續回升向好仍面臨諸多挑戰，要保持貨幣政策的穩健性，增強宏觀政策取向一致性，強化逆周期和跨周期調節，切實鞏固和增強經濟回升向好態勢。在短期流動性方面，根據財通證券研究分析，6月政府債到期規模抬升背景下凈融資壓力緩解，而財政“收少支多”或對資金面構成支撐；6月是信貸大月，銀行繳準規模季節性增加，或將消耗超儲3000億元；而外匯占款、貨幣發行對流動性的影響預計有限。在排除逆回購和MLF到期因素的情況下，銀行體系資金壓力預計不大。季末資金缺口放大階段，央行或延續加大逆回購等公開市場操作力度予以對沖。

??在房地產方面，繼4月30日中央政治局會議明確防范化解房地產風險、消化存量住房、優化增量住房等工作重點后，本月中央多部門聯合打出降首付比例、降房貸利率、支持回購存量商品房用作保障性住房、通過政府回購等多方式妥善處置盤活存量土地等政策組合拳。政策覆蓋供需兩端，且在首付比例和房貸利率政策上的優化程度也達到歷史之最，后續需要關注相關部門和地方政府的配合落實。在收儲方面，央行設立的3000億元保障性住房再貸款資金規模相對有限，在地方政府財政困難的情況下，仍需進一步加大中央財政對地方的支持力度。

??2. 地方層面

??根據CRIC統計數據，5月我國房地產市場繼續保持低位運行。TOP100房企實現操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%、同比下降33.6%，單月業績規模保持在歷史較低水平。重點30城商品住宅新增供應946萬平方米，環比下降17%、同比下降16%；成交1081萬平方米，環比增長4%、同比下降34%，市場處于低位震蕩。隨著本月中央層面打出房地產政策組合拳，地方房地產政策迎來更大操作空間。一方面，地方要盡快將“降首付比例、降房貸利率”落到實處，降低居民購房門檻和壓力，提振居民購房意愿和信心；另一方面，部分一二線城市執行的商品房限購限售政策仍有必要進一步寬松，如放開郊區限購、增加購房指標、縮短或取消二手房限售年限等，繼續深化房地產市場化改革，促進房地產回歸正常發展軌道。此外，收入預期不穩、房價預期下跌、房地產項目存在交付風險等問題是當前居民購房的主要阻力，解決房地產市場需求問題還需從這些方向著手。在去庫存方面，大部分地方政府一方面自身面臨較大的財政壓力，收儲資金存在問題，另一方面城市房地產市場有效需求不足，收儲風險遠大于收益。因此，通過政府或地方國企回收存量商品住房用作保障性住房的去庫存之路仍需探索破題之策。