??導(dǎo) 讀

??2019年，溢價(jià)降、流拍升，土地成交低位運(yùn)行，房企投資同樣趨謹(jǐn)。2020年，審慎的投資態(tài)度難逆轉(zhuǎn)，投資聚焦?jié)摿π统鞘?，并?gòu)進(jìn)入 “大魚(yú)吃大魚(yú)” 時(shí)代。

??榜單解讀

??“前言：2019年土地成交規(guī)?；氐浇甑臀?，“小陽(yáng)春”后熱度持續(xù)下行。溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍回到高位，在“地價(jià)底線未降、預(yù)期下行”的大背景下，2019年房企投資延續(xù)了2018年以來(lái)謹(jǐn)慎趨勢(shì)，全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比降至0.34，與去年同期相比下滑0.04，與2017年高峰也相距甚遠(yuǎn)。但仍有42%的貨值被TOP10占據(jù)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。進(jìn)入下半年，投資進(jìn)一步趨緊，四季度近3成房企未拿地。市場(chǎng)低迷的同時(shí)企業(yè)表現(xiàn)持續(xù)分化，部分頭部企業(yè)和國(guó)企拿地積極性凸顯，中海、綠地、世茂等拿地金額同比不降反升，且年末收并購(gòu)活動(dòng)頻發(fā)，融資收緊之下，行業(yè)整合加速，收并購(gòu)的“浪潮”還將持續(xù)。相比2018年，回歸二線成為眾多企業(yè)的首選，二線占比也由去年的38%上升至45%，但由于整體供應(yīng)節(jié)奏和地價(jià)的制約，僧多粥少導(dǎo)致回歸二線戰(zhàn)略在下半年進(jìn)入“平臺(tái)期”?？傮w而言，受限于資金、市場(chǎng)等多方面因素，當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)金為王、利潤(rùn)為先是首選策略，預(yù)計(jì)2020年拿地將保持著審慎的態(tài)度。

??01 溢價(jià)降、流拍升，全年土地成交低位運(yùn)行

??2019年土地成交回到近十年低位，溢價(jià)率創(chuàng)新低、流拍創(chuàng)新高預(yù)示當(dāng)前土地市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)。盡管城市地價(jià)沒(méi)有明顯下滑，但從整體均價(jià)來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整的苗頭，整體走勢(shì)不容樂(lè)觀。盡管12月終于迎來(lái)年末周期性回溫，市場(chǎng)成交量環(huán)比大幅上揚(yáng)，成交建面同環(huán)比分別上漲15%和41%。但土拍規(guī)模的上行并未能有效帶動(dòng)溢價(jià)率的回升，12月成交溢價(jià)率7.7%，較上月再降0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商溢價(jià)拿地的積極性不高。

??02 42%的新增貨值被銷(xiāo)售TOP10占據(jù)

??1-12月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房新增貨值超9.7萬(wàn)億，較2018年下降10%左右。新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻達(dá)到180億元，較去年同期增長(zhǎng)5.2%。全年來(lái)看，28家企業(yè)進(jìn)入新增貨值千億陣營(yíng)，16家企業(yè)新增貨值突破2000億，碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科新增貨值超5000億，分列前三。盡管貨值集中度有所下滑，但規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依舊巨大，42%的新增貨值被銷(xiāo)售TOP10占據(jù)，且銷(xiāo)售20強(qiáng)與新增貨值20強(qiáng)基本重合。另，TOP50房企占據(jù)了百?gòu)?qiáng)新增貨值的84%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。各梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售、新增貨值在百?gòu)?qiáng)中的占比來(lái)看，僅有操盤(pán)金額TOP11-20梯隊(duì)的房企新增貨值高于操盤(pán)金額占比2個(gè)百分點(diǎn)，沖擊規(guī)模的“野心”不減。而后50強(qiáng)房企在規(guī)模增長(zhǎng)壓力下“求生”反應(yīng)顯著。

??03 拿地節(jié)奏先揚(yáng)后抑，四季度明顯剎車(chē)

??全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比為0.34，較11月末再降0.02，延續(xù)了自2017年高點(diǎn)持續(xù)下滑的趨勢(shì)，2019年、2018年持續(xù)保持低位，維持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10及21-50的房企全年拿地銷(xiāo)售比維持在0.3左右，低于百?gòu)?qiáng)均值；而11-20強(qiáng)和后50強(qiáng)房企，全年拿地銷(xiāo)售比維持在0.4以上，出于各自“爭(zhēng)份額“和“活下去”需求，拿地相對(duì)活躍。

??從投資節(jié)奏來(lái)看，全年先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)明顯，四季度房企投資明顯剎車(chē)。從單月操盤(pán)金額50強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，9月份以來(lái)始終維持在0.3以下的低位，顯著低于上半年均值。 

??04 近5成百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下滑  綠城、金茂相對(duì)積極

??在整體拿地保持謹(jǐn)慎之下，2019年百?gòu)?qiáng)房企中有49%的企業(yè)拿地金額較2018年同比下降，其中5成降幅在30%以上，謹(jǐn)慎的態(tài)度一覽無(wú)遺。且主要集中在“一頭一尾”：10強(qiáng)房企中僅有中海、綠地和世茂拿地金額同比增長(zhǎng)22%、18%和20%。TOP50以后房企受限于資金和自身規(guī)模不足，拿地優(yōu)勢(shì)并不大。此外，金科、綠城、金茂等全年拿地金額漲幅均在25%以上，表現(xiàn)相對(duì)積極，土儲(chǔ)也得到一定補(bǔ)充，在保證運(yùn)營(yíng)能力的前提下，未來(lái)業(yè)績(jī)有望再上臺(tái)階。

?? 05 招商、中梁、禹洲新增貨值  排名高于銷(xiāo)售，未來(lái)增長(zhǎng)有支撐

??土地作為房企規(guī)模增長(zhǎng)的重要支撐，除了總土儲(chǔ)的規(guī)模外，新增土儲(chǔ)的多少很大程度上將決定企業(yè)未來(lái)1到2年的策略和規(guī)模進(jìn)階的節(jié)奏。

??就2019年房企表現(xiàn)而言，銷(xiāo)售在前三十的房企中，招商、金科、中梁等新增貨值排名較銷(xiāo)售排名高出5位以上，考慮到部分企業(yè)例如中梁的三四線高周轉(zhuǎn)策略，只要把握年初獲得土地的上市時(shí)機(jī)，規(guī)模再上臺(tái)階潛力巨大。

??另外，禹洲、東原等新增貨值排名較銷(xiāo)售高出10位以上，短期來(lái)看，如何高效的實(shí)現(xiàn)貨值轉(zhuǎn)化率是關(guān)鍵，這對(duì)企業(yè)的操盤(pán)能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求，完善和優(yōu)化機(jī)制體制，通過(guò)節(jié)奏的精準(zhǔn)把握，未來(lái)業(yè)績(jī)沖進(jìn)50強(qiáng)問(wèn)題不大。

??06 二線投資上升7個(gè)百分點(diǎn) 中西部仍是“要塞”

??房企投資回歸二線顯著。百?gòu)?qiáng)房企二線投資占比較2018年提升7個(gè)百分點(diǎn)，三四線占比降至50%。由于二線城市供應(yīng)有限、競(jìng)爭(zhēng)激烈，回歸二線戰(zhàn)略進(jìn)入平臺(tái)期，分季度來(lái)看，二季度二線占比一度接近48%，四季度則有所回落。

??結(jié)合投資區(qū)域的分布來(lái)看，中西部、長(zhǎng)三角仍是兩大投資重點(diǎn)地帶，尤其中西部的省會(huì)城市仍有較多優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)磥?lái)發(fā)展?jié)摿^大，吸引了大量房企投資。2019年百?gòu)?qiáng)房企在中西部拿地建面占比達(dá)到38%。

??具體城市方面，百?gòu)?qiáng)投資的二線城市以中西部核心城市如武漢、重慶等為主，此類(lèi)城市從產(chǎn)業(yè)、人口規(guī)模方面都極具優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有較大潛能；而百?gòu)?qiáng)在三四線城市中也主要選擇經(jīng)濟(jì)前景較好的城市，如溫州、徐州、佛山等城市圈核心三四線，投資持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)城市。

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      07 現(xiàn)金為王、分化加劇  投資仍會(huì)能保持謹(jǐn)慎

??縱觀全年土地市場(chǎng)走勢(shì)，由于企業(yè)面臨銷(xiāo)售艱難、融資緊張等多方面因素，企業(yè)全年都維持著較為審慎的拿地態(tài)度，工作重心集中在去負(fù)債、降杠桿、穩(wěn)銷(xiāo)售上，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定是企業(yè)“生存”的基礎(chǔ)。在市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低和政策放松有限的情況下，2020年企業(yè)拿地大概率維持審慎、保守的態(tài)度。

??在整體保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)下，我們認(rèn)為城市、房企間的分化會(huì)更加劇烈。首當(dāng)其沖的是城市之間分化，部分“底線未降、預(yù)期下行”城市的土地市場(chǎng)格局或?qū)⒋蚱?，迫于?cái)政壓力下，地方政府是否會(huì)再三權(quán)衡調(diào)低出讓底價(jià)值得關(guān)注。其次是企業(yè)間洗牌分化仍將加劇，土儲(chǔ)充裕的龍頭企業(yè)隨著償債高峰到來(lái)，依舊保持審慎，第二梯隊(duì)急需規(guī)模支撐的房企仍將維持現(xiàn)有的相對(duì)積極的態(tài)勢(shì)。

??08 聚焦?jié)摿π统鞘?nbsp; 并購(gòu)進(jìn)入“大魚(yú)吃大魚(yú)”時(shí)代

??具體到城市，聚焦、收縮、深耕是房企未來(lái)戰(zhàn)略布局的主要方向。當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)并不適合廣撒網(wǎng)、全覆蓋。投資能級(jí)上浮、投資區(qū)域下沉，保持小步慢跑、區(qū)域深耕的整體策略。

??在拿地城市選擇上，一二線城市仍是首選，尤其是行情反彈的省會(huì)城市。但考慮到供地有限，僧多粥少導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，因此拿地仍需保持理性。三四線選擇上，避免全覆蓋和過(guò)度下沉，警惕前期地價(jià)非理性上漲的和人口流失嚴(yán)重的三四線，重點(diǎn)關(guān)注城市圈紅利之下有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線，例如長(zhǎng)三角一體化和粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的衛(wèi)星城市。從輪動(dòng)角度而言，這些環(huán)核心周邊三四線城市經(jīng)過(guò)一波調(diào)整之后，在城市群、城市圈紅利的推動(dòng)下，未來(lái)發(fā)展前景依然巨大。

??2019年收并購(gòu)逐步增多，成為房企補(bǔ)充土儲(chǔ)的主要方式之一。例如融創(chuàng)收購(gòu)董家渡、成都環(huán)球世紀(jì)等大型項(xiàng)目，電建地產(chǎn)收購(gòu)武漢地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司。收并購(gòu)市場(chǎng)的活躍一方面是由于部分企業(yè)自身難以支撐運(yùn)營(yíng)，另一方面大型房企也在積極尋求多樣化納儲(chǔ)的渠道，從多起并購(gòu)表現(xiàn)來(lái)看，龍頭房企的收并購(gòu)對(duì)象已經(jīng)逐漸從小魚(yú)變成了有一定規(guī)模的大魚(yú)，未來(lái)這一節(jié)奏會(huì)加快，而收并購(gòu)也將會(huì)進(jìn)入“大魚(yú)吃大魚(yú)”的階段。