2019年前五月長三角5個典型城市土地市場跟蹤

??2019年5月13日，中共中央政治局審議了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，長三角一體化再次成為市場焦點。業界普遍認為，隨著《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》國家戰略的落地和推進執行，未來長三角地區城市之間的交通、產業、人口、信息等各發展要素加速流動，并在更大范圍、更寬領域、更高層次開展區域分工協作，將對長三角區域房地產市場帶來更多發展機遇。本文選取長三角5個典型城市（上海、南京、蘇州、杭州、合肥）1-5月土地市場進行研究，對比全國土地市場及同期表現，對接下來各城市土地市場走向展開分析，進而為房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

??一、長三角5城土地市場火熱 “高溢價”、“高樓面價”地塊頻現

??1. 5城供需市場同比普遍上漲 僅上海供應面積小幅下滑

??(1) 土地供應方面，2019年1-5月，長三角5個大型城市累計供應土地建面4937萬平方米，同比增長19%。同2018年同期相比，南京、蘇州、合肥、杭州均有增長，尤其以合肥、杭州漲幅最為明顯。據CRIC數據顯示，截止2019年1-5月，杭州累計供應土地建面1367萬平方米，同比增長60%；合肥累計供應土地建面1009萬平方米，同比增長21%；蘇州、南京土地供應增幅較小，分別為14%、4%。上海累計供應土地建面743萬平方米，同比下降2%。

??(2) 土地成交方面，2019年1-5月，長三角5個大型城市累計成交土地建面4839萬平方米，同比增長20%。同2018年同期相比，長三角5個大型城市均呈現增長態勢。杭州以成交建面1216萬平方米占據首位，同比增長18%；南京以成交建面1106萬平方米位居次席，同比增長28%，增幅最大；上海成交建面936萬平方米，同比增長24%；合肥成交建面832萬平方米，同比增長21%；蘇州成交建面749萬平方米，同比增長7%，增幅最小。

??2. 5城土地出讓金整體小幅上漲 土地成交均價明顯下滑

??據CRIC數據統計，2019年1-5月上海、合肥、蘇州均實現了土地出讓金與土地成交均價的雙增長，尤其以上海增幅最為明顯，土地出讓金、土地成交均價同比增幅分別達到50%、35%，合肥、蘇州小幅上漲。而南京、杭州兩地土地出讓金與土地成交均價同比一定幅度下滑。截止2019年1-5月，長三角5個大型城市累計土地出讓金2895億元，同比增長1%；土地成交均價5983元/平方米，同比下降16%，下滑原因主要在于政府為抑制市場過熱而限制地價。

??3. 合肥、南京、蘇州、杭州土地成交溢價率排名全國前列 上海持續低溢價

??(1) 據CRIC數據顯示，除土地市場一貫延續低溢價特點的上海外，長三角其他四個大型城市土地溢價率均位居全國典型城市前列。其中，合肥以79%的平均土地溢價率名列城市榜首，南京、蘇州、杭州平均溢價率也都超過20%，排名全國典型城市前列。

??(2) 5個大型城市經營性用地土地成交溢價率結構有所差別，具體分析如下：

??據合肥規劃和自然資源局數據統計，2019年1-5月合肥共計出讓經營性用地33宗。其中溢價率超過80%的11宗，占比達33%，最高為肥西[2019]5號地塊的144%，為正榮地產所競得；溢價率介于50-80%的18宗，占比55%；溢價率在20%以內的僅2宗，占比6%。2019年前5個月，合肥土地成交溢價率普遍走高，但值得注意的是，并未出現歷史級“地王”地塊。土地成交樓面價最高的是濱湖區BH2018-02居住用地，為 17099.91 元/平方米，這與該區域歷史最高價——2016年的葛洲壩中國府樓面價22103元/平方米仍有較大差距。

　　據南京規劃和自然資源局統計，2019年1-5月南京共出讓經營性用地21宗，出讓宗數為長三角5個大型城市最低。其中土地溢價率介于20-50%的地塊最多，共10宗，占比48%；溢價率在20%以內的次之，共9宗，占比43%；溢價率高于50%的僅2宗，占比9%。從整體來看，房企在南京拿地相對理性，但對熱門區域熱門地塊，房企競爭依然激烈。2019年5月1日，南京出讓的建鄴區江心洲街道07-024地塊拍出了最高樓面限價31980元/平方米，總價達15.6億，需要注意的是，該地塊競自持面積13000平方米，折合樓面價達43599元/平方米，創江心洲歷史樓面價新高。

　　據蘇州國有建設用地使用權網上出讓系統數據統計，2019年1-5月蘇州共出讓經營性用地29宗。其中以土地成交溢價率在20-50%最多，共計14宗，占比48%；土地溢價率低于20%次之，共13宗，占比45%；僅2宗地塊土地成交溢價率高于50%。蘇州前5個月平均土地溢價率26%，低于合肥、南京。但值得關注的是，僅4月24日一天，便誕生2個板塊“地王”，分別是新城和招商聯合體以總價32.58億元、樓面價20909元/平方米、溢價率30.68%競得蘇地2019-WG-2號地塊；碧桂園以總價26.27億元、樓面價21933元/平方米、溢價率56.7%競得蘇地2019-WG-3號地塊。房企對熱門區域優質地塊熱情高漲。

　　據杭州規劃和自然資源局統計，2019年1-5月杭州共出讓經營性用地49宗，是長三角5個大型城市中最多的。其中49%地塊成交溢價率在20%以內；溢價率介于20-50%的地塊19宗，占比39%；另溢價率在50%-80%、80%以上的分別有4宗、2宗。從土地成交溢價率結構來看，房企拿地積極且較為理性，平均土地成交溢價率24%也明顯低于合肥、南京、蘇州。但其9137元/平方米的成交樓面均價是5城中最高的，而且不乏“地王”級地塊出現。2019年4月16日，經過55輪競價，杭州濱泰投資管理有限公司（濱江集團）以總價520317萬元競的杭政儲出[2019]12號望江單元SC0402-R21-08地塊，成交樓面價45325元/平方米，溢價率29.98%。競配自持面積比例22%。這也是杭州歷史第二高的住宅用地樓面價，僅比2016年綠城拿到的潮鳴地塊低43元/平方米。

??2019年上海沿用“招掛復合出讓”的土拍制度，零溢價成交幾乎成為上海涉宅地塊的“標配”。據上海規劃和自然資源局數據統計，2019年1-5月上海共出讓經營性用地35宗，其中將近9成地塊均是以低于20%的溢價率甚至是零溢價成交，政府調控尤為嚴格，房企拿地理性。

??4. 長三角5城土地儲備去化較好 暫無庫存壓力

??據上海易居研究院5月28日發布的《2019年4月50城土地庫存報告》顯示，4月份50城土儲面積83103萬㎡，環比增長0.6%，同比增長6.5%。50城土地儲備去化周期為21個月，其中一線、二線和三四線城市土地儲備去化周期分別為16.3、21.7和21.1個月。報告顯示，長三角5城庫存去化周期良好，基本不存在庫存壓力。上海、南京土儲去化周期與同級城市平均水平基本持平，杭州去化周期略高于同級城市平均水平，而合肥、蘇州去化周期則遠低于同級城市平均水平。

??二、下半年預測及建議：5城土地市場熱度不減 房企拿地需理性評估

??中央再三重申“房住不炒，因城施策”主基調不變，房地產市場仍將以“穩”為第一要務。縱觀上半年市場表現，合肥、杭州、南京、蘇州等熱門城市各地政府均已制定并執行相應調控措施，下半年土地市場將面臨一定時間的調整期。但房地產業作為我國國民經濟發展中的重要經濟支柱，在當前中美貿易戰持續、中國經濟發展受阻的情況下，房地產必將充分發揮經濟壓艙石作用，穩定和帶動經濟增長。綜上，下半年土地市場整體或將呈現小幅波動態勢，既不會持續火爆，也不會大幅下跌，地方將充分發揮主體作用，根據自身土儲去化和市場情況相應調整推地節奏和出讓規則。

??就城市而言，上海、蘇州、杭州、南京、合肥都是長三角區域核心城市，伴隨著區域一體化的深入，未來這些城市經濟發展將進一步提速，人口流動性進一步提高，必然會受到房企更多的關注，也必將是房企土儲布局的重中之重。但各城市因自身條件不同，未來市場走向也不盡相同，房企需評估自身實力，重點考察、深耕熱點城市和區域，優化土地投資策略。城市具體分析如下：

??1. 上海

??作為全國的經濟和金融中心，上海在人口引入方面優勢明顯，市場需求堅挺，未來房價仍有上漲空間。依照目前的土儲去化速度，預計下半年上海仍將增加土地供應，但市區可供土地稀缺，供應土地將向城市邊緣區域擴散，且保障性住房增多。考慮到上海目前嚴格的限購政策和政府管控，“低溢價”仍將是成交地塊的“標配”。房企拿地須直面拿地金額較大、土地出讓條件較多、房產政策嚴格、利潤空間縮窄等問題，準入門檻較高。

??2. 蘇州

??蘇州上半年房價漲幅曾一度領跑全國，這也導致政府調控不斷加碼。5月24日，蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會，再次重申如果蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調控會即刻加碼，包括擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等；明確蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬元/平方米，單個區域內新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價格，也明確了蘇州全年房價漲幅目標必須控制在5%以內。所以下半年蘇州土地市場很難再出現大熱現象，就目前來看，蘇州工業區是調控最為嚴格的區域，其他區域相對寬松，存在部分區域微漲可能，房企可深入考察。17個月的土儲去化周期可能會迫使政府適當加大土地供應，但土地出讓條件必將受到嚴格限制，市場仍是以”穩“為第一目標，短期投機、投資類行為須謹慎進入。

??3. 杭州

??杭州是長三角區域核心城市中常住人口漲幅最快的，2018年底即達到980萬，今年突破1000萬基本也是板上釘釘的事。長期優越的人才政策吸引大量的外來人口涌入，從而大大刺激房地產市場的剛性需求，杭州土拍規模更是長居全國前列。2019年上半年杭州供需市場較同期仍有較快增長，對此政府也相應出臺了“限地價”、“競自持”等多種限制措施，這雖然不能從根本上改變土地市場高熱狀態，但可預見下半年杭州土地市場將會有所降溫。且從易居研究院發布的城市土地庫存報告來看，杭州目前土地存量去化周期較長，房企拿地風險較大，須謹慎。基于市場剛性需求堅挺，核心地塊房企競爭將依舊激烈，且有望再創新高，房企拿地須保持理性。

??4. 南京

??南京是長三角及華東唯一的“特大城市”，也是全國重要的科教中心和綜合交通樞紐，憑借良好的經濟基礎、寬松的人口落戶政策，南京近幾年常住人口不斷上漲，這也使得南京房地產市場需求保持旺盛，土拍市場長期“高燒不退”。在5月15日舉辦的“2019年南京市經營性用地招商推介會”上，南京市國土資源局透露將增加全年土地供應，同時披露了南京三、四季度的土地供應計劃，其中，三季度擬上市62幅地塊，用地總面積285公頃，住宅用地169公頃；四季度擬上市地塊20幅，用地總面積139公頃，住宅用地面積98公頃。土地供應的增加無疑將使南京土地市場更為理性，在一定程度上緩解市場火熱態勢。對于房企而言，則意味著選擇更多、機會更多，拿地成本、拿地難度也會略有降低，是一個較為不錯的拿地時機，可重點考察。對于規模房企而言，土地供應的增加并不會降低他們對優質地塊的爭奪熱情，競爭依然十分激烈，拿地仍需保持理性。

??5. 合肥

??據合肥市政府發布的“合肥市本級2019年度國有建設用地供應計劃表”顯示，2019年合肥預計出讓經營性用地5800畝，其中商品住房用地5000畝，商服用地800畝。截止2019年1-5月，合肥市已成交經營性用地2360畝，占總計劃供地的40.7%，其中商品住房用地2189.1畝，商服用地僅170.9畝。結合此前易居研究院公布的合肥土儲去化僅14個月，遠低于同級城市平均水平的21.7個月，下半年合肥市政府或將調整土地供應結構，加大外圍縣域土地供應量，加快土地供應節奏。就合肥上半年土地市場而言，“高溢價”成為土拍代名詞，這一方面是由于政府為穩定房價有意調低土地起始價，另一方面是房企土儲布局向一二線城市集中，而合肥近幾年發展迅速且拿地成本相較長三角其他核心城市更低，規模房企和地方性房企爭相進入，市場競爭激烈，這種情況短期內不會改變。可預見的是下半年合肥土地市場仍將是各房企激烈爭奪的局面，但基于“房住不炒”的主基調，政府將進一步參與調控，土地溢價率會有所回落，外圍縣域供應的增加也會進一步拉低土地成交均價。對于房企而言，供應量增大、土地成交均價降低無疑是利好，但拿地面臨土地出讓條件增多、區域性庫存壓力等問題，需進行充分的市場考察和調研，理性拿地。

??(內容來源：中房研協測評研究中心)