??核心觀點：

??百城地價：今年前兩月百城地價同比上漲兩成，說明地價本身沒有下跌。從原因上看，這或和土地供應結構有關。各地近期推出的土地總體上比較優(yōu)質，相關限制比較少，房企減少了拿地顧慮，積極競拍，最終容易帶動地價的上漲。

??市場預測：3月份部分城市土拍市場有所回暖，客觀上會帶動地價繼續(xù)上升。從目前3月份既有的情況看，部分二線城市的土地交易還是不錯的，說明部分房企依然看好對此類城市的投資。地價上漲體現(xiàn)了土拍市場的活躍，但也要防范相關風險。

??一、百城地價

??1、成交價格：價格漲幅曲線有所抬頭

??1-2月份，全國100個城市居住用地價格為5863元/平方米，同比上漲20.4%。雖然當前土地市場在降溫，但地價本身不跌反漲。一個很重要的原因是，近期各地政府為了防范土地市場流拍，供應的土地相對比較優(yōu)質，客觀上吸引了房企參與拿地。同時，由于今年1-2月份房企發(fā)債等狀況較好，資金面的改善客觀上也會使得其拿地更有底氣。另外，需要注意的是，去年1-2月份地價數(shù)據(jù)是非常低的，客觀上會使得當前地價數(shù)據(jù)同比漲幅較大。

??二、城市分類

??1、一線城市：地價明顯上漲

??1-2月份，4個一線城市居住用地價格為22550元/平方米，同比上漲44.9%。從此類居住用地的價格情況看，出現(xiàn)明顯上漲，這和地塊的結構有很大關系。尤其是新推出的地塊普遍是市區(qū)或近郊區(qū)地塊，開發(fā)前景被看好，房企拿地動力十足。

??2、二線城市：地價漲幅曲線略下行

??1-2月份，32個二線城市居住用地價格為5500元/平方米，同比上漲14.0%。相比去年全年水平，當前地價漲幅曲線略有下行，這和二線城市土地交易市場降溫是有關的。但與此同時，近期二線城市中部分城市依然出現(xiàn)了高溢價拿地的現(xiàn)象，所以后續(xù)類似價格漲幅曲線或依然有抬頭的可能。

??3、三四線城市：地價漲幅曲線有所抬頭

??1-2月份，64個三四線城市居住用地價格為3071元/平方米，同比上漲11.7%。觀察此類城市近期的土地價格，出現(xiàn)了小反彈的態(tài)勢。不過這和基期值有很大的關系。去年1-2月份恰是三四線城市土地市場的低谷，當時地價明顯偏低。所以對比來看，當前1-2月份的地價會略顯高。后續(xù)是否會繼續(xù)上行，關鍵也看房屋銷售市場和土地交易市場的表現(xiàn)。

??三、結論與趨勢

??從1-2月份全國百城居住用地的價格數(shù)據(jù)看，實際上漲幅沒有收窄，反而是有所擴大的。由于2月份本身土地交易市場受管制，所以土地交易規(guī)模并不大，個別優(yōu)質地塊的交易，很容易影響相關城市的地價水平。另外也需要看到，即便是在降溫的大趨勢下，部分城市也出現(xiàn)了高溢價拿地的現(xiàn)象，說明部分房企依然看好今年的土地市場。

??3月份開始全國百城土地市場陸續(xù)放開，土拍市場開始活躍。個別房企拿地動作更為積極，客觀上會帶動土地溢價率的上升和地價的反彈。另外，也需要注意，若是土地市場出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象，這個時候也要防范政策管制或打壓的風險。

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